财富成都政策速递：据商务部消息，5月1日起，成都将全面推开营改增试点工作，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。从改革效应来看，全市试点纳税人户数大幅增长、入库增值税总额持续增长、增值税税负明显下降。
5月1日，营改增的全面试点，将首次面对自然人征收增值税，其中主要体现在个人二手房交易。个人二手房营改增，基本平移营业税政策，增值税征收率为5%，与营业税税率齐平。
不过，两种税制下，税负仍有变化。个人二手房买卖负担的增值税，相比同等营业税条件下，略有下降。
国税总局副局长汪康解释道，营业税征税税基是含税的，增值税按照不含税价来征税，虽然税率相同，但税基不同，导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。
在此次“营改增”中，个人出售或出租房子是唯一一个以个人作为增值税纳税人的政策，受到市场和购房者的广泛关注，实际操作中来看，购房的税负较原来的营业税有所下降。
“按照规定，个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;假如出售购买2年以内房屋，增值税征收率和营业税率都是5%，但因计算方式不同，照样能少交税。”成都市新都区国税局政策法规科科长周鸣扬说，以成都为例，在市区购买一套销售总价为100万元的2年内二手房，原来需缴纳营业税100×5%=5万元，现在按增值税计算，为100-100÷(1+5%)=4.76万元，相比营业税将少交0.24万元。
“除此之外，餐饮服务业也是此次改革的主要行业。”周鸣扬说，餐饮业原来营业税税率是5%，“营改增”后一般纳税人(年应税销售额≥500万元)增值税税率为6%且可以抵扣购买原材料所缴纳的增值税税款，小规模纳税人(年应税销售额<500万元)征收率为3%。例如，做餐饮的经营者如果为一般纳税人，每月营业额50万元，购买原材料10万元，“营改增”前要缴纳营业税50*5%=2.5万元，“营改增”后缴纳增值税50/(1+6%)*6%-10/(1+13%)*13%=1.68万元，实际税额减少了近33%。
“对于大部分都是小规模纳税人的餐饮店经营者，受惠力度则更大。”大龙燚火锅店老板叶枫说：“原来交营业税时税率为5%，现在是征收率3%，而且计税基数还要除以(1+3%)，税负下降了许多，我们可以将更多的资源投入到为顾客提供更优质的服务中去，不仅降低了火锅店经营成本，让消费者得到更多的实惠。”
至于商业地产层面，5月1日开始，企业通过外购、租入、自建等方式新增不动产，都允许纳入抵扣。其中，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，营改增有助于房企减负，企业利润率有望提升。不动产纳入抵扣链条，购置办公楼成本下降，会刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于写字楼去库存。企业作为逐利主体，势必会在基本面较好的城市投资购房。
商业地产服务和投资公司世邦魏理仕认为，企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，分两年进行增值税抵扣，将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存，能激发投资者对大宗商业地产热情。
但世邦魏理仕也指出，企业投资过程中，除了营改增本身税负变化，还要考虑其他税种，如企业所得税对企业财务的影响，投资不动产过程中产生的成本和费用，包括房产税、折旧（如划为固定资产）以及企业的财务成本等其他因素。（编辑：费祥峰）
