产业园区操盘经营自有规律可循、有门道可依，以下20条操盘感悟箴言涉及园区战略、规划、招商、运营，潜心感悟并切实做到，不是园区标杆、就是行业顶流。
2.资源、资金、资产与资本，“四资”即“四驱”，玩转这“四驱”，园区尽管去“撒野”。
越野车纵横驰骋依靠的是“高通过性”“高安全性”的强悍四驱系统，资源整合、资金融通、资产管理与资本经营就是园区运营商/产业地产商的四驱系统，是持续经营发展的核心四大要素。
3.让园区运营商与产业方的“爱情”来得更猛烈些吧！
园区运营商与优秀产业企业的多维度、多层次合作是推进产城、园区快速、良性发展的催化剂，当下二者合作的广度、深度以及取得的绩效还远远不够，这当中产业基金、资本并购的作用至关重要。
4.产业园区增量到存量的舞台更迭，运营占据了舞台 C 位。
产业园区逐渐从增量时代进入城市更新和存量消化时代，集约化、精细化、资本化发展的诉求下，运营成为市场竞争的杀手锏和持续经营的传家宝。而规避运营伪概念，必须厘清“为谁运营”“运营什么”“怎样运营”。
参见“策园地”《未来靠运营而来，园区运营怎么来？——产业园区摒弃“运营为概念”的现实考问》一文，点击下面链接
未来靠运营而来，园区运营怎么来？——产业园区摒弃“运营伪概念”的现实考问
5.规划定位再亮丽，资源整合不给力，园区仍在冬天里！
产业资源整合是园区招商和运营的本源性、基础性工作，贯穿产业园区规划建设、招商运营、投资拓展的全过程。资源整合不力，一切工作无从谈起。
6.一个区域，没有总部经济，哪来总部基地？
很多形不成总部经济的区域产城高调嚷嚷着做总部基地，结果可以料想。打打广告、充充门面可以，操盘者自己要心知肚明。
7.园区空间规划不合理，“读书郎”撞上“打铁匠”。
园区空间规划、动线设计、建筑布局等构划不合理、不细致，就会造成业态凌乱、企业冲突、使用麻烦等一系列问题，降低园区品质与品牌力。
8.产业园区绝不能只是“科技+科技”，必需“+文化给养”。
科技与文化融合是大势所趋，这不仅是产业融合，也体现在产业园区迫切需要创新创业的文化氛围、文化给养以及场所精神。
9.园区没有概念是万万不行的，概念没有了边际也是定定不行的。
具有创新性、创意性的概念造就了园区经营理念与商业模式，也推动了招商运营；概念过度、缺乏了实质内容，反而麻木神经，制约园区前行。
10.行商与坐商，动静两相帮。
不要人人喊招商动起来，就以为招商都是行商，园区招商必须跑出去寻商、洽商、引商，但还必须把商请到园区来感受园区、认可园区，行商与坐商同等重要。
11.没有USP，招商难如意！
没有USP（卖点/价值点）代表园区没有差异化、没有IP、没有品牌效应……没有亮点的园区怎么招商，只拼价格、政策吗？有USP的园区同样可以提供政策与降价。
12.产业链招商，串个企业“糖葫芦”
13.招商组合拳，拳拳到肉，招招入心。
充分施展18种招商组合拳术，让企业客户感受到你“拳”的力道、“术”的心道，拳拳叠加、不断累积，才可能动心、迁址到你家园区。
14.招商人员“两业”成本业，“三务”不耽误。
招商是为企业投资经营提供解决方案，招商人员必须“懂企业”“知产业”，掌握“商务（洽商对接）”“法务（合作条款）”“财务（经营算账）”，方能胜任招商、成功招商。
15.运营就是招商，招商即为运营。
运营服务好的园区招商都差不了，且运营就是在留商、稳商、以商招商。招商引入企业不是终止，而是增值运营服务的开始，即为企业增值，也为园区内生经营增值。
16.园区运营，物业、商业、产业，三业并驱，一个都不能少。
产业园区真想做好运营，就必须闯过“经营逻辑冲突”“缺乏运营机制”“缺少运营人才”等五关，斩掉“职业经历单一”“不善政府公关”“工作照抄照搬”等五类将领，否则运营展不开。
参见“策园地”《产业地产商亟需“过五关、斩六将”》一文，点击下面链接
18.公共服务平台像镜子也像X光机，可照出园区的外在品相与内在品质。
公共服务平台是园区产业运营的核心，透过公共平台的“面子”与“里子”，可以真实显现园区的运营能力和服务水准。
19.园区孵化器好似高跟鞋，看着婀娜，穿着累脚，适应了就好啦。
女性穿起高跟鞋身姿高挑、婷婷玉立，但脚又累又痛，只有穿久了，才会适应、习惯。园区做孵化器一个道理，复合的孵化运营提升园区形象，但日常管理、资质管控繁琐、烦人，努力习惯了就好啦。
20.园区是有魂魄的。
园区不单是空间场景的大比拼和产业企业的大聚会，其间理念与行动的统一、资源与资本的整合、产业与地产的协同、招商和运营的联动，科技与文化的融合……成就所有这些的是人，不同人，不同果。有精神的人造就有精神的园！
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