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在越南租厂房有哪些坑?

在越南租厂房有哪些坑? 园区产业招商
2024-02-21
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导读:今天和大家分享在越南租厂房时需要注意事项,希望能帮助大家避坑。避坑一:厂房业主不具备租赁资质而转租厂房业主由于行情不好导致减产,于是把闲置厂房对外出租。
今天和大家分享在越南租厂房时需要注意事项,希望能帮助大家避坑。

避坑一:厂房业主不具备租赁资质而转租
厂房业主由于行情不好导致减产,于是把闲置厂房对外出租。某客户看中了该厂房的位置和价格,跟厂房业主签订了租赁合同并支付了定金。后来客户发现厂房业主根本不具备租赁资质,导致不能申请投资证书。厂房业主以可以搞定为由,拒绝客户退定金的要求。客户的投资计划也被迫推迟。
可以对外出租的厂房的营业执照里要包括「不动产出租」经营项目,如果没有这项,那么对外出租就属于违法出租,一般很难申请设立公司。若以后我们想出租厂房也需要注意是否投资证书中有租赁资质。
一般转租厂房时,我们需要核实以下资料:
1、投资证书;
2、营业执照;
3、土地使用权及地上物所有权证书;
4、出租方与工业区签订的土地租赁合同;
5、消防资料(消防设计审批证书、消防工程竣工检查文件等等);
6、环保资料(环评报告、环境许可证、环保工程竣工文件等等);
7、施工资料(施工许可证、工程竣工投入使用之验收记录等等);
8、公司租赁厂房的备忘录(原则合同)和正式合同。
避坑二:厂房业主未获审批就对外出租
某客户跟业主租了10000平厂房,租下来后业主才说有4,000平还没办理相关验收和证照。而根据越南最新法律,审批需要省长签字,加上七个部门联合审批。而省长则表示需要到中央审批,中央批准了他才签字同意……然而合同已签,定金已付,厂房交付却遥遥无期。
一般承租厂房需要的证明文件有:建设许可证、完工验收证明(含消防等)以及红皮书(土地证),有些出租厂房可能存在未批先建(违章建筑),或者建设申请手续不完备,又或者报批的建设方案与实际建设不符造成不具备验收条件等等情况,致使厂房并未取得完成的产权证明(即厂房未登记在红皮书里),所以大家在选厂房的时候一定要审核厂房本身的合法资质。

避坑三:厂房装修和消防验收的大坑 
越南的消防验收标准堪比“德国”,很多材料要求苛刻,验收成本比较高。部分企业考虑到省心和省钱,用国内的原有装修公司来完成越南厂房的装修施工,如果国内承包商在越南没有丰富的经验和所属地的政府关系,很有可能在验收环节花费较长的时间,从而延误投产时间,给企业造成巨大的损失。因此建议优先考虑在越南所在省份有施工案例的,有本地资质的装修公司和消防安装公司。
避坑四:忽略合同的重要性
某台湾客户着想节前在越南投产出货,着急定下地方,未和业主签合同就交了定金。由于业主不同意厂房改造,而且工业园区拒绝客户行业准入,客户无奈只能退租。但双方没有约定违约责任,业主不肯退租,白白浪费了定金不说,还耽误了时间。 
心急吃不了热豆腐,合同在任何一个环节都很重要,有必要请专业律师审查相应文件和拟定合同。不同工业区的准入行业有所不同,租厂房不仅需要和业主沟通也需要了解工业区的情况。
避坑五:“老越南”朋友的建议
以上都是真实案例,若仅靠“我听朋友说...”、“我有朋友对越南很熟...”、“我有朋友在那边...”等就去越南投资,那大概率是会交学费的。
很多客户在越南不乏一些在已经生活经商多年的朋友,所以首先信任老朋友,而非专业服务公司。虽然在越的朋友也很热心友善,但是由于行业不一样、投资模式不一样,比如以前多为贸易型,针对越南当地市场的小型企业为主,多数因为各种原因都有大量的非合规模式,而当下都是以出口导向的中等规模以上投资,对合规的要求完全不一样,而且当下越南政府的要求都发生了极大变化,如果按多年前在越南的经营模式,想带来巨大的风险。


其他注意事项
1. 国内企业初到越南出租厂房,一定要以合法合规、手续齐全为前提来选择。
2. 在越南,常见的工业用地类型有工业区内的工业用地、工业群内的工业用地和一些私人工业用地。一般私人工业用地的开发成本不高,所以租金比较便宜,与此对应的是配套基础设施不完善、可允许进驻的行业范围小,也不是工业区管委会统一管理的,因此在申请税费优惠、公司设立等有很大的难度,建议不要尝试。 
3. 厂房现有的环评和消防,是针对业主之前的经营项目,在租赁厂房设立后,还是需要重新审评新的环评许可和消防,才能生产运营。 
4.合同谈判、合规审查是一项极其严谨和细致的工作,最好有专业翻译、专业团队帮助,才能规避风险、省时省力、又好又快地完成投资。
5.越南的房产中介服务人员是需要资格证才可以上岗的,中介公司也有相应的资质要求,但是越南当地市场上,尤其是部分的中国服务公司都是在违规经营,可能会带来不可预料的风险。

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