运营时代到来，粗放发展与浅层经营背离时代旋律，离成功渐行渐远。而产业园区运营已是老生常谈，如果园区运营不想囫囵吞枣做表面文章，那么必须面对三个现实考问：园区产业运营服务，“为谁服务？”“提供什么实效服务？”“怎样落地开展服务？”。这三个问题辨识不清，园区运营就是“伪概念”。
园区定位存在差别，暂且抛开行业属性，探讨企业成长属性。企业成长分为不同发展阶段，包含投入期、成长期、成熟期以及衰退期。
当一家企业不差人、不差名时，它需要园区为它提供服务吗？这是一个非常现实的问题。不差人、不差名的企业通常是规模企业、品牌企业，这些企业好比“白富美”，身旁一众追随者，被鲜花、赞美、宠爱所包围，白富美式的企业，小日子过得不错，企业从内部管理调度到外部资源整合，基本五个字“那都不是事”。园区管理者想为这样的企业提供运营服务，除去基本的物业管理和商业配套服务外，在产业运营服务层面，大概率插不上手。规模企业、品牌企业依靠自身能力足以获得各类经营服务信息与资源，享有超多服务机会，往往对中间商居间帮忙的需求度比较低。
按照上述分析，规模企业、品牌企业或者说大企业不是园区运营服务的重点对象，那么，园区运营服务的对象应该定位在中小企业。众所周知，中小企业的人财物、信息等综合资源有限，企业的社会影响力低，想发展就要获得更多的商业信息、低成本乃至免费的中间服务。园区站在政府、中介机构与中小企业之间居间协调组织，中小企业由此获得了在园区外很难获得的复合运营服务，其乐融融，这对各方都是利好。
相对于北方而言，长三角区域中小企业多、民营企业发展态势好，区域的服务意识强烈，营商服务氛围浓厚，很多园区都力推产业运营服务，以服务促招商，以服务带经营。但园区产业运营服务同样遇到了问题，开展的并非顺风顺水。一家知名科技园区的负责人，从园区招商转为园区运营，其坦言：我们自打建园区，就很看重园区综合运营服务，招商和运营两条线并进，帮助中小企业创业成长是我们的工作重点。努力服务这么多年来，为进驻企业和政府做了不少工作，可效果一般，运营服务中确实感受到大企业用不着你服务，不愿跟你玩；而小企业的确需要服务，我们帮来帮去，热闹又辛苦，可这些小企业不都是DeepSeek梁文峰、宇树科技王兴兴，扶不起的“阿斗”很多，到头来它们也没活成啥样，很多时候大家都是白忙乎。”
“大企业攀不上，小企业促不成”，这或许是园区产业运营服务的无奈之处。审视园区产业运营服务，在厘清园区运营服务的主要对象之前，必须清晰园区产业运营服务的目的与作用，厘清园区服务的客群。简明归纳，园区产业运营服务既要帮促入园企业发展，也要推进园区自身经营，那么园区确定的重点服务客群就应该满足“外促企业，内促自身”的目标，基于这一目标，园区的重点服务企业应该具备以下五个条件：
▉ 有较大成长潜力的企业
通过与企业老板及核心管理层的接触，以及对其产品与服务、技术、商业模式、经营能力的全面了解，判断企业的成长性高低。把人力、精力、财力投入到成长性高的企业及企业群，企业成长壮大了，对园区对社会都是共赢的好事情。
▉ 有强烈合作意愿的企业
企业认同园区的经营理念与运营模式，对园区搭建的公共服务平台颇为感兴趣，乐于参加园区运营服务活动，这就是理念相同、惺惺相惜，双方存在着良好合作的前景。没有这般合作意愿与认知基础的企业，不是园区运营服务的重点，“上赶着不是买卖”。
▉ 有宣传造势机会的企业
园区通过搭建公共服务平台，推进产业运营服务，同时获取品牌效应和招商绩效。如果某些入园企业赋有良好的新闻传播效应，我们在提供运营服务的同时，策划、制造新闻由头和招商、营销卖点，有利推动园区的产业招商和楼宇租售。这是在商言商、借商造势。
▉ 有产业链带动性的企业
产业龙头固然好，但龙头企业必定是少数，且未必积极参与园区运营服务。只要企业在产业链群中具有一定的带动性、影响力，就是园区运营服务的重点目标企业，因为这样的企业一旦享受了园区的服务并达成了良好口碑，那就会带来传播效应和招商运营的连锁效应。
▉ 有投资入股可能的企业
如果企业成长性好，且有可能认同园区运营商成为其股东以共同推进事业，这样的商业机会不容错过。创业孵化、产业基金与产业投资是园区产业运营的重大方向和长远模式，有投资入股可能的园区企业是园区运营服务的重点目标企业。
具备以上五个条件的园区企业是产业运营服务的重点对象，这当中企业可能是多个条件兼备，也可能是只具备其中单一条件，条件兼备者当属重中之重的服务目标。
2、园区产业运营服务，提供什么实效服务？
园区公共服务平台涵盖信息对接服务、经营咨询服务、人才中介服务、科技咨询服务、市场营销服务和金融投资服务等六类服务平台以及若干项具体服务内容。如果站在客户需求的角度，为目标客群提供适宜的服务，可以将园区产业运营服务归结为“趋于广泛参与型的运营服务”和“趋于深度合作型的运营服务”，这也是基于园区企业同园区保持互动关系的深度（运营服务业务合作的盈利性）来考量。
▉ 广泛参与型的运营服务
该类型服务是园区提供偏于普及性/公共版的产业运营服务内容，这类运营服务并不完全针对哪类企业，园区企业皆可参与享有，运营服务的目的在于给与企业一定的服务感受体验，但这类运营服务的深度与效果并不完全保障。广泛参与型运营服务好比让大家都有个代步的汽车开，但这车的品质、驾乘感受以及外在形象上，可别有过多的奢求。
▉ 深度合作型的运营服务
该类服务是园区提供偏于精准性/高深版的产业运营服务内容，并不适合园区所有企业，而是针对园区的重点客户（符合前面5个条件）开展的个性化服务，追求运营服务的深度与实际效果，并期冀通过服务，在满足客户、加速客户发展的同时，园区达成长远经营上的投入产出回报。
对于如上运营服务，园区仅靠自身势单力薄，必须整合社会资源、借助中介服务机构共同拓展，这自然归结到怎样落地开展产业运营服务的问题。
推进园区产业运营服务实质上就是搭建园区公共服务平台及开展具体服务项目。公共服务平台兼顾社会效益与经济效益，园区公共平台的产业运营服务项目应该逐渐从公益性走向适度经营性及合理盈利。而且产业运营服务是构建、完善产业园区经营模式的核心内容，是园区运营商、产业地产商实施内生经营发展的必由之路。
园区公共服务平台建设无外乎自行搭台、联合搭台和借人之台等三种方式。
▉ 自行搭台——自主推进运营服务须注重回报
园区自行搭建公共服务平台并开展运营服务，是以自我组建专业运营服务团队为主导，这对团队人员的专业素养要求很高，这个平台、这个团队通常聚焦某一具体内容开展运营服务，不可能涉猎所有，现实中也不存在那么全面的通才和无所不能的园区运营服务团队。既然投入较多的人力、精力、财力开展产业运营服务，那么就要寻求相应的投资回报与产出效应，不可能长期不计成本。所以基于长期经营战略，针对园区企业构成和重点客户的需求，开展针对性、营利性的运营服务是根本，这样才具有获取投入与产出的基础及可行性。
▉ 联合搭台——引入中介服务须完善中介机制
产业运营服务中的很多内容都是知识复合、经验复合的专业性业务，搭建园区公共平台、开展运营服务完全依靠园区自身能力是不现实的，通常是园区自行搭台与联合搭台相互补充、相互支撑。联合搭台就是园区与社会中介机构共同搭建公共服务平台，引入专业公司团队开展外包型、联合型的产业运营服务。这是当下各个园区运营通常采用的方式。既然园区敞开大门，引入外来机构进入园区开展运营服务，那么园区理应获得相应的平台经营回报，从中介服务机构的获利中分得一杯羹。因此，构建完善园区的中介服务体系，摸索可行的中介服务方式，是十分必要而迫切的。一些园区在探索尝试“中介服务机构阶段考核淘汰制”“中介公司入股式合作”等模式，推进联合搭台的产业运营服务。
▉ 借人之台——借助区域社会服务须强调效果
借助它人的平台为园区企业提供服务，这种运营服务方式大多诞生于社会化服务、市场化服务比较完善的区域，例如高新区（或自主创新区）、经开区和保税区（或自贸区），这些地区非传统行政区划，是基于产业而建设的产业功能区，天生自带产业集群性质和产业服务功能，在区域政府/管委会的协调推进下，巧借区域较为成熟的公共服务职能，让入园企业享受区域政府/管委会及外围专业团队提供相对丰富且延展的运营服务，是颇为取巧的做法。这一过程中，园区必须关注运营服务效果，选择性地参加区域产业运营活动，尽可能让企业有所收获，而不能只走过场、草草了之。园区要心中有数，这种运营服务的方式往往突出了园区社会效益，相对淡化了园区运营的经济效益。
不容置疑，无论是长远发展的需要，还是短期市场竞争的需要，产业园区建设中都必须开展以产业运营为驱动的复合运营服务。这当中，园区产业运营服务必须有的放矢、循迹而动，如果搞不清“运营什么”“服务于谁”这样的基础问题、关键问题，就盲目推进产业运营服务，那好似“驴唇对马嘴”，对不上点、做不到位、搞不定事，这样的运营没意义、没未来。
本文摘编自《产业园区/产业地产系统化经营与操盘攻略》（阎立忠著）
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