编者注：这是一个喧嚣的年代，同时也是一个英雄辈出的年代。这是一个不少人在唱衰房地产的年代，这也是一个房地产快速崛起亿万富豪的年代。这是一个盛传“房地产大佬涉黑”的年代，这也是一个房地产大佬高调做公益，快速提供标准化住房服务的年代……喧嚣，房间传言背后，让我们静下心来，看看房地产大佬杨铿的商业智慧吧。下面的文字多少有马屁吹嘘之嫌，但细心的你，一定会汲取到商业智慧。
财富成都读者分享：2013年刚刚过了一半，蓝光地产最近半年的表现实在是太抢眼。除了继续领跑成都主城区楼市外，蓝光的全国战线已是全面开火，COCO品牌横扫全国，即便放在全国楼市来看，蓝光也是今年动作最大、扩张最快的企业。为了再次解密“蓝光速度”，成都商报记者上周五对杨铿进行了专访。“布局全国，以民生地产为己任。”言语间，杨铿已经拿出了全国一线房企的气场。
接连在全国攻城略地，四川蓝光已经成长为今天的中国蓝光，企业基因发生了脱胎换骨的变化。要让外界认识一个崭新蓝光，我们恐怕得回到最基本的问题上来：在哪里建房？建什么样的房？如何建？钱从哪里来？在1个多小时的专访时间里，日前刚刚连任成都市房协会长的杨铿均给出了明确的回答。身为会长，杨铿表示，成都市房协将加强对房地产企业的服务与支持，携手更多成都房地产企业，共同做大做强。
在什么地方建房？
在建项目超800万平方米，明年将进入30个城市
蓝光集团办公楼大厅正在为“蓝图行动”招兵买马做宣传。所谓“蓝图行动”，就是蓝光在公司内部招募面向全国30个城市的办事处见习投资经理，这30个城市包括天津、大连、沈阳、上海、武汉、南京、杭州等。“目前，蓝光地产已经在全国30多个城市设立了办事处，公司内部紧急抽调员工奔赴全国，上个月集团紧急采购的20多辆崭新丰田轿车已经发往全国，蓝光明年将进入30个城市。”杨铿的表达已经很清晰，今年一口气进入全国7大城市还只是演练，接下来，蓝光的步子要迈得更大。
蓝光无疑是成都本土房企中第一个真正实现全国化发展的房企。对于蓝光是如何选择进入城市的，杨铿很坦率地说，“没有个人喜好，蓝光对进入每一个城市有一个完善的评价体系，我个人则看重这个城市的政务服务、行业透明度和楼市市场化程度，除了营商环境要好之外，这个城市还必须要有经济活力、消费力。”杨铿明确表示，蓝光一直奉行市场化经营的企业理念，这么多年来一直坚持在土地获取上通过公开招拍挂形式，高度市场化已经是蓝光企业的基因，这也恰恰成就了蓝光能够在全国迅速打开局面。
蓝光目前在全国有39个在建项目，开发规模超过800万平方米，明年蓝光在全国发展的动作将更大，“明年我们在全国物色的地块项目至少在100到150个以上。”杨铿表示，一个城市的市场容量实在有限，房企要进一步发展就必须走全国化发展的道路。
修什么样的房？
国家有“70、90政策”，蓝光执行的是“40、50、60政策”
“就在大家都在谈论宏观调控的时候，蓝光今年上半年企业复合增长率已达90%，蓝光有的楼盘创下了开盘一天成交1300套的楼市最高纪录。蓝光成功的核心还是基于蓝光准确的市场定位，蓝光将侧重为年收入5万元到30万元的家庭打造优质居住环境。”杨铿强调，蓝光要为老百姓打造的是买得起还住得舒服的好房，用市场化的方式解决城市人口的居住难题，对于商业企业而言这就是最大的“民生”。
今年开始，全国各地“地王”频出，包括蓝光新近购置的土地价格也都不低，如何化解高地价与“民生地产”之间的矛盾？杨铿认为，这恰恰就是蓝光的优势，尽管单价成本提高，但如果开发商将户型面积、户型设计做得足够好，也就有可能创造出“小面积大空间”来。“目前政策指导是70、90政策，政府鼓励开发商提供更多70到90平方米户型的住宅，但蓝光现在执行的是自己的40、50、60政策，60多平方米就能做到舒适的套三。”杨铿表示，蓝光在如何控制房屋总价上已经很有经验。
为了研发出更实用的户型，蓝光还专门组织团队考察学习东京、香港等发达城市的成功经验，他们的功能小户型都值得开发商学习。“香港70平方米户型就算豪宅了，一个经济发达的城市地价、房价往往很高，这样的城市人均居住面积往往很小，现在国内很多城市经济发展迅速，小户型住宅是流行趋势。”杨铿表示，蓝光如今开发了大量四五十万元/套的住房，根据全球城市发展的规律，只要保证了居住功能和生活配套环境，中小户型住宅将是流行趋势，而且市场空间还特别大。
房子应该怎么建？
做住宅产业的沃尔玛，像造汽车一样造房
“现在的蓝光从拿地、开发、销售、运营等各个方面，已经实现了产品打造的标准化流程， 集团公司战略清晰，蓝光像造汽车一样造房子，各个部门就是零件，组装在一起就是一辆完整的汽车。”杨铿介绍，蓝光现在已经实现了房地产住宅的标准化制造流程，所以蓝光的提速之路可以走得又快又稳。
要生产出高品质的产品，企业必须要有科学的流程和一流的生产流水线，只有产业化才能做到规模化，有了规模化，企业才能发展壮大。现在蓝光从项目前期拿地、筛选、定位到后期产品开发、销售、服务等，都形成了一套健全、高效的运转机制。所谓运转机制，就是它不因人的变化而变化，它是系统化的稳定运行。
现在，蓝光的产品线已经很明确，住宅开发上有COCO系、幸福系，商业则是红街系和耍街系。COCO定位于城市核心区的城市品质刚需楼盘，幸福系定位于城市新兴住区的大盘项目，红街是COCO系的商业配套，耍街是幸福系住宅的商业配套。一个买得起住得舒服的楼盘，除了户型空间、功能要满足需求外，住区还要有完善的商业配套做支撑。因此，除了开发住宅外，蓝光还将商业配套一并考虑并投入重金打造红街、耍街，买得起、住得下、生活得好，全加起来才是真正的“民生地产”。
沃尔玛就是走量以规模取胜。杨铿表示，“对于企业定位，我认为蓝光要做成住宅地产的沃尔玛，瞄准最普通的住房需求，为他们提供产品。”
钱从哪里来？
蓝光地产基金明年预计将超100亿
蓝光全国化发展步伐如此之快，据说蓝光仅仅是在成都拿地就耗资五六十亿，加上全国其他城市，蓝光近来在土地市场上的投入已经约百亿，如此大规模的资金投入，蓝光的钱从哪里来？杨铿在接受专访时丝毫不避讳资金问题。
“去年，蓝光与诺亚组建了歌斐蓝光资产管理公司，这算是蓝光的地产基金，今年蓝光在全国拿地非常迅猛，歌斐蓝光资产管理公司功不可没，而且蓝光与诺亚的这个组合已经在业内形成行业成功典范。”杨铿透露，蓝光地产基金今年运行良好，预计明年肯定会超过100个亿。
杨铿同时透露，除了地产基金外，蓝光现在的融资途径很多，股权、债权、信托等多种形式的融资均在展开，现在各类金融企业对蓝光的授信也非常大，银行几百亿的授信额度根本用不完。杨铿表示，金融机构之所以愿意与蓝光合作，其实也是一种投资，因为蓝光的市场表现、经营业绩、企业诚信度等诸多因素获得了金融机构的认同和支持。
“车要跑得快 但不能掉轱辘”
不到1年的时间，成都商报记者再次与他面对面，杨铿的手臂好像又变粗了，肤色很健康。“我现在一个星期打4次网球和1次高尔夫，不做具体的管控，只负责方向性的策略，给自己的时间反而更多了。”杨铿坦言，蓝光内部运转机制已经发生巨大变化，“现在，蓝光就是一个大生产线，所有环节都有一个标准流程，事权和决策权完全分离，集团总部作出判断和选择，分公司负责执行，蓝光已经采用大企业的方式在运筹帷幄全国这一盘棋。
杨铿打了一个比喻，给一辆奥拓车装上宝马的发动机会是什么结果？结果估计是车轱辘可能会跑飞，蓝光全国化高速扩张，有人认为内部管理、企业制度等有可能跟不上，但是经过实践检验，蓝光快得起来，且步步为营稳扎稳打。杨铿承认，今天蓝光内部管理机制、制度甚至是管理工具都已经发生巨大变化，从企业内部来说，蓝光完成了彻底转变。
两年前杨铿就提出蓝光“要去个人化”，要淡化个人在蓝光企业里的作用，要突出制度和团队的优势，这一点上，蓝光今天肯定是做到了。“项目前期，人员会给总部带回全国各地的项目信息，然后由总部的‘经济技术委员会’根据项目的具体指标作出投资判断，各个指标都符合的项目就进入‘投资委员会’投票环节，最终通过的项目送报董事局。”杨铿透露，蓝光现在将事权和决策权完全分离，总部通过一系列的制度设计做好科学决策，分公司负责执行，整个企业的内部运转形成“生产线的科学流水作业”后就简单了，这也说明蓝光已经具备全国化大型房企的基因。“这算是装了宝马的发动机，还装了配合发动机的轱辘。”蓝光企业全面提档。
在提到企业管控的同时，杨铿还透露，一个耗资巨大的“信息指挥中心”下月即将投入使用。“明年蓝光在全国至少要看一两百个地块项目，如果每个项目都派出决策层前往考察，光差旅费一年都是1.5亿，现在我们通过引入这一套信息化系统，决策层可以在总部就看到全国各地各项目的全方位高清视频，而且通过信息化系统，以前内部签批需要10天的流程，现在两天就能搞定。蓝光的每一个细节，现在都已经发生了翻天覆地的变化。”（原文刊载与2013年8月13成都商报）
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