为什么思考？近期有一个课题，如何建立产业园区开发端和服务端的有效链接，一方面因为服务端可能会影响开发端的部分进度，一方面是服务端如何有效嵌入开发端，及园区现有的企业。这个课题很有研究的必要性，通过写这篇文章和自己对话，理清一下思路。
近期的思考计划都采用3W模式，即是什么（what）、为什么（why）、怎么做（how），界定问题、分析问题、解决问题。
一、什么是产业园区开发端/业主端及服务端的有效链接。
首先要明确产业园区开发端是指谁？这里所讨论的是工业厂房的开发商，考虑到特定背景，这里的服务端是和开发商同一体系下的运营商，开发商和大产证持有方是一体的。业主端分两个主体，一是产业园区大产证的持有方，以下简称园区所有方，本文讨论下的和开发商是一体的，一是分割产权后单个厂房小产证的持有方，以下简称入园企业。
产业园区的开发商、所有方、入园企业和运营商之间的链接有哪些？
一方面，从开发商的角度来说，在开发过程中，可能涉及到运营商对园区运营过程中的设计、工程等问题的反馈和建议，在交付前的查验、验收，在交付后的质保期维保等；同时在办理预售证前，根据各地政策不同，可能涉及到物业管理单位的备案，大产证办理等。
一方面，从园区所有方的角度来说，可能涉及运营商对自持资产的出租、物业管理，大产证的分割销售等。这里的出租和分割销售是由招商团队来负责，是涵盖在广义的园区运营服务商概念之下，本文暂不做讨论。
一方面，从小产证持有方的角度来说，可能涉及运营商对园区的生产安全管理、物业管理、配套管理及企业生命周期内的服务管理等。
二、为什么要建立几方的有效链接？
从园区运营商的角度来说，在园区运营阶段，为入园企业提供优质的物业服务、配套经营服务、企业服务，能保证企业正常运作，也实现了大产证持有方资产（园区配套设施）保值增值。在此基础上，园区运营商自身能获取物业管理费、增值服务收入，同时为园区开发商建立口碑，助力投资拿地和招商。
在园区建设阶段，通过园区运营商的管理前置和有效建立，帮助开发端开发出更符合小业主需求的厂房产品，加快建设进度，节约建设和资金成本。同时，园区小业主们也能通过更优的价格获取更好的产品（厂房）。
从更广义的业主角度来看，产业园的土地原本属于辖区内的政府，政府之所以让产业园开发商获取土地、开发、运营，就是希望能够带动当地经济、带动产业发展、带动就业，更具体的就是拉动税收、集聚产业。在这种大前提下，园区运营商服务好入园企业，留住企业、甚至帮助企业提档升级，也是是服务好原始所有方（政府）的表现。招商时招引优质企业落地暂不在此文讨论范围内。
三、如何建立几方的有效链接？
从建设、运营及企业的生命周期来看，建立有效链接分为以下几类：
1、从设计阶段，园区运营商将入园企业在使用过程中提出的需改进的建议、不利于园区生产安全的使用点、针对客户生产的标准化需求及定制化需求等可以优化提升的地方反馈给开发商，开发商在设计阶段进行优化，从而提升客户体验，更有利于园区日常运营管理。
2、在建设快结束时期，园区运营商可参与项目的竣工验收，梳理遗留问题清单，并连同开发商督促施工单位整改，必要时启动第三方整改。在质保期内，建立快速响应机制，确保质保期内的维修问题快速解决，有利于企业尽快投产。
3、在园区交付运营以后，园区运营商为入园企业提供优质的物业管理服务，包括园区生产安全管理、绿化管理、安保、保洁等，还包括配套物业用房的运营，物流、充电桩等供方引入。一方面提升园区所有方的资产使用价值，一方面完善入园企业员工日常用餐及住宿等需求。在硬件方面，还可考虑会议室、建设设施等双向有利的资产配置。在此基础上，促进企业投产。
从企业的生命周期来看，从园区交付、入园企业收房后，在入园企业装修阶段，需要园区运营方进行装修审核、安全管理，装修过程中遇到工程问题还需要协调园区开发商进行售后维保。在入园、装修阶段，园区运营商可为企业提供集采、证照办理、基础手续办理等基础服务。
待企业装修完毕后，需要考虑设备进场、工人或员工招聘或转移，投产后考虑市场、企业技术、企业资金等问题，对应的可由园区运营商提供市场、科技、金融等增值服务。
贯穿企业全生命周期的是物业管理服务，这是园区运营商和入园企业最根本、最直接的链接，也是其他一切的基本保障。所以优质的物业管理服务是入园企业和园区运营商最基础也非常重要的链接。
在此基础上，园区运营商具备优质的物业服务、基础和增值服务能力后，可考虑服务园区外企业、外部园区，如果在距离较近的园区服务，可进一步分摊成本，提供规模化、低成本的服务，形成良性循环。
整体来看，建立有效链接以后，多方实现共赢。园区开发商和业主可享受销售收入，获得市场认可；园区运营商可享受物业收入、服务收入、配套经营收入，服务能力提升，可拓展外部机会；入园企业可获得房产，享受物业服务、配套服务和增值服务，甚至扩大外部市场。最大的赢家就是当地政府，可实现土地价值，拉动经济，带动产业，实现人口红利。可谓多赢！