战略规划在线，战术策划紧随。基于产业园区业务的战略经营规划，园区投拓、建设、招商、运营一条龙操盘策划接踵而至。经营要差异，策划要创意，方略要适宜。产业园区营建策划有神来之笔，才能打造园区“神盘”。神来之笔的园区策划包含静态的园区营建规划与动态的招商运营策划。
园区营建规划下限与招商运营策划上限
园区营建规划包括园区产业定位、产品组合形态、园区营运功能，空间建筑设计以及智慧园区系统等。其中园区营运功能、空间建筑设计必须与产业定位、产品形态适配，工业制造园、科技研发园与文化创意园，这些园区的产业规划定位、产品形态不同，因循产业营造的载体空间及营运功能肯定存在差异。例如，科技园标配咖啡店，工业园未必配置，而文创园的咖啡店必须有调性。就连餐厅食堂、公寓在不同性质的园区内建设营运标准也不一样。园区营建规划工作基本属于园区营建前策内容，是相对固化理性的工作策划内容。
招商运营策划涉及招商层面的客户画像、渠道搭接、媒介推广、活动组织等，园区运营层面的物业增值服务、公共服务平台、商务配套、社群服务等等。招商运营策划是动态调整的策划内容，针循内外环境变化因时制宜、随机应变。
园区策划的独到性体现在哪里？一是体现在产业锚定，做热点新兴产业的细分赛道？做区域基础产业提升？做科技文化产业融合？产业一定要靠谱，适合自己的才是最好的，不能随波逐流，一味追求尖端新兴产业；二是体现在产品组合与空间建筑特色，建筑的高标准配置、绿色建筑技术应用、智慧园区建设、建筑环境装饰……三是体现招商工作的亮点，产业链招商集群、产学研体系构建、营商环境绝佳……四是体现运营服务的特色，务实的公共服务平台、建设专业型孵化器、产业投资亮点等等。五是体现在策划的创意效果：文案、视觉呈现、影音制作、活动主题、品牌调性等等能够抓人眼球、动人心魄、引人入胜。
被全国同行踏破门槛的深圳知名园区——天安云谷凭借智慧园区的前瞻性规划建设，一举成为国内标杆园区，火爆近10年来考察学习者仍然络绎不绝；当年的东北园区“神盘”大连软件园书写神来之笔，引入东北大学共建国内规模最大的软件专业大学——东软信息学院，强势带动大连软件园的BPO软件服务外包产业集聚；为上海带来新兴产业发展后劲的张江药谷瞄准医药研发单位的痛点，针对性策划搭建CMO/CDMO专业服务平台，缩短了医药项目的研发试制周期，大大促进了上海生物医药产业的集群发展……
如果说以上的策划是大手笔，一般园区做不到、玩不转，那么基于市场定位、产品特色，把科技园建成美轮美奂的花园式产品；基于产商融合、项目调性，把文创园的商务配套做成活力满满的文化主理人店汇集；基于工业园企业构成、现实需求，把企业服务、政策对接做的接地气，让企业实打实受益……这些都不是什么难事。
在现实操盘中，园区营建规划有下限，招商运营策划无上限。园区营建规划的下限低预示园区产品偏向低端,“武大郎打拳，出手就不高”，产业定位、客群定位都跟随走低。招商运营策划是无限极发挥且灵活多变的工作，策划水准越高，园区招商运营绩效升维的可能性越高，甚至超强的招商运营策划会改变弥补园区营建规划的低位与颓势。那些同质性的产业园，就要看之后的招商运营策划能否出圈破维，让园区从“千园一面”的煎熬中脱颖而出、异军突起。如果园区营建规划合理有亮点，再有良好招商运营策划的加持，这个园区通常会成为标杆、成为“神盘”。之所以加上通常两字，是因为好的策划还要有好的执行。
园区操盘执行，不同人，不同果
策划再亮丽，执行不给力，一切还在冬天里。100个执行团队执行同一个工作计划及策划案可能会有98个执行效果（哈哈，有2个团队干不下去跑路了），其中可能有10个良好的项目，有10个劣迹的项目，其余项目不温不火、马马虎虎。为何这般呢？尽管有客观环境因素的原因，但一个最主要的原因就是执行人及团队不同，不同人，不同果。具有“三高”的操盘手及团队才会成就标杆“神盘”，这“三高”就是“执行人员素质高”“推进工作效率高”“要求工作品质高”。素质高方能保证对前期策划的理解与执行落位乃至超水平发挥；效率高方能达成竞争中先人一步；工作品质高方能实现绩效高人一筹。举个例子，每个园区都常搞活动，看似简单的事，各自做的效果却大不一样。活动从策划到组织暗藏玄机，活动目的到底是侧重招商？还是本于运营服务？亦或活跃社群？做什么级别影响力的活动？活动如何“少花钱、办大事”？活动前如何预热造势？活动当天注意哪些细节和应对突发事件？活动后怎么事件发酵继续宣推…… 团队执行力最终决定着活动品质、活动效果。
投资界遵循的投资准则之一就是选项目看团队更看创始人（老板），创始人能力强、意志坚定，项目成功几率就高。园区界一样，产业地产商、园区运营商的老板有情怀，园区有光彩。纵观全国各地的园区，那些标杆“神园”背后往往有一位颇具使命感的核心操盘手——老板。“功劳记在第一排，关键还是主席台”。
上期讲述园区“清晰战略规划+有效资源配置”是高瞻远瞩的战略谋局布局，本期谈及产业园区的“独到项目策划+高效操盘执行”好似战场拼杀，刀枪相见，是实打实的商战肉搏。而屡获胜仗还离不开日常的训练有素与高效管理，也就是园区致胜密匙之三：基础管理保障+复合能力培育，下期再续。
