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建成后以“总成本+微利”的模式向企业分割销售，深圳最近试点出让的一宗产业空间用地引发了业内关注。
3月21日，深圳市特区建工集团以6.3亿元竞得龙岗宝龙科技城一宗土地，该土地面积10.4万平方米，总建筑面积40万平方米，包括普通工业用地、商业用地、交通设施用地等，综合楼面单价1571元/平方米，计划2023年12月底前建成使用，预计总投资超过25亿元。
图：宗地情况
表面看来平平无奇，但这宗地却有几个特殊之处。
在用地性质上，是二三产业混合用地。40万平的建筑面积中，可建厂房341624平方米、宿舍29631平方米、酒店22454平方米、商业2330平方米、食堂2000平方米、公配设施2400平方米。该宗地突破了单一地块的局限，配置了产业、商业、宿舍、酒店，以及产业发展和生产生活所需要的公共服务设施，将研发生产功能和城市生活服务功能相协调，实现生产、生活、休闲一体化。
在出让地价上，除配套商业以外的建筑类型的土地出让底价按市场价格30%计算（但不低于全国工业用地出让最低价标准）。
在销售方式上，强调“可分割销售+低成本”。项目厂房和配套宿舍将按“总成本+微利”的模式，结合楼层、朝向等因素综合考虑后确定，售价仅为市场价格的30%-50%左右，并可按照深圳市不动产登记的有关规定办理不动产权证书，企业购置的厂房和宿舍可按不超过剩余年期的建筑物残值抵押贷款。
在开发主体上，精选了深圳国资建筑企业。项目通过“遴选+挂牌”的方式选定平台企业作为试点项目的开发主体，获得该宗地的“深圳市特区建工”是深圳市国有全资大型建工产业集团，拥有城市基础设施投资、设计、开发、建设、运营、服务全链条，拥有150余项建筑业资质。
在企业遴选上，突出“小而美+精而优”。不以规模论应英雄，该项目将综合企业的行业类别、创新能力、人均贡献率、发展速度、购买能力等，遴选出具有较快增速、细分行业领先、生产工艺先进的优质成长型企业、上市和拟上市企业；另外，在主导产业上，聚焦IT(宽带网络通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、智能终端等)、BT(高端医疗器械、生物医药等)、LC(新能源、安全节能环保等，打造适度专业化的园区。
概括起来，在这宗土地上，深圳给出了30%的土地价格，挑选了一家100%的国资建筑企业，约定进行高标准、守时序的建设，之后将以微高于开发成本、远低于市场的价格，出让给优质企业。
另外，该宗土地还对二次出让进行了规定。
①本项目产业用房及配套宿舍自完成不动产登记之日起未满5年的产业空间，原则上不允许二次转让及出租。
②5年累计达到《产业发展监管协议书》中约定的收入法增加值规模、税收规模、产值能耗等相关要求的购房企业，可申请将其名下的产业用房及配套宿舍进行转让，转让价格不得高于购置价格，不得以其他名义收取额外费用，区政府或其指定单位享有优先购买权；区政府及其指定单位放弃购买的，由区产业主管部门从遴选企业库中按程序选取次受让主体开展转让工作，次受让主体应与区产业主管部门、平台企业重新签订产业发展监管协议。
③5年累计未达到《产业发展监管协议书》中约定的要求的购房企业，须按规定缴纳违约金后强制退出，在规定时间内退还其购买的产业用房及配套宿舍，且一年内不得入选遴选企业库；退出后的产业用房及配套宿舍优先由区政府或其指定单位回购，回购价以购置价格为原值折旧后计算确定。二次流转应按企业办理产业用房与配套宿舍不动产权登记时的证载面积为单位整体转让，不可分割转让。
实际上，这是深圳去年发布《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》、创新提出优质产业空间供给模式后，深圳首宗顺利出让的试点土地。
在这一模式下，从土地到空间，深圳全面压减了中间环节可能产生的“加价”，力图将政府让利全部传导给终端用户，进而以“物美价廉”的空间供给让优质企业选择深圳、留在深圳。同时，也通过对二次流转的限制，基本剔除了产业空间的投资属性，引导企业做大做强实业而不是靠房产增值获利，打个不恰当的比喻，这有点类似于产业版的“房住不炒”。
信息显示，不光是深圳，据选址960统计，北京工业用地近两年也几乎全部“直供”给实体企业，而鲜有转让予产业地产平台企业（国资除外）。相较前几年的野蛮生长，重资产的产业地产在一线城市的生存空间已经越来越狭窄。另外，深圳上述模式创新还入选《深圳经济特区创新举措和经验做法清单》，不排除未来更多地区会借鉴推广这一政策。
图：“建设符合产业需求的高品质产业空间”入选《深圳经济特区创新举措和经验做法清单》
在上述模式下，产业空间的公共性显著超越了商品性，对产业地产的未来发展提出挑战。微利化会否逐渐成为行业趋势？作为政府和企业的“中间商”，产业地产安身立命的价值是什么？欢迎留言区交流讨论。