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变局下的变与不变：园区营运之道

变局下的变与不变：园区营运之道 产业园网络招商服务
2025-03-10
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导读：《变局下的变与不变：园区营运之道》摘录自阎立忠在2003年12月27日“第十一届中国产业园区创新发展高峰论坛”的演讲发言
摘录自阎立忠在“第十一届中国产业园区创新发展高峰论坛”的演讲发言
    
        各位领导，各位嘉宾，各位园区界的朋友们，大家好！刚才我们聆听了嘉宾对绿色低碳园区的分享，基于双碳战略营建产业园区是大势所趋，尽管眼下园区还未马上启动这项工作，但绿色低碳园区一定是未来主流、是营建重点。我下面的分享会稍稍拉回现实，拉回到今天更加紧迫的工作，就是“变局下的变与不变：园区营运之道。”
        疫情之后，每个人都想长出一口气，紧绷了三年，总算轻松释放一下了，不成想大家这口气出的好不痛快，各行各业都很憋屈，产业园区行业同样如此，产业园区衍生的产业地产一边是产业、一边是地产，产业变缓、地产趴窝。“冬天到了，春天还会远吗？”但现实是这个冬天挺冷可能也挺长。
        我的工作性质从早先的甲方职业操盘者到如今乙方顾问，做规划、做咨询和培训。乙方的身份让我行走于全国，让我汇集了来自全国各地的行业信息，感受到各地园区的一线情况。今天交流时间限定很短，不可能谈及园区的细枝末节、具体操作，就谈谈近来的直觉感受与感悟吧。
        社会经济形势和产业发展在变，变得又急又快，变局下园区变与不变？如何应变？我会给出自己的理解，我先简单谈六个问题，从产业园区的大旗谈起：

国进民退，国企如何扛起产业园区的大旗
        我们不得不说，国进民退的现象同样出现在产城和园区业界，民营产业地产商和园区运营商走到了一个十字路口、进入了瓶颈困难期，城投公司、区域平台公司以及一些国企、央企成为了眼下产业园区、产业地产的主力军，这其中原因我们不必在此细述。原先那些扛起规模、呈现模式的民营园区领军者很多出现了这样那样的问题，从当下发展趋势来看，国企、央企大有扛起大旗带动园区业界前行的态势。这种复杂多变的情形下，国企央企如何扛起大旗呢？
        先说优势吧，央企、地方国企的国资、国有背书是最大的优势，基于这种优势，带来投拓拿地、建设融资和资源整合的优势，这些是民企、民营园区可望不可及的，才有了这些年来不少民营产业地产商被央企、国企收购收编的案例。再说劣势或者说问题，国企体制约束是现实存在的，基于体制约束，企业运营效率、决策效率不占优，也会相对影响业务进展和创新突破；企业核心领导如果调换频繁，更会影响经营战略和业务持续推进，这一点上反而是民营园区运营商的优势，民营老板经营理念、业务战略乃至企业文化能够保持一惯性、持久性。行业现在谈及中国开发区第一区的苏州工业园，经常会称赞其“一张蓝图绘到底”的规划执行，有人也会发问：如果不是与新加坡合作、国际化推进，只是国内运营方自行推进，还能否达成一张蓝图绘到底？这的确是个问题，当然也会引出另一个问题，区域平台公司的市场化经营问题。客观讲，国有平台公司在这方面存在苦衷，一些平台公司需要听从区域领导层的指示和授命，并不能真正意义的自主经营、创新经营，产业园区业务实践放不开步子、甩不开膀子。此外，一些央企和区域平台公司在产业园区运营团队专业程度和打造项目能力上还有欠缺，即使猎聘了一批职业经理，整体运营与标杆的民营产业地产商相比仍有一定差距。
        所以说，央企、国企要撑起行业大旗，必需从四方面努力：第一，保持战略持续性；第二，遵行市场化经营；第三，练就专业化团队；第四，追求项目精深化；必须把产业园区当成一个长期事业来做。只有这样，才有可能扛起产业园区的大旗，在艰难时期推进行业发展，让“园区兴、产业兴、区域兴、国家兴”！

大运营时代，产业园运营如何规避伪概念
        都说社会进入了大运营时代，内容为王，运营为王。在这个运营时代产业园区如何规避运营的伪概念？园区都会说自己有服务平台、有创业孵化、有产业基金，有这有那，关键是我们的平台做了什么实在的服务？孵化了几家创业企业？基金投了几个产业项目？其实各个园区自己心知肚明，当然有把园区运营做的出类拔萃的，那是凤毛麟角。在上一个周期，摆摆POSE、做做姿态就可以过关了，眼下和未来，恐怕没那么好混了。不让运营成为伪概念，就扎扎实实地做些内容出来，不一定都是高层级的产业运营服务，做好基础服务，满足企业的基本需求，也是多方受益共赢。做园区我一直遵循强调产业园区的物业经营、商业配套经营和产业运营服务“三架马车”并驾齐驱，不同类型的园区运营内容会各有侧重。
        社会上的三类主流园区，工业园、科技园、文化园，做好什么运营呢？最底层的、接地气的运营是“工业园搞定吃吃喝喝”“科技园做好缝缝补补”“文化园解决玩玩闹闹”。    
        工业园底层运营是解决吃吃喝喝。工业园的区位通常较偏，周边配套不很完善，有着成熟生产技术工艺的加工制造企业买了厂房、租了车间安安稳稳地生产，尽管对人才服务、资金服务等有需求，但企业日常最需要的就是保障整日工人生产的三餐及小吃小喝、小件购物，所以餐厅、便利店以及蓝领工人公寓就是最现实的需求，搞得好再配套上一些体育健身和娱乐设施，就更完美了。如果园区提供的运营服务华而不实，务实的工厂老板与工人是不买账的。
        科技园的区位一般比工业园好，汇聚的是高层次科技人员及经营人员，基础的吃吃喝喝问题，无论是园区自身还是周边配套通常都可以配置满足。科技园须要做产业规划定位与营运功能定位，从众创空间、孵化器、加速器以及总部基地的各类产品形态中选取园区产品及组合，这就涉及到产业链与产品线，运营服务要围绕这个“链与线”，把“链与线”上的事做牢靠、做扎实，好比我们缝纫衣服必须把各种衣料缝补结实且走线通直，否则这衣服不牢固、不好看、没法穿。在各类企业中科技企业对优惠政策是最敏感的，而当下经济受阻，地方财政吃紧，很对政策难以兑现，长此以往对企业、对园区、对区域都影响重大。产业园在政府与企业之间居间协调，帮助对接政策、落实补贴是特别重要、特别靠谱的运营服务，落实政策贴补也是一种“缝补”。“科技园做好缝缝补补”正是首先做好以上服务，至于其他金融服务、技术服务等是在“缝补”的基础上继续做提升。
        “文化园解决玩玩闹闹”，我自己操盘过文创园，近两年我交流辅导了各地不少城市更新营建的文化园，文化园有时叫玩着干，这种玩着干的底层逻辑必须把项目定位搞清晰再去运营。定位清晰强调的是在文创园区、文商街区和文旅景区中做出选择与组合，是安安静静地做文化产业办公集群？还是热热闹闹地做文化商业的多元生意或者文化旅游的流量经济？不同的定位及其定位组合，其运营模式、运营内容大不相同。我咨询辅导过北京及各地的一些标杆文化园，这些园区也曾因定位运营上的模糊给自身运营和社会反馈带来了一定影响。当下的经济周期给文化园运营提出了新的挑战，玩着干就看怎么个玩法了。

一线城市产业园熠熠星光下能否保持自省
        一线城市不少产业园都是熠熠生辉的、是标杆，各地都会顶礼膜拜的来参观考察光环下的标杆产业园。但这些熠熠生辉的园区都真这么优秀吗？正如同行会谈到的一个话题，在北京、上海、深圳这样的城市，园区做的不错，是自己的本事大？还是环境条件太好？
        把园区做得好，当然得有本事，但说实话，相较于二线乃至三四线城市，一线城市园区相对好做。为什么呢？是因为产业生态、资源要素摆在那里，二线以外城市没法跟一线城市比较，尤其像北京这样产业资源如此集中的城市，是各地城市可望不可及的。上午听了大兴机场临空区的分享，产业招商集群的态势很好，更加走向国际化了，比去年我到大兴临空区交流培训时候的情况又上了一层楼。一些省会机场近些年来也在打造临空经济区，尽管规划的不错，但实际进展情况很难与大兴临空区相比。
       所以我们一线城市产业园不要自满，要多自省、更要不断自强。
二线以外城市园区的营建发展怎样更靠谱
        刚才谈了一线城市的园区，那二线以外的呢？三四线城市怎么做园区更靠谱？二线城市学习合肥模式，投资豪赌产业做热门产业园区是一条快速发展路径，但今后豪赌的结果未必尽如人意，园区长期发展肯定是外招与内孵并举，外部招商带动产业链，内部孵化培育未来增长点。至于三四线城市甚至到五线，尤其是那些开发区、高新区以及产业新城，务实一些，不要好高骛远，把当地的食品、轻工、机械装备、化工、材料、电器等基础产业、本源产品维持好，做好技术升级、产业提升就是很靠谱的事情。例如，针对食品行业搭建服务平台，帮助企业推进产品深加工研发、生产工艺改进、生产线智能化提升、仓储保鲜技术应用、电商新模式、品牌营销，等等，让本地食品企业进一步做强做大。而不要一味追逐招商引入生物医药、人工智能、新能源等高端新兴产业，那不一定是你的菜，吃着也未必合口。当然，并不是说三四线城市就不追求战略新兴产业，我强调的是先保障基础产业良性发展、有序改善提升，再同时引进适宜区域发展的、有产业关联效应的新兴产业。先夯实底子、填充里子，再图面子。
        今天上午论坛沧州代表分享的内容很有代表性，沧州是一个石油化工城。沧州渤海新区与南开大学合作共建绿色化工研究院是明智之举，南开大学在化学、化工专业领域是很硬核的，共建研究院解决了沧州企业的一些化工技术难题、推进科研项目产业化，这是务实推进产学研整合落地。但是我们也看到这些年来很多城市引进了不少的国内TOP10、TOP20的顶尖大学机构，建设创新中心、研究中心，创新了什么？研究了什么？大家心照不宣，不少区域为此都想吃后悔药了。

地产急转直下，产业地产是蛋糕还是稻草
        地产行业急转直下，产业地产是蛋糕还是稻草？在我看来，以往是蛋糕，当下算稻草。中国经济向好或者平稳的时候，产业地产是块大蛋糕；经济下行、地产倒下，产业地产算作地产的一根救命稻草。但当下从全国来说，产业地产发展不均衡，产业地产泡沫存在，一边努力消化存量园区，一边面临园区增量压力。
        抓稻草，也得看抓的稻草足不足以救命、续命，有的稻草很浅，一抓一拔就掉，有的稻草拿工具铲也挺费劲。所以说你做的产业地产、产业园区，这根稻草牢不牢靠很关键，就是你的园区做什么产品？落什么区域？定什么产业？做什么生态？你得识别清楚、定位清晰。定位不准，你可能抓的也是浅草、废草，救不了命的。同时要看你的园区的产业招商和复合运营的能力，招商运营一体化能力具备，你才可能抓住稻草爬上去，让幸福的日子延续下去。

产业研发楼怼上商业写字楼彼此相生相克
        我们今天在北京开园区大会，在北京也好，上海、深圳也好，经常把产业园区的事儿跟写字楼的事儿参乎在一起，产业研发楼与商业写字楼，一个产业地产，一个商业地产，地性不一样、区域不重合、客群不一样、运营不相同，原来是两条轨道、两种模式，现在边界越来越模糊，大有平起平坐、殊途同归的态势。
        前几年到今后阶段，研发楼与写字楼将互相借鉴、互相学习。园区研发楼应该多多学习写字楼的资产管理模式、设施管理经验，因为写字楼的资产管理拥有几十年的成熟经验，未来我们会有更多园区研发楼也通过LEED、WELL认证，吸纳跨国新兴企业进驻；而商办写字楼也在借鉴园区研发楼的产业定位、政策扶植、复合运营服务等举措，让自己做的更加细分和复合。二者相生相克，共同进步。   

           谈了六个问题了，回到我今天分享交流的主题“变局下变与不变？”产业园区变什么？不变什么？我的感悟理解是“理念要变！”“模式要变！”“方法要变！”，园区经营思维、商业模式、招商运营方法肯定要顺应形势、与时俱进、求新求变。什么不变？“底层逻辑不变！”，产业园区经营的底层逻辑不变！跨界整合的逻辑不变！复合运营的逻辑不变！“产业地产，产业为核，地产为壳。壳取现财，核赢未来！”这是我一直遵循和倡导的产业园区、产业地产的本源逻辑与战略经营基准。
        我最后谈一下基于“壳与核”的统一，达成我们园区事业的诗与远方。大家知道若想看到不一样的风景，不是跟着旅游团，是自驾车到少有人烟的原始地方看到美轮美奂的风景。这种自驾游通常是开着带有四驱功能的硬派越野车，它具有强悍的高通过性、高安全性。我们的产业园区的建设经营同样须要强劲的“四驱能力”，这四驱能力就是资源整合、资金筹措、资产管理与资本经营。资源整合，让园区无限可能！资金筹措，让园区健康走起！资产管理，让园区保值增值！资本经营，让园区遇见未来！玩转这四驱，园区尽情去撒野。
        变局下让我们一起冲破迷雾，拥抱蓝天！预祝新年快乐！谢谢大家！

                           END

园区服务案例（部分）

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