产业园区操盘难吗？不同操盘者会有不同的答案，多数人认同园区操盘挺难的。其实，掌握产业园区经营管理的密匙，园区操盘就没有那么难。笔者总结操盘及咨询经验，“清晰战略规划+有效资源配置”“独到园区策划+高效操盘执行”“基础管理保障+复合能力培育”就是操盘的三个密匙，掌控三个密匙，园区出彩是迟早的事情，甚至造就园区“神盘”。先简析第一个密匙：清晰战略规划+有效资源配置。
让园区成为标杆、让园区业务异军突起就需要不同凡响的战略经营规划以及资源整合配置，是所谓园区“神盘”须要神机妙算的“神算子”。产业园区的战略规划涵盖园区业务的经营方向、市场定位、发展路径、经营目标以及资源配置、周期计划等内容，归结这些战略规划内容具体涉及六个关键问题：
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每个行业都有领导者、挑战者与跟随者，不同的行业地位定位（包括区域角色定位），其经营策略、业务取向、资源配置、管理措施也是不同的。园区经营是高举高打做领跑者？还是中规中矩做追随者？高举高打需要大资金投入、大资源整合、强人才保障、强政策支持、强品牌经营、强管理支撑……而这些就是产业园区行业领跑者与追随者的经营差异。行业地位定位需要借助【产业园区行业竞争/区域竞争分析矩阵】来比较分析。
轻重资产经营战略定位与经营占比
当下产业园区已从重资产开发模式向轻资产运营模式转化过渡，围绕资产运维、产业运营、产业孵育的轻运营模式对复合人才、跨界资源有着更迫切的需要，且轻资产运营业务比重越大，营运难度越大、经营周期越长，更现实的问题是轻资产运营业务投资回报相对少且慢，对运营商的耐力考验更大。为此，园区操盘者必须保持战略清醒，不仅是喊喊轻资产运营的口号，关键要谋定轻重资产运营的战略定位、业务构成与营收占比，依照【园区业务投资收益与战略价值分析法】做出战略定夺。
项目投资回报模式与资本经营战略
产业载体经营、楼宇租售一直是产业地产商、园区运营商经营回报的“第一桶金”，除此之外的复合运营服务、尤其是投资孵化服务以及政策性奖励等是园区经营的“第二桶金”。轻资产运营与资本经营（产业投资与资产证券化等）作为更具运营技术含量的“第三捅金”。“三桶金”从重资产经营到轻资产运营，关系到园区业务的生死存亡与长远发展，也给产业地产商、园区运营商带来了更大的市场机遇与风险挑战。基于轻重资产经营的战略定位，参照【园区业务投资收益与战略价值分析法】，选择经营模式及投资回报途径是产业园区战略经营的一项核心工作。
战略经营定位与内外资源整合配置
产业地产商、园区运营商的战略定位必须与内外部资源相互匹配。一个实力弱小的园区运营商想去做跨区域的业务扩张，内外资源是不匹配的，理想丰满、现实骨感，欲高歌猛进须就要增加投入、整合资源。大牌产业地产商实力雄厚，但资源配置不合理、不到位，同样捉襟见肘。前几年不少大牌地产商转型产业地产，依靠自身实力大举整合“政产学研金”外部资源，一时间风生水起，但内部的人力资源不是配置滞后，就是使用差强人意，资源效能不得充分发挥，导致产业园区项目“有其表、无其里”，园区业务难以质的提升。鉴于此，做出【园区产业资源整合目录与资源匹配计划】更有助于工作的有序高效开展。
园区本地化发展与异地化拓展经营
产业园区业务是深耕本土，还是扩展到周边城市，不同的定位会牵涉不同的组织结构设计、骨干人员选配、建设资金筹集、产业资源整合、政府部门协同、招商运营推进等。本地化经营虽项目数量少、经营规模有限，但反而容易集中精力、打造园区特色、做出精品；异地拓展经营虽然项目数量多、经营规模大、营收高，但市场压力与经营风险加大，园区单品品质相对更难保障。当下产业园区行业“国进民退”，地方城投公司、产投公司以及开发区、经开区的平台型国企囿于企业性质和属地关系，通常限于本地经营，其实，这有利于专心做好家门口的事情，当做成园区精品、做出经营模式，顺势而为再以轻重资产结合方式或飞地模式拓展外埠项目当属合理的战略布局。外埠拓展之时，借助【园区异地投拓选址评估法】理性评估投拓项目至关重要。
“一张蓝图绘到底”可持续性机制
“一张蓝图绘到底”是产业园区业务必须保持战略连贯性，对于合理可行的经营战略可以因循形势变化，适度调整战略战术，切忌战略大幅摇摆动荡。尤其是区域平台型国企的战略经营必须保持定力，不能随着核心领导层的任命调整忽左忽右、变来变去。
园区运营商、产业地产商的战略经营最终体现在园区绩效上，园区项目优劣的背后是战略规划与资源配置的优劣。如果园区业务战略存在问题、南辕北辙，想靠200%的战术努力弥补战略的缺失与偏差是难以解决的。经营战略制定与战略实施是核心高管层的主责工作，战略经营跑偏往往是核心领导的战略思维与方略出现偏差，“问题出在前三排，关键还看主席台”。将帅无能、累死三军说的不也是这个道理吗？
产业园区的战略经营规划与资源匹配是一个系统性工程，需要结合战略目标、资源禀赋及内外环境，通过科学配置和动态调整实现高效协同。战略好比打仗抢占山头的前期谋划布局，审时度势、深思熟虑要占哪个山头？走哪条路径？在那个山头怎么防御？怎么进攻？怎么再扩展山头领地？同时还得盘算带上哪些人马一起出征？备多少盘缠？带哪些辎重？……筹划好这些，下步就要出兵打仗了。出兵打仗对园区来说就是战略实施推进的园区营建与招商运营具体工作，也就是密匙之二：独到园区策划+高效操盘执行，下期再续。
园区服务案例（部分）
