最近，我们频繁地收到了许多类似的查询，涉及中国制造企业在泰国投资兴建工厂的问题。他们主要关心泰国土地和厂房的购买程序以及相关的法律法规。这包括企业注册、工厂运营资质申请等流程，以及相关条件和法规。
我们观察到，目前确实有很多中国制造型企业走出国门。无论是为了业务扩张还是随着客户迁移而迁移，他们都面临着在中国境外投资的挑战。因此，他们希望了解目的国的法律和会计政策法规。在这篇文章中，我们将重点介绍制造型客户在泰国投资购地建厂时可能面临或需要注意的问题。
对于制造业客户在泰国投资，可能首先面临的问题是：未取得必要许可证的外国全资企业无法在土地登记处办理土地过户手续，从而获得土地所有权。如果是外国全资企业，并且没有获得BOI（泰国投资促进委员会）许可证，也不在IEAT（泰国工业园区管理局）的工业园区内，那么很难在土地登记处完成土地过户交易手续。
在协助客户实际申请过程中，我们遇到了这样的情况：投资者急于锁定目标土地，可能以泰国人的名义预订或支付押金，或者直接以泰国人名义购买。这种做法是不可取的。首先，投资者的权益没有任何协议保障；其次，增加了一道过户程序，增加了土地过户手续费；最重要的是，如果目标土地不在规定的工业园区内，投资者未全面了解土地用途和产权归属问题，即使成功过户，也可能存在不适合建厂的风险。
通常，企业在进入泰国投资时应首先考虑成立主体问题，即根据泰国《民商法典》成立有限责任公司（Co.,Ltd.）。只有有了企业法人主体，才有可能进行后续的各种资质申请，满足最终的土地过户和工厂投产条件。
公司注册（在商业总局下的企业注册部门）：
首先，投资者应在泰国商业总局的企业注册部门（DBD）取得企业营业执照。然后在泰国当地银行开设企业对公账户。随后，使用这个主体名义申请各种经营许可证，以及在需要支付意向金或定金给地主锁定目标土地时，使用企业对公账户支付款项，减少后续纠纷隐患，并以公司名义签署土地购买意向书，约定支付条款、过户时效等重要内容。
这些流程不仅能减少法律上的纠纷，还能将企业前期开销纳入企业花销名下，用作日后企业收入和所得税的抵扣。
其次，根据企业的业务性质或范围考虑申请各类优惠证书或行业经营许可资质。这包括可以申请泰国投资促进委员会颁发的投资促进许可证（BOI证书）的情况。如果投资人的业务符合BOI申请条件，应尽快启动申请流程，因为只有拿到证书后才有资格申请购地。这个申请过程通常需要3-4个月。在此期间，客户可能已找到目标土地，但如果土地不在工业园区内，将会面临更多复杂的问题。
针对非工业园区内的土地，投资者需要进行更多的尽职调查。这包括了解土地的用途、实际位置、建厂规划、所有权归属等。如果尽调结果令人满意，那么购买流程与前述相似，但需要注意重新申请工厂开工许可证。
对于无法申请BOI证书的情况，投资者可以考虑购买IEAT用地，这是另一种依据泰国工业法持有土地所有权的方式。
总之，对于企业在泰国投资建厂，不仅需要考虑土地购买手续，还需要关注后续的环评资质、工厂开工许可证、建筑许可证等资质申请过程。这些流程都需要投资者进行全面的规划和准备。
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