案例一：华夏金隅智造工场REITs
基本情况
基金概况：基金代码为 508092，基金类型为基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式，基金存续期限为 24 年。其 80% 以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。
底层资产：底层资产为金隅智造工场产权一期项目，位于北京市海淀区西三旗，总建筑面积为 9.09 万平方米。该项目由原金隅天坛家具公司生产基地通过城市更新改造而来，是北京市城市更新标杆项目，定位为智能制造及工业研发，自 2018 年 6 月开始运营，目前已进入稳定运营期。
原始权益人与运营管理机构：原始权益人为金隅集团，它是北京市市属大型国有控股产业集团和 A+H 股上市公司，自 1997 年起布局投资物业业务，在投资物业领域积累了深厚经验。项目日常运营管理机构为金隅集团旗下全资子公司北京金隅文化科技发展有限公司，自 2018 年开始负责项目运营工作，管理层稳定，熟悉项目特点。
发售情况：该 REITs 于2025 年1 月17 日至1 月20 日发售，发售价格为2.839 元/ 份，首募规模为11.356 亿元。公众发售提前结束募集，基金比例配售前累计吸金403.871 亿元，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为 0.346% 和 1.392%。
上市情况：2025 年2 月26 日在上海证券交易所成功上市。截至2025 年6 月30 日，最新净值为2.8950，日涨跌幅为+ 1.97%。
项目分析
地理位置优势：项目位于北京市海淀区西三旗，紧靠上地区域产业集群，临近京藏高速，高新科技企业云集，对创新性科技产业园区需求旺盛，地理位置优越，有利于吸引优质租户，保障项目的出租率和租金收入。
资产质量优良：项目由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目，其高层高、高举架、高荷载的独特建筑结构为“硬科技” 企业提供了稀有的产业空间，满足了租户 “研发、办公、试验、生产” 的多重需要，资产具有独特性和稀缺性。
运营稳定性高：该项目已进入稳定运营期，出租率持续高于区域市场平均水平。截至 2025 年3 月31 日，项目出租率为89.63%，签约率为 94.20%。2025 年第一季度实现收入2,644.72 万元，当期可供分配金额达到1,471.86 万元，按募集规模计算年化分派率达到6.96%，收益稳定且具有吸引力。
管理团队专业：金隅集团在投资物业领域有深厚的经验积累，其旗下的北京金隅文化科技发展有限公司对项目运营管理熟悉。同时，基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的公募 REITs 特别是产业园REITs 投资管理经验，能够为项目的平稳运营和业绩增长提供有力支持。
政策支持有力：华夏金隅智造工场 REIT 是国内首单以城市更新项目为底层资产的公募 REITs 产品，符合国家关于持续推进城市更新行动的政策导向，有政策的支持和引导，有利于项目的长期发展。
案例二：中金亦庄产业园REITs项目
基本情况
基金概况：基金代码为 508080，于2025 年6 月16 日正式成立，基金管理人为中金基金管理有限公司，基金托管人为中国农业银行股份有限公司。
发起人及原始权益人：发起人为北京亦庄投资控股有限公司，原始权益人为其全资子公司北京亦庄盛元投资开发集团有限公司。
底层资产：首次发行拟投资的基础设施资产为位于北京经济技术开发区融兴北一街 11 号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 N12-1 地块建设项目及位于北京经济技术开发区融兴北一街4 号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N20-1 地块建设项目，合计建筑面积约12.86 万平方米，运营时间均超过5 年。
发售情况：首发基金份额共计 4 亿份，预计募集资金合计10.88 亿元，发售价格为2.720 元/ 份。根据基金招募说明书，2025 年、2026 年预测现金流分派率分别为5.73%、6.24%。
项目分析
产业优势：项目聚焦高端汽车和新能源智能汽车产业，当前入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供产业链上下游配套产品和服务，符合优化提升首都核心功能、打造高端制造优势产业集聚区的发展战略要求。北京经开区将高端汽车与新能源智能汽车产业作为四大主导产业之一，能为底层资产稳定性提供保障。
资产质量：截至 2024 年12 月31 日，目标基础设施资产整体出租率为84.32%，资产运营成熟稳定，具备持续产生稳定现金流的能力。
管理团队：发起人亦庄控股作为北京经开区基础设施建设及园区开发运营的重要主体，投资兴建了众多高端产业园区类项目和高新技术产业园区类项目，积累了丰富经验。原始权益人亦庄盛元在规划设计、开发建设、园区招商、运营服务方面也有丰富的实践经验。中金基金作为基金管理人，在公募 REITs 管理方面有一定的经验和实力。
市场表现：该项目开盘当天即 30% 涨停，获得了投资人的高度认可，反映出市场对其前景的看好。不过，需要注意的是，基金二级市场交易价格受多种因素影响，投资者应关注交易价格波动风险。
案例二：沈阳国际软件园公募REITs
基本情况
项目基本信息：基金管理人为中信建投基金管理有限公司，专项计划管理人及财务顾问为中信建投证券股份有限公司，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司及沈阳国际软件园有限公司。2025 年 9 月 22 日，基金正式获得中国证监会准予注册的批复。拟发行 3.0 亿份，设计存续期 37 年，战配、网下、公众占比分别为 70%、21%、9%。2025 年 9 月 29 日网下询价，2025 年 10 月 13 日缴款，预期 11 月上旬登录资本市场，发行价 3.66 元，对应 P/NAV 为 1.07x。
底层资产情况：首次发行的基础设施项目是位于沈阳市浑南区的 13 栋产业楼宇，包括沈阳国际软件园昂立信息园 A、B 座、软件园D、E 区和软件园B、F 区共三个园区，产权建筑面积共计20.12 万平方米，以研发办公为主要业态。这些项目运营时间均超过5 年，已进入运营稳定期。
出租率及租金情况：近三年及一期，基础设施项目各期加权平均出租率始终稳定在 84% 左右。办公部分平均合同租金单价保持在 46 元／平方米／月以上，2021-2024 年中，该REITs 旗下项目营业收入分别达到 9650.87 万元、10337.09 万元、10598.13 万元、5221.38 万元，基本处于稳定趋势。
租户结构：租户租赁面积分散，前十大租户所租赁的总面积占已出租总面积的 22.53%，单一租户租赁面积不超过5%，承租人行业集中度较高，“科学研究和技术服务业” 和 “信息传输、软件和信息技术服务业” 的租户合计租赁面积占基础设施项目总出租面积的 68.10%，产业集聚效应明显。
资产估值：底层资产评估价值 11.84 亿元，折合建筑面积评估单价5885 元／平方米，此次评估折现率采取7.00%，相较于已发行的研发办公类产业园REITs 项目较为普遍的6.00-6.75% 折现率，评估假设更为谨慎。
保障机制：设置了可供分配保障机制和流动性补足机制。约定自基金上市之日起五个自然年度内，原始权益人及其关联方优先保障其他基金份额持有人获得其所持有的本基金份额对应的预测可供分配金额。运营管理机构对其在任期间项目公司未及时收到的基础设施项目运营收入提供流动性支持，确保项目公司运营收入的期后收缴率不低于 98%。
项目分析
区域优势：沈阳国际软件园位于沈阳市浑南区，浑南区是全国首批国家级高新区、沈大国家自主创新示范区沈阳片区的核心区等，政策叠加优势突出。园区是沈阳市规模最大、集聚度最高、服务体系最完备的数字经济产业集群，先后获得 30 余项国家级产业布局和荣誉，是市、区两级落地数字经济产业的主要物理载体，高度契合沈阳市及浑南区的产业规划。
示范效应：作为东北首单公募 REITs 项目，它的获批标志着东北地区基础设施投融资改革进入新阶段，为区域盘活存量资产、激活数字经济活力树立了全新标杆，有望形成示范效应，引导更多社会资本关注东北、投资东北，支持民营经济发展。
对园区发展的意义：REITs 的成功落地将为沈阳国际软件园带来资本赋能，有助于园区进一步发展壮大。园区二期沈阳数字经济产业园规划投资80 亿元，目前已累计开发近30 万平方米，未来将实现“集聚3000 家数字经济企业、产值达千亿元” 的目标，REITs 将为其发展提供有力的资金支持和资本运作平台。
投资价值：项目底层资产运营稳定，出租率和租金水平较为稳定，且租户结构合理，分散了风险。同时，资产估值谨慎，设置了多重保障机制，有助于保护投资者的利益，对于寻求稳定收益的投资者来说具有一定的吸引力。
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