城市UP主 为美好发声丨潍坊城市UP主胡燕妮访谈记录

我觉着企业选址主要应该考虑员工的通勤时间、招工的便利性、交通通达性、产业配套、生活设施完善度、物流运输便利度、产业集聚度、营商环境等等。

通勤时间、招工的便利性、生活设施完善度这些关键点就是园区距离主城区，或者说是人口密集区的距离，因为人口居住越密集的地方，相应的生活配套设施就会越完善，招工难度及员工安家都会容易一些。其次就是距离高速公路口及物流集散地的距离，物流集散枢纽区域往往高速路也会比较方便；再者谈到产业集聚度，有一定产业聚集有利于产业规模发展，取长补短，实现上下游产业链互补等等；最后说到营商环境，这个其实也挺重要的，现在政府也是一直在强调营商环境的重要性，这个可以通过当地生产企业的实际情况感受了解一下。

所以综合起来讲，拿潍坊城市来说，企业选址建议选择距离主城区10-15公里范围内，或者单程驱车上下班1个小时以内，临近物流园区和高速出入口的地方，片区有一定的产业基础，营商环境相对良好。

中南高科潍城项目区位图

中南高科经开项目区位图

我觉着企业购买厂房除了上边说的地段选址以外，那就是园区品牌、厂房类型、建筑品质、园区环境、产业服务能力等。

第一点：品牌园区很重要，因为品牌园区往往经历了市场的洗礼，一路发展过来更知道企业需求什么样的产品，同时也获得的广大业主的认可，不然也不可能发展到现在。

第二点：厂房类型要了解，目前市场上常见的厂房类型主要以二层/三层/多层的框架厂房为主，同时厂房的层高、楼板载荷、柱距、电梯井及消防楼梯的布局、厂房出入口安排也有不同，需要根据企业的生产线需求和办公环境进行选择；例如如果企业主要以生产型为主，不需要很多办公区，可以选择一个首层面积相对较大，楼上面积相对较少的产品；如果企业是偏重于轻型加工、零部件组装、技术服务及研发，需要的办公区相对较多，那楼上建筑面积大一些的会更合适；现在好多企业都是选择三层的框架厂房，价格相对较低，性价比也高。一层作为主生产层搭配部分的货物仓储及周转区；二层作为组装区及实验室，三层呢，可以做成企业品牌展厅、会议室、洽谈室、办公区及领导办公室等；可以说一栋厂房即可满足企业的各类需求。

第三点，建筑品质，这个主要关注外立面形象、建材的选用等，包含的内容其实也很多，例如消防设备的布置，有无消防管线的预留及升级能力，上下水的预留，排水管道的布置及口径，楼板的厚度及承重等；

第四点：园区环境，这个园区环境其实也包含好多，例如园区道路的铺设、道路的宽度，是否方便货物进出、园区停车是否方便、园区的绿化程度。好多园区往往过度关注建筑体量及建筑占地面积，将建筑密度及容积率进行了提升，导致园区道路狭窄，绿化占地面积减少。我们感觉适度的绿化环境能让园区没有那么冰冷，可以缓解员工的身心劳累，放松一下心情，同时也能提升园区企业的品牌形象。

第五点，产服能力，要看看这个园区的后期物业及产服的组织情况，是企业自行管理，还是委托第三方机构管理，有没有成型的管理团队，能否切实为企业解决问题，园区产服的口碑怎么样；好的产服，不应该只是园区管理、卫生保洁等等，也需要了解企业的发展需求，成为企业与政府、企业与企业、企业与市场协调发展的桥梁。

中南高科潍城项目鸟瞰图

这个问题我觉着得看企业的发展需要吧，如果企业已经发展很大，成为当地的大型企业或者龙头企业，并且有能力购置土地、组织园区建设及后期的运营管理，可以选择自建厂房；当然也可以选择跟园区开发商合作，例如我们中南高科产业园区项目就可以根据中大型企业的需求，进行专属量身定制，即满足了企业发展的需求，又可以减少企业前期建设的好多麻烦事。

对于小微型企业，建议还是以选择专业产业园区的厂房为主，对于中小微型企业一次性需要的厂房并不多，需求的建筑用地也不多，所以很难独立获得到土地，毕竟土地也是不可再生资源，需要集约化使用，即使企业能够拿到土地，从前期报规到开工建设，再到一系列验收都需要牵扯到大量的人力、物力、财力，企业往往因为专注生产经营很难腾出更多精力专门组织建设厂房，而目前专业产业园区的产品也逐渐多样化，完全可以满足企业生产运营的需求。

中南高科潍城项效果图

这个问题我觉着还是应该站在企业长久发展及二手厂房自身性价比角度选择；如果二手厂房自身没有问题，价格合适，并且能够满足企业的发展需求当然可以选择；不过购买二手厂房之前要了解清楚厂房为啥转让、产权能否变更过户、有无前期抵押及企业是否存在债务纠纷等问题，同时，也要了解厂房的建筑质量、建筑的相关参数情况，有无进行过结构改装，后期如果购入能否办理环评等等。

中南高科潍坊潍城项效果图