知否，知否？工业用地基础知识30问

1.什么是工业用地分割转让？

 

多地政府都出台了工业园区厂房分割转让的政策 ，同时限制了分割的最小面积单元。

比如1000平米为最小分割单元，开发商建设一个产业园区，其中一幢厂房总面积5000平米，就可以分割为5本产权证。

 

2.工业用地转让具备哪些条件？

①按土地出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金、滞纳金、违约金及相关税费，并取得建设用地使用权证。

 

②对于受让人拟改变原工业用途中不同行业类别的，应取得规划建设、经信等部门审查同意后，方可根据有关政策相应调整土地出让合同；属于特殊行业的，还须征得安监、环保、消防等部门同意。

 

③除土地使用权出让金外，投资额已达开发投资总额规定比例以上。

 

④土地权属无争议、无违法用地（或违法用地已处理完毕）、无违章建（构）筑物、未设定抵押（抵押权人同意转让的除外）或他项权利登记。

 

⑤工业用地一般不得分割转让，如分割转让的，须经规划建设、国土资源、安监、消防等部门批准。

 

⑥受让方实施新建、扩建、改建工业投资项目，须符合工业投资项目准入评价要求。

 

⑦已达到出让合同约定的其他转让前提条件。

 

3.工业用地改造的方式有哪些？

 

①政府主导模式

 

政府作为主导方，负责整个工业用地的更新与改造。

 

主要方式有：全额资金补偿模式、异地置换+拆迁补偿模式、就地安置+房产、土地共享模式

 

②政企合作模式

 

由政府和企业达成合作协议，共同负责工业用地的更新改造。

 

③企业自主改造模式

 

由企业作为主体，负责整个工业地产的改造更新，适用于企业自身改造意愿强烈的单个产权地块。

 

主要方式有：工转工、工转居、工转商、工转公共服务设施

 

4.工业用地产权能否分割？

 

目前，没有任何一部法律法规明确给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割，在实际操作中主要以地方政府的意愿为主。

 

5.土地使用期满怎么办?

 

我国土地有偿使用制度建立于上世纪90年代，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地使用年限为50年。

 

目前，我国大部分地区尚未遇到土地使用权到期问题，对使用期限届满后是否续期、如何续期，均由地方自主决策，国家暂无统一的规定。

 

6.企业导致土地闲置处理方式有哪些？

①未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

 

②未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

 

7.如何获取工业用地?

经营性用地必须通过「招拍挂」的方式获得。但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政府同意。政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。

 

当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担。

 

8.工业用地能否转让?

工业用地可以转让，但有两个前提条件。

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

 

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

 

9.工业用地使用年限有变动么？

 

工业用地最高年限为50年，各地工业用地出让大多采用最高年限。

 

但这几年国内不少地区（主要是发达省、市）为了提升土地集约化程度、加快土地流转效率，推出了工业用地弹性年期出让，把出让年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。

 

10.先租赁再转让有限制条件么？

 

先签订不高于6年的租赁合同和用地履约协议，每年租金按不低于出让年期50年地价的2%确定，租赁期满达到约定条件的，签订剩余年限土地出让合同，将租赁土地转为出让。

 

11.工业用地转商用的流程是什么？

 

先写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更，最后再和土地局重新签订土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。

 

12.土地需要转让需要哪些费用呢？

 

出让方：

 

营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、法定的扣除额、税率、企业所得税、印花税

 

受让方：

 

城镇土地使用税、印花税、契税

 

13.工业用地的分类有哪些？

一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

 

二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

 

三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。

 

14.一类工业用地与二类工业用地的区别在哪？

 

容积率不同

 

一类工业用地的容积率通常不可低于2.0，二类工业用地容积率不可低于1.2。

 

与居住区的距离不同

 

对周边环境干扰污染的主要衡量因素，包括水、大气、噪音等的排放，两种工业用地相比，明显是一类工业用地指标严格一些。

 

15.工业用地出让程序有哪些？

 

①计划公布——公布出让计划，确定供地方式

 

②方案编制——编制、确定出让方案

 

③地价评估——确定出让底价

 

④编制出让文件

 

⑤发布出让公告

 

⑥申请资格审查

 

⑦招拍挂活动实施

 

⑧合同签订，公布出让结果

 

⑨交付土地

 

⑩办理土地登记

 

16.工业用地开发控制指标

 

①容积率

 

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。反映项目对土地的空间利用情况，是衡量土地利用的强度的重要尺度之一。

 

容积率=项目总建筑面积/项目总用地面积

 

②建筑系数

 

建筑系数是指项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。反映项目对土地在平面上的利用情况，是衡量土地利用强度及合理性的尺度之一。

 

建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）/项目总用地面积X100%

 

③行政办公及生活服务设施用地所占比重

 

指项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或建筑面积比例计算的占用土地面积）占总用地面积的比例。

 

行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积/项目总用地面积X100%

 

④固定资产投资强度

 

项目用地范围内单位土地面积上的固定资产投资额。反映单位土地上项目固定资产投资情况，是衡量工业用地投入水平的重要尺度。

 

固定资产投资强度=项目固定资产总投资/项目总用地面积

 

⑤土地产出率

 

项目用地范围内单位土地面积上的主营业务收入。反映单位土地上项目的产出情况，是衡量土地产出水平的重要指标。

 

土地产出率=项目营业收入/项目总用地面积

 

⑥土地税收

 

项目用地范围内单位土地面积上上缴税金数量。反映单位土地上项目的税收情况，是衡量土地产出水平的另一个重要指标。

 

土地税收=项目税金上缴总额/项目总用地面积

 

17.工业用地配套比例是什么？

 

工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

 

同时《工业项目建设用地控制指标》还新增一条补充规定：对单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

 

18.工业用地增加容积率要补交费用吗？

 

根据《节约集约利用土地规定》第二十四条规定，鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

 

19.工业用地拆迁可能有哪些补偿？

 

① 土地补偿

 

② 奖励性补偿

 

③ 厂房重置成新价

 

④ 停产停业损失费

 

⑤ 搬迁运输补偿费

 

⑥ 其他额外约定的补偿

 

20.工业用地能不能盖住宅？

 

《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

因此工业用地上盖住宅属于明显的违法行为，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，开发商可能面临补缴出让金、交还土地使用权、罚款等处罚。

 

21.工业用地出让底价如何确定？

 

土地出让最低限价是我国地价管理工作中的一项重要制度，工业用地出让地价不得低于国家发布的工业用地出让最低价标准。

  

22.影响工业用地价格的因素有哪些？

 

① 产业集聚程度

② 容积率

③ 城市规划

④ 交通便利度

⑤ 宗地现状（面积、形状、开发程度）

 

23.什么是工业用地“标准地”？

 

指在城镇开发边界内、工业园区内具备供地条件的区域，对新建工业项目先行完成区域评价、先行设定控制指标，并实现项目动工开发所必需的“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）等基本条件的可出让的国有建设用地。

 

24.什么是工业用地增加值？

 

指工业企业全部生产活动的总成果，扣除了在生产过程中消耗或转移的物质产品和劳务价值后的余额，是工业企业生产过程中新增加的价值。

 

25.工业用地的容积率是多少？

 

提高工业用地节约集约利用水平，除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，一类工业用地容积率不得低于2.1，二类、三类工业用地容积率不得低于1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不得低于0.8。

 

26.容积率的上限与下限是多少？

 

因为有很多工业项目因为工艺流程的限制，只能做单层的车间，而且由于建筑密度的限制，计算下来的容积率很低。国土部门有投资强度，有容积率下限要求，而我们规划上，只是控制容积率的上限。

 

27.工业用地供应方式存在哪些问题？

 

①从批到供时间较长

 

②用地成本不断上涨

 

③忽视土地在工业和房地产经济中的差异

 

④工业用地出让底价标准值得商榷

 

28.工业用地弹性出让的难点在哪？

 

①年期的制定

 

②价格的制定

 

③年限到期后的续期问题。

 

④政策地区差异对资本要素流动的影响

 

29.工业用地弹性出让建议有哪些？

 

①为工业用地出让弹性年期的选择设置一些明确的执行标准。

 

②建立合理公开的工业用地弹性出让价格体系，明确工业用地弹性出让的土地出让金标准，显化工业用地不同出让年期下土地出让金的差别。

 

③明确出让年限到期后的处理办法，降低政策的不确定性。

 

30.存量工业用地原因是如何造成的？

 

中小企业发展初期，对于土地使用和规划较为随意，加上国内产业淘汰更新速度快，企业生命周期较短，使得很多地块和企业都面临困境。

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