关于工业用地的一二三

在如今城市发展不断迭代和更新的阶段，新型产业用地（M0）逐渐兴起。相比“开发强度低、风貌差、有污染”的传统工业及其用地而言，高新技术产业和新兴产业不再局限于传统工业的形态，单位开发强度可以更大，且用地形式更多样化。

为了适应产业的转型升级，提高工业用地的“性价比”，在工业用地（M类）中增设了新型产业用地（M0），用于建设产业用房和配套服务设施，更好地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种创新型产业功能。

地方城市则根据其不同的创新体系和城市更新模式，对此进行了不同的分类：在珠三角是M0（新型产业用地），北京天津是M4（工业研发用地），在南京是Mx/Ma（生产研发用地），在昆山是Ma（科创产业用地），在郑州是M1A（新型工业用地），本质相似而名称不同。

CHAPTER 01

M0的由来

在大政策指引层面，政府自2014年起陆续发布政策指出要提升用地强度，推动产城融合，引导新产业集聚发展。

2014年，国土资源部发布了《节约集约利用土地规定》，提出了要通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率。

2015年，多部联合发布了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》， 提出引导土地用途兼容复合利用、推动功能混合和产城融合等引导新产业集聚发展的方向。

2016年，国土资源部印发了《产业用地政策实施工作指引》，提出“对于现行国标分类中没有明确定义的新产业、新业态类型，市、县国土资源主管部门可结合现有土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，主动向同级城乡规划、产业主管部门提出规划用途的建议意见，促进项目落地。”

同年发布了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》(试行)，指出要将城镇低效用地（包括禁止、淘汰类产业用地、老旧工业地等）纳入改造范围，提高土地利用效率，加快产业转型升级。

地方层面则从珠三角开始了探索。东莞市政府于2018年9月11日正式印发了全国首份市一级聚焦M0用地的政策《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（以下简称《办法》），逐步整合此前的“类新型产业用地”政策，针对M0用地的规划条件、地价、税收贡献、二次转让、履约监管等都明确做出了设定。

我们就以东莞M0政策为例来看看M0工业用地与传统工业用地的异同。

CHAPTER 02

M类工业用地的异同

根据原《城市用地分类与规划建设用地标准》，M类工业用地主要分三类：

M1一般用于电子工业、工艺品加工制造和缝纫工业等小规模生产，这类土地对居住和公共环境基本无干扰和污染，适宜用于研发和小污染干扰生产的企业选址建设。

M2相比一类用地对居住和公共环境的影响更大，有一定的安全隐患。一般会由食品、纺织、医药等企业选址建设。

M3对周边环境有较大影响，有严重干扰和污染，通常用于进行采掘、冶金、化工业等等。

可以看到越往后，对我们居住和公共设施的环境干扰和污染越严重，M0放在了M1之前，似乎意味着“0干扰0污染”，似乎更符合如今产城融合发展的主流。

【容积率】推动土地集约化

根据《工业建设项目用地控制指标》规定，传统工业用地的容积率一般不低于0.6，大多工工业的布局为多层厂房，根据产业性质的不同，容积率多在1.0-2.0之间。

而M0用地则鼓励较高强度开发，东莞《办法》中规定M0用地容积率原则上大于3.0，不超过5.0。下限3.0相较普通工业有了大幅提升，推动土地集约化，提升开发强度。上限5.0则和商业办公C2的形态形成了级差。

同时建筑形态也进行了一定的升级，M0产业部分的建筑，按照工业厂房规范设计；研发部分用房，则可以允许按照办公设计规范设计；配套宿舍则允许参照公租房的标准进行设计。

【配套设施】单一配套向“一揽子”配套的转变

普通工业项目用地范围内控制行政办公及生活服务设施用地面积≤总用地面积7%，且建筑面积≤总建面15%，不得分割转让。同时不允许建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

东莞则参照深圳的做法对M0放宽了约束，配套设施（C2+R0）计容建面限定在总计容建面的30%以内，较传统工业用地的15%有了大幅提高。且明确可设置小型商业、配套住宅等公共服务、市政配套设施，其中配套住宅的建筑面积不得高于20%，但限定仅能出售给入驻企业的职工。

【分割转让】可以转让，但有条件

对于可否登记转让也一直是关注重点，M0相较于普通工业用地政策更灵活但也相对苛刻。

产业用地方面，为了防止新型产业用地出现房地产化，东莞在转让的各环节均设置了条件：

① 初始条件：严控可分割M0，少于50亩的优先规划为不可分割M0。可分割转让的M0计容建面不得超过总计容的49%，已经办理分割转让的新型产业项目是不可以再次申请分割转让的。

② 企业要求：买受方需要符合新型产业项目的准入条件。

③ 转让面积：申请且符合条件分割转让的产业建筑，要求套内建筑面积不得少于2000平方米；分割单元最小面积为300平方米。

④ 二次转让：产业用房可以二次转让，但是优先原开发主体或者政府及其用房管理主体按原销售价格回购；他们放弃回购的情况下，则按文件内要求进行转让第三方。

⑤ 抵押条件：可分割 M0 项目办理预售手续后，土地不得进行抵押。但是自持物业允许整体打包抵押。

配套用地方面，普通工业用地配套面积规定不得进行分割转让，而M0配套用地则基本允许有条件地分割登记、销售及转让。东莞在《办法》中明确表示，商业办公（C2）和配套型住宅（R0）部分均可分割转让；配套型住宅（R0）的受让人（含二次转让）必须是项目入驻企业。

【地价计算】支持自持和工改

关于出让地价，M0则是参考普通工业用地价格的基础上，综合可分割销售的商服用地地价，折算相应的分割销售比例、容积率和实际出让年限等综合计算。对于可分割转让的新型产业用地地价，分割转让比例越大，地价越高。“工改M0”项目则多为对补缴土地出让金给予折半优惠。

东莞给出的计算公式为：M0 = [Ml*0.4*(l-X) + C*0.41*X]*R*（N/50）。其中，M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照市国土公布的基准地价更新修正体系进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R为容积率，N为实际出让年限。

【履约监管】进入和实施都有条件

目前各地对于M0用地的产出及监管都给出了高于普通工业用地的投资标准。为了响应传统的工业转型升级要求，各地一般会明确M0用地的准入产业目录，并严格限制其固定资产投资强度、土地产出率或土地税收。

准入产业也多以战略性新兴产业及先进制造业为主，对投资强度的限定相较于《工业项目建设用地控制指标》中对普通工业的限定至少上浮5%-10%。

东莞在《办法》中提到项目履约监管协议明确投资强度不低于600万/亩，年产出比不低于1200万/亩。税收强度虽没有明确提及底线要求，但却是各镇街的重点关注及重点监管的对象。

【迭代更新】：去地产化、支持转型

在新政试行的过程当中，政府也不断的在产城融合中摸索着过河。

2019年，印发了《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》，明确了不同出让类型的M0地价计算方式，同时补充了M0和配套商办（C2）及住宅（R0）的出让模式，即M0+C2可以按一宗地整体供地，但配套R0则需要独立出具建设用地规划条件，单独评估和出让。

2020年，补充印发了《关于完善东莞市新型产业用地M0项目管理的补充规定》，对此前试行的政策进行了多方面完善，其中包括：

① 准入管理限制：宗地面积＜50亩的仅限自持，明确只有大于50亩才可以申请分割转让；

② 出让总量控制：除重大项目外，每年供地总规模不超过500亩；

③ 设计规范细化：这里有几个数字：进深不应小于15米；基本单元套内面积不得小于800㎡ 建筑高度不超过100米；首层不得高于8米，荷载不低于1000kg/㎡；二层以上不高于6米，二三层荷载不低于600km/㎡，四层以上500km/㎡；非单层厂房配至少2台载重3吨的货梯，超过3万平米的每1.5万平米多配一台载重2吨的货梯……建筑标准更加细化了。

④ 工改M0放宽：符合标准的工改M0容积率可以提高至6.0；配套的R0用地计容比例≤20%，投资强度达标后可以申请R0用房销售；此外“工改M0”审批流程简化，且出让年限至50年。

⑤ 入驻企业限制：验收期内，科技含量相关企业总数量占比≥30%,规上工业企业数量不低于总的20%。

总的看来，后续的补充规定提高了门槛但放宽了条件，政府在预防产业“房地产化”的同时也在坚定扶持工业发展，产业转型。

CHAPTER 03

东莞的工业用地出让

我们来看看政策指引下东莞近几年工业用地的出让数据：

2018年至今，东莞以公开招拍挂形式累计出让了5235万方工业用地，其中M0工业用地826万方（占比16%），M1工业用地3833万方（占比73%），余下的为M2、M3及物流仓储。可以看到：

①、M0地价由于需要综合可分割销售的商服用地地价，折算相应的分割销售比例、容积率和实际出让年限等多个因素，实际出让楼面价显著高出M1楼面价近乎一倍。近几年已出让M0用地的平均地价为636元/㎡,而M1仅为330元/㎡。M0的平均容积率也明显高于M1。

②、在2018年9月颁布M0新政后，仅19年出让总建面就占了近几年出让总量的一半。而在2020年9月的补充规定里约束年新增不超过500亩后，21年起M0出让总量极速放缓，今年截至目前仅供应1宗13万方用地。

从成交结果来看，在2019年1月，东莞的首宗M0新型用地——东莞清湖湾科创中心以底价1.9亿，楼面地价721元/㎡成交。项目需在2023年4月前竣工。同时设置要求可分割面积不超过49%（即12.95万方），配套用房不得分割转让，但无需贡献产业用房，这是政府在M0产城融合方向走出的第一步，优惠力度非常可观。

同年6月则挂牌出让了2019WT034地块，建面超150万方，京东以底价10.6亿摘牌并拟建“京东智谷”。这个项目设置要求自投产之年起每年产值不低于280亿；投产第二个完整年度起，每年财政贡献不少于25亿元。凭借京东强大的IP，预计项目建成后可以实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集。

随着产业转型升级，东莞也在不断地承接广深优质产业的外溢，但由于政府对M0有着严格的门槛和监管措施，不但有履约金限制，若项目逾期无法验收还会予以处罚，对开发主体和实施主体都有严格要求，一定程度上会更需要招商运营实力强的品牌企业及自带引流特效的IP进入。

再看看其他M0买家，获取M0用地的受让方多为平台公司或XX投资/产业/产业园公司，在企查查上搜寻经营范围也基本包括：科技企业孵化、技术产业园区开发、科技园区开发、园区服务等功能，除了少量实体企业部分自持自用外，目前看来仍要面临极大招商压力，当地招商局也需花费更多心思为产业园引流，引导适配的产业集聚。

买M0需要“有实力有资格”的企业，而买M1的企业无需去认证“新型产业项目准入目录”，只要是东莞注册的独立法人即可，难度自然大大降低。对工改M1政府也出台了多份税收优惠政策，更适合现金流充足的中小企业进行升级运营。目前东莞工业用地也仍以M1为主。

FINAL CHAPTER

结语

从城市发展角度来看，不管是M0还是M1，东莞都在尝试使用不同的土地属性去结合自身产业转型思路，适配不同的产业需求，让实体企业做大做强，让新兴科技产业提速产城融合，为不同类型的产业进军东莞提供更多的可能性。

放眼看来，各城市对于新型产业用地的政策都在不断地进行迭代更新。在产业的土拓投资方面，除了落脚在对城市、板块和项目本身的认知外，对本城市产业政策细则各环节的充分研究和理解也是格外重要的。

本篇为产业基础研究之工业用地专题第一篇，对广州和深圳工业用地政策感兴趣的同事，请持续关注金牌研究。也欢迎更多的小伙伴投稿。

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