24.03.2022
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导读：知己知彼，方能百战不殆...
大环境不景气，企业投资更是如履薄冰。
园区在线（ID：YQZXGZH）近期走访了几家新落地企业，和负责人交流下选址心得。开始大家还比较含蓄，当谈及企业担心的投资风险，大家马上打开了话匣子，毫不掩饰地表达对园区和营商环境的「忧虑」。
今天，园区在线（ID：YQZXGZH）就和大家聊聊企业选园最担心的十个问题（风险）。
正文：
承诺不兑现
优惠政策不兑现、或者不能及时兑现，是企业在选园区时最担心的问题。
地方政府「违约」，原因有几种：一是地方政府做出的优惠承诺本就超越了现行税收优惠政策的范围，那违反相关法律法规，自然是不能兑现的；第二种是政府内部协调不清、或者是财政、税务等相关单位拒不配合导致的「违约」；第三种是政府换届，新领导不认可、不承认前任的优惠政策；当然也有一些，就是没有理由、纯粹主动「违约」。
承诺的优惠没有了，企业自然无法接受，可能会寻求法律途径解决，但过程必定十分曲折。如果地方政府的承诺本就「越界」，即便是去诉讼也无济于事；若是因政府自身的原因导致承诺无法兑现，企业则要与政府陷入数年的「拉锯战」，沟通、谈判、收集证据、诉讼、打官司...而且这段时间还要与政府同处一个屋檐下，既劳神又虐心，很多企业还没有拖到判决结果便已倒闭回家。
物业不负责
企业到园区来，是希望获得好的空间、好的服务，让员工心虚旁骛地投入到研发生产，而不是把精力浪费到很多没有意义的事情中。
但话说回来，物业管理作为一种无形的服务过程，企业很难在前期对其定性，只能入园后慢慢体会。要是遇到糟心的物业，对企业来说绝对是一种煎熬。员工刚坐下，楼下便有电话打来叫你挪车；上下班高峰期，电梯故障停用，爬20多层到公司；公共区域堆满了吃剩的外卖（盒）、用过的餐巾纸、烟头；厕所门一开，好家伙！「色香味俱全」；办公区域隔三差五断电、断网、断水；问到物业，几个大爷大妈在拉家常，收费是他们唯一的工作...
试想，置身这样的环境中，企业能发展壮大吗？
政策变化快
企业跟着政策走，这点毋庸讳言，但近几年，政策的多变已经远远超出人们的预期。有企业家直言，政策变化太快，已经是当前企业经营中最大的不确定因素。
2014年，总理在达沃斯一句「大众创业 万众创新」点燃了众创的热情，大量投资机会像甘露一样降下，审核条件松、补贴力度大，第一批玩家大受其益；16、17年，众创空间投资热情不减，但补贴逐渐缩水，企业投一样的钱，要求提高不少、利润却降低了，领导也不来了；18年以后，众创空间加速洗牌，政府也把目光转向别处，企业再进政府的门，工作人员态度直接360°大转弯，从原来的「求贤若渴」到「食之无味、弃之也不那么可惜」。
当然，政策变化快，政府也有自己的难处。一是顶层的思维在变，作为地方政府只能是「上行下效」，把钱花在风口上；二是经济下行，很多地方政府面对财政收入增速下滑感到不适应，只好对本该推进的减税政策拖延再三；三是政府对政策有太多的「最终解释权」，很多东西是「看得到，摸不着」。
新官不认账
新官不理旧账，这已经是老生常谈的问题了。
这个具体分两种情况说，一种是上面的，一些官员为了博取政绩做出一些不合规的承诺，或者不懂相关法规，胡乱答应，后来发现根本执行不了，最常见的就是「零地价」、「裸地价」之类的承诺。
还有一种是本身政策合规，但新官到任，把前任的思路全盘否定，企业一夜之间从政府口中的「标杆企业」成了「毒瘤」、成了「阻碍地方发展的罪人」，以前的优惠政策自然是难以兑现；退一步说，哪怕新官主政思路与前任相似，但毕竟一朝天子一朝臣，项目做好了功劳是前任的，做不好责任是现任的，加之企业的发展很可能没有当初说得那么美好，新官「赖账」也是情理之中了。
关系不平等
从出身来讲，民业与国企、外企本就不在同一起跑线上，尤其是在营商环境不好、「官本位」思想较重的地区，这一差距还会被无限放大。
虽然国家层面一直在强调外资内资、国资民资一律平等，但具体到园区，「玻璃门」（民企和新政策、新办法之间好像隔了一层玻璃门，看得见拿不到，真想进去的时候头上还会撞出个大包）、「弹簧门」（民企刚涉足某行业，就被市场准入门槛「弹」出门外）、「旋转门」（表面上一视同仁，刚一进门就被某些条款拦住，转着转着就出门了）现象依然屡见不鲜。也有一些企业，进了园区的门，但话语权没有、政策轮不到，企业过得不舒服，还是要退出。
企业办事难
这几年，在「最多跑一次」改革之下，在一些城市、尤其是一些一二线发达城市，企业办事难的问题得到了一些缓解。
但综合全国的情况来看，企业办事程序繁琐、审批难、落地难，仍然是企业生存发展的重大困扰。园区在线（ID：YQZXGZH）接触下来，有些政府名义上简政放权，放权数量也不少，但质量却不高，涉及企业投资审批、政策申报等关键环节，办事人员「求爷爷告奶奶」的现象依然是家常便饭；也有一些部门，既怕过度审批担责，也不想落下个办事难的名声，干脆就把事情往上推，既不提出质疑，也不给明确答复，总让企业去找市领导。如果企业关系不硬，事情就不好推进。
管理不规范
「概念林志玲，量产罗玉凤」。
看过一些园区，拿地时踌躇满志、用料极尽奢华、定位堪比「十四五」规划，唯独不重视管理，坑苦了企业。
首先是业态管理不规范，很多园区打着生物医药、打着大数据、人工智能的名号，但背地里还是做写字楼。企业进来，想着大家都是一个行业的人，彼此之间能有个照应。可进去了才发现，各行各业的企业都有，唯独生物医药仅我一家。
二是基础管理不规范，贸易公司混在高层，每天占用电梯搬运重物；研发生产企业在一起，噪音二十四小时不间断；公共空间门庭若市、泡面和咖啡的味道交织在一起，休息区成了吸烟室、电话亭...企业难以忍受，只得搬家。
配套不完善
企业想发展，必须留住人才。留才，薪资是一方面，园区的服务配套同样不可或缺。
试想，如果企业搬迁到一个园区，内部没有食堂，员工只能跑很远到外面吃饭；旁边没有住的地方，员工只能挤公交车，碰到加班，打车还打不到；客户要来拜访，突然想起没有烟了，想取车到隔壁园区去买，结果一到停车场，自己的车被横七竖八地堵在里面...
这样的园区，企业绝对不会想来。
遗留问题多
俗语说「术业有专攻」，企业在他们所在的领域，是专家、是权威，但对园区行业，企业家一窍不通，也怕踩坑。
园区的历史遗留问题，主要体现在几个方面，一是开发商在取得的A35科研用地或工业用地上建写字楼分割出售，有一定的法律风险；二是土地或房屋产权不清、或者涉及抵押贷款，后期的过户也是麻烦事；三是一些土地之前从事过化工、印染、电镀等高污染活动，可能有环保上的隐患。
水土不服
企业入驻某个园区，要经过大量调研与投资分析，可即便如此，在搬迁的路上，企业依然会遭遇大量「水土不服」的问题，一些企业在投资和实施项目中交了很多「学费」，也有很多企业还没度过磨合期就倒在了黎明之前。
造成企业「水土不服」的原因是多方面的，首先，一家企业重新建厂、招聘、恢复投产，这一过程往往要持续数年，能否安全度过「震荡期」，所有人心里都没谱；第二，企业搬迁涉及到的影响很多，包括人才的流失、客户关系的断裂、对未知市场的迷茫、甚至一些供应链、资金链都要发生重构；第三，一些企业虽然有一定的规模，但到了一个新环境，得不到政府信任也是家常便饭，加之不熟悉当地营商环境、不了解当地市场水深水浅，竞争力不见得很强。
对园区来说，帮助企业渡过难关，既是责任，也是使命。