何为标准地——论标准地的要素要求

当前，全国“先行先试”的产业强市们纷纷开启“标准地”时代，相继出台实施“标准地”改革意见，鼓励推行“标准地”出让方式。

得知这一新型土地方式，其他各地也纷纷跟上步伐。

 

在广东各市2022发展施工图中，大力推进“工改工”已经提上日程，其中推行“标准地”“带项目”“带方案”供地模式更是发展改革重头戏。

如“标准地”政策能够顺利实施，对招商引资来说真的是一件天大的喜事。将能扎扎实实对产业发展推动一大步伐。

企业带项目、带方案，合适就落地，马上就开工。将解决积存已经的土地严重不足，土地收储流程长，导致企业流失的痛点。

那么何为“标准地”？它为何有如此大的魔力？

让我们共同来解密“标准地”，理清“标准地”的要素要求，共同探索“标准地”的从无到有。

01/标准地的定义

Standard land

●  “标准地”

     在完成区域评估的基础上，对国土空间规划（现阶段为土地利用总体规划和城乡规划）确定为工业用途的国有建设用地，明确亩均投资强度、亩均税收、容积率、环境标准等控制性指标作为“标准”的拟出让宗地。

●  “标准地”出让

     按照“标准”实施储备土地开发，带“标准”出让土地，同步签订《国有建设用地使用权出让合同》和《工业项目“标准地”履约监管协议》，企业按“标准”用地，各有关部门对照“标准”实施全生命周期联合监管，形成“按标做地、明标供地、履标用地、对标管地”的出让制度。

通俗来说，所谓工业项目“标准地”，就是土地出让时把每块建设用地的投资、建设、税收、能耗、环境等标准给予明确。企业拿地前，就已经知道该地块的使用要求和标准，建成投产后，相关部门按照既定标准与法定条件验收。企业拿地后，高效办理用地规划、工程规划、施工许可证等，真正变“拿地可开工”为“拿地即开工”。

02/标准地

有什么好处

The advantage of Standard land

实行“标准地”，对企业和政府来说是一件双赢的事，对招商来说是颠覆性的创举。

 

对企业来说

1、提高拿地效率，节省时间

“标准地”是对原有土地出让模式的颠覆性改革，以往企业来投资，要先带企业到各区县转一圈，企业说出自己初步的用地要求，区县再挑一块合适的土地推荐给企业，之后还要就土地的用途、价格、收储情况、建设周期、污染等等进行一系列的battle。

这个过程涉及多个部门，多个评估，长则可能甚至达几年，企业也会觉得政府在相互推脱办事，没有效率，过程冗长，往往把企业磨得没有了耐心，白白流失了很多很好的资源。对营商环境的提升是极其不利的。

 

“标准地”改革之后，政府前期对现有的存量土地做好评估、转化，接着把每块土地的的条件明码标价，将土地的相关指标一次性告知，同时将所有办证环节前置。企业来了之后，一块块挑，一块块比较，看到合适的，直接就可以拿地开工，快速办证。

 

2、减轻企业评估费用

由政府主导完成区域相关评估工作，代替以往企业自行出资委托第三方机构编制相关评估报告，大大减轻了企业资金压力。

对政府来说

1、土地利用最大化

过去，由于缺乏刚性约束，一些企业拍得土地后，出现“多圈少建、圈而慢建甚至圈而不建”等现象，造成土地资源极大浪费。

“标准地”改革事先将投资强度等指标进行明确，投资者拿下土地就得严格按“标准”建设项目，否则就会受到惩罚。浙江更是提出了“亩均论英雄”理念。

 

2、有利于招商数字化转型，提高政府招商效率

在传统招商模式中，政府通常是“广撒网”上门招商，或者是邀请大量企业参加推介会，这种招商模式成本高、效率低。

依托“标准地”改革建立“标准地”线上招商地图系统，企业通过系统可以随时了解“标准地”的动态情况，还可以在线“选地”、在线联系，实现“出门招商”到“开门迎商”的转变。

2019年9月，浙江上线“标准地”数字地图

03/产生标准地的契机是什么？

The first place of Standard land

早在2017年，时任省长袁家军首次提出要建立“标准地”制度，在浙江省德清县开展试点。同年9月，德清县浙江启聚实业有限公司通过招拍挂拿下全省首宗“标准地”。

2018年起，浙江省“标准地”改革进入爆发期，德清县的改革经验被浙江省以省级标准的形式全面推广。至2019年1月，全省省级以上平台新批工业用地实现了100%“标准地”出让。

同时其他各省逐步也开启“标准地”时代，江西、山西、海南、山东、广西、安徽、四川等省相继出台实施“标准地”改革的意见，鼓励各地推行“标准地”出让方式。

04/各地标准地

具体细则比较

The difference of Standard land

各地评估标准略有不同，但要拿到一块标准地的流程大致相同。

05/标准地拿地

建设管理流程

The process of Standard land

以浙江省为例，企业投资工业项目“标准地”全流程管理分为出让前准备、按标出让、审批服务、按标施建、对标验收、监督管理等六个主要环节。

流程图如下：

(一)出让前准备——四个流程

01

●  三通一平

地方政府完成“标准地”动工开发所必需的通水、通电、通路。

02

●  区域评估

在全区范围内全面实施区域能评、区域规划环评、区域防洪影响评价、区域水资源论证等，地方政府根据区域评估情况，完善项目准入要求，并向社会公布企业投资项目负面清单。

03

●  控制性指标制订

地方政府明确由固定资产投资强度、容积率、亩均税收、单位增加值能耗、单位排放增加值等5大指标或多指标构成的控制性指标体系，并建立动态调整机制。

04

●  地块定标

地方政府依据控制性指标体系，结合相关区域评估、控制性详细规划、项目准入等要求，联合提出拟出让地块的固定资产投资强度、建筑容积率、亩均税收、能耗、排放等具体控制性指标要求。

(二)按标出让

地方拟定出让方案后，通过土地使用权网上交易系统发布“标准地”招拍挂出让公告，组织土地招拍挂。

企业竞得土地后，政府与企业签订“标准地”投资建设协议（应载明“标准地”的控制性指标要求、指标复核办法、违约责任等），与国土资源部门签订土地出让合同。企业按照约定缴纳全部土地出让金等税费后，则申请办理国有建设用地使用权登记。

 

(三)审批服务

以“标准地”方式取得新增工业用地的企业投资项目，一律由属地平台、镇街等提供全流程代办或部分协办服务，由区行政服务中心综合受理窗口实行“一窗服务”。对可纠正审批条件的，可以基于企业自愿原则实行承诺制审批。

(四)按标施建

项目开工后，各部门督促企业落实工程主体和质量、安全、进度管理，保证如期开工，按时竣工。

(五)对标验收

1、竣工验收

项目竣工后，企业可自行组织竣工验收，建设部门根据容积率、等指标进行联合竣工验收，并出具竣工验收意见书。

未通过竣工核验的，由主管部门责令其限期整改，整改期最长不超过半年。验收通过或经整改后复核通过的，国土资源部门及时办理不动产登记。

整改后仍不能达到投资建设协议约定的，竣工核验不予通过，其违约责任按签订的“标准地”投资建设协议有关条款执行。

 

2、达产复核

通过竣工验收后，在初始运行期届满30日内，企业应提出达产复核书面申请；政府有关部门开展达产复核，并出具达产复核意见书。

未通过复核的，责令其限期整改，整改期最长不超过一年。

整改后仍不能达到投资建设协议约定的，达产复核不予通过，按相关法律法规和约定承担违约责任。

(六)全过程监管

根据“谁主管、谁负责”的原则，各地相关部门应建立覆盖“标准地”全过程的监管机制。以“标准地”方式取得的用地使用权在全部或部分转让后，“标准地”性质不变。

06/推行标准地

职责该如何规划

How to make Standard land

一个地区政府如果想实现标准地从无到有，需要政府部门的通力协作，各自承担起相应的责任。我们可以参考青岛西海岸新区对于“标准地”实施职责的划分。

 

推行标准地，主要得由市政府牵头，生态环境局、工信局、发改局、自然资源局主要参与，投资促进局、财政局、住建局、应急管理局等主要配合，来共同实现“标准地”工作的推进。

其中非常重要且非常有效的是，建立“标准地”数字地图——“标准地”信息服务平台。

 

因为土地供应一个很大的问题就是供需双方信息不对称、沟通不顺畅，地找不到合适的项目，项目也不知道在哪里能够落地。可以借助政府或园区管委的公共信息平台，搭建“标准地”信息模块，面向社会公开透明地提供“标准地”的资料，推进土地资源和项目资源精准对接、高效配置。

 （以下为江苏“标准地”数字地图案例）

07/对于标准地

企业有话说

The comment of Standard land

用户的感受永远是最直观和最准确的。来听听第一批“吃螃蟹”拿到标准地的人，对标准地是如何评价的。

 

①“项目原定去年国庆节前完工，实际比预期提前了一半。”项目负责人张政宁算了一笔账：项目贷款1.5亿元，按当期贷款基准利率4.75%计算，缩短审批时间，就相当于节省了530多万元，两期工程算下来就是1000多万元。

 

②“过去项目单位开工前要自行办理地勘、环评、压覆矿产评价等16个事项，去年开发区财政拿出3600余万元统一办理，帮企业省事又省钱。”山西转型综合改革示范区晋中开发区管委会主任段燕翔说，能服务的不承诺，能承诺的不审批。项目签约后，企业一个工作日就能拿到全部开工手续。

 

③在阳泉高新区，山西尊特智能科技公司入驻不久就接到了智能穿戴设备的生产订单。公司总经理黄万年说，“刚投产时，只从深圳带来5名员工，短短半个月内开发区的人力资源公司帮我们招聘到200多人，还协调解决员工吃住问题，开通公交专线，解决了我们的燃眉之急。”

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标准地对于地方政府和企业来说都是实打实的好事，希望未来这一模式可以被更多人借鉴，推行到全国各地。

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