曾经，土地资源需要让位GDP增长，然而经济增长带来了各地土地低效利用的困境。如今，土地在招商中的角色，已完全不同于之前，不少地区都已将工业用地作为产业升级、高效招商的抓手。二十大后，实体经济再次成为发展的着力点，承载实体经济发展的载体——工业用地，备受关注。
自从国家提出“标准地”出让方案后，全国各级地方政府都相继出台了相关产业用地出让细则，从设定投资强度、亩均税收、能耗标准外，严控租售比，明确产业方向。一改过去粗放式的土地转让方式，以“标准地”标准化园区建设运营，也颠覆了园区运营商过去以“租售”为核心的房地产模式。
这一趋势，上海、深圳等一线城市在“标准地”方案出台之前，就已经率先步入了标准化园区路线。一线城市在产业生态愈发成熟之后，地方政府对于产业的理解、区域产业的定位到相关基础指标都有了明确认知，自然而然他们对于园区以及运营商的要求也将愈发标准化。
过往资金充沛的情况下，政府不会轻易出让工业土地，长三角地区拿地尤为困难。由于疫情的影响，而导致资金匮乏，政府原本态度也发生了松动。政府也急切希望企业拿地，回流资金。在这个大背景下，政府会更愿意将工业土地出让，回流资金。
就在其他地区思考M0新型产业用地如何做好的时候，广州南沙新区提出了一个新鲜事物：新兴产业园用地（M9）。这也是国内继M0、M4、C65、B29a、M创、M科、M+、Ma、Mx之后又一款全新的新型产业用地类型。
M类用地对比（图片来源：“火花园区智库”整理）
新兴产业园的入驻企业以“智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航天、新能源与节能环保等战略性新兴产业发展为主，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等新型产业功能及相关配套服务，以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象”。
产业地产最明显变化便是企业客户。2022年下半年，传统行业受到疫情冲击，传统企业发展停滞，而以科技创新为代表的企业开始展露头角。急速迭代更新的行业大环境下，新的需求呼唤新的载体。
过往的企业只强调通用性和性价比，他们不在乎办公环境的美丑或配套设置是否完善，而现在的企业偏个性化，他们对于办公环境具有自己的审美和要求，以及会要求周边完善的配套资源。
实体经济越来越重要，很多事关经济发展的重点项目，对土地的需求越来越大，而土地资源越来越紧缺，工业用地的保障与供应成为实体经济发展的关键。在产业转移与企业搬迁腾退的大潮中，工业用地更应该结合市场与政府的双重作用，才能兼顾发展的现在与未来。
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