当国内投资者还在担忧行业前景时，经验老道的外资已经开始抄底布局了。他们看中的究竟是什么样的资产?其选址标准有哪些启发?这些都值得我们深思。
优秀的投资者，总是笃信丘吉尔的名言：不要浪费任何一场危机。危机之中，往往蕴藏着真正的投资机会。越是市场环境低迷，击穿了大部分投资者的信心，聪明的投资者越可能在竞争缺位的市场环境中，获取高性价比的优质资产。
所以，每当行业周期到达谷底，经验丰富的外资总会第一时间嗅到进攻的信号，成为市场最活跃的参与者。外资在选择时机、选择标的方面的优秀能力，也让他们成为了行业的投资风向标。
从去年开始，外资抄底内地资产的活跃度，就不断走高。一般来说，外资偏好的资产都有两个特点：
一是绝对优质。也就是核心城市、核心地段的核心资产，甚至在一线城市中，都还要分梯队。北京和上海两个城市是绝对的主力，占了全国大宗交易的半壁江山。广州和深圳，也只有顶级的优质物业才能得到外资青睐。
二是选长期回报可观的资产。相较于短期炒作预期，外资往往选择长期持有运营的投资逻辑，会更看重物业创造现金流的能力和租金回报率。所以，外资投资重点往往是办公、酒店、物流仓储、生物医药园等长期看好的新经济资产。
而今年以来，高端租赁开始吸引外资的注意。5月份，辉盛国际和铁狮门成立合资公司，落子深圳，投资7.17亿整体购置了华润置地深圳深润大厦325套酒店式服务公寓。据外资高管表示，这次投资是辉盛和铁狮门的首次联手，也是他们在大湾区及中国市场投资的起点，他们还将继续寻找和深润大厦一样优质的资产。
那么，深润大厦身上具备了哪些关键要素，让外资如此看好?我们从深润大厦的案例当中，可以总结出外资选择投资标的的三大要点。
一、关注城市和赛道的长期增长性
抄底择时是伪命题，关键在长线预期。没有人能准确预测市场真正的底部，能买在相对底部就已经非常出色。而要找到相对底部，就不能看短期的市场波动，而要关注长期的市场空间。
(1)城市本身要具备高成长性
投资成长型城市，就是分享城市发展红利，这是不确定市场中，最强的确定性。深圳作为全国科技创新中心和大湾区核心引擎城市，其经济发展动能十分强劲。2022年，深圳GDP同比增长3.3%，领跑四大一线城市，其中工业对经济增长的贡献高达50%。
(2)赛道要有充足的客户需求
如果投资产城项目，就必须选择有成熟产业基础的城市版块。投资公寓就要有强劲的居住需求。作为全国租赁“双轨制”改革的前沿阵地，深圳的居住制度改革正在大跨步推进，为高端租赁赛道带来巨大机遇。
深圳城中村统租满足基本租赁需求，而长租房作为供给补充，以高端服务式公寓为主，打开了广阔的市场空间。辉盛和铁狮门正是抓住了这个高增长点进行投资布局的。
二、关注核心板块的核心资产
当前的市场环境，一个最显著的特征就是高度分化。不仅城市之间分化，城市内各个版块的分化也在拉大。项目周边的城市发展速度，决定了资产价格的天花板。
(1)选核心板块
深润大厦位于罗湖区，这片高度成熟的城市中心区，拥有成熟的配套和超级交通网，让项目快速起势。同时，罗湖也在进行“二次城市化”升级，为项目增值提供想象空间。
(2)选核心位置
深润大厦位于深南大道起点，具天然地标效应。同时距离三个口岸均不到10分钟车程，属于港深互动圈，可以享受两地发展红利。
三、看重开发商的综合实力
决定资产价值的关键在开发商的产品力和运营力。这两点正是华润置地的强项。
(1)优质的品牌和产品给投资者信心
华润置地在深圳商办市场的号召力非常强，长期表现优秀。他们将商办作为长期资产运营，符合外资逻辑。旗下深润大厦采用A级高标准定位，有强大的品牌加持。
(2)复合开发模式放大产品价值
深润大厦通过商业、办公、酒店、文化的融合，实现了多元业态互动。同时实施双层高设计，提升产品弹性。这些都提升了资产的使用价值和投资价值。
(3)强大的运营能力带来收益
华润置地拥有独特的政企联动能力和产业资源，可以快速提升入驻企业的经营效率，从而带来更高的租金收益和资产升值空间。这正是外资最看重的。
综上，当前外资正抄底布局优质资产。作为国内投资者，我们要洞悉外资的投资逻辑，选择具备长期增长潜力的城市和板块，选择实力雄厚、有远见的开发商，这样才能选择到真正价值被低估的资产。
在细节中，我们要关注以下几点：
1. 城市选择：选择经济增长前景良好、产业基础雄厚的核心城市，分享其发展红利
2. 版块选择：选择城市的核心商圈和成熟板块，具备成熟配套及交通优势
3. 定位选择：选择与城市发展方向契合的产品定位，例如创新办公、高端公寓等
4. 开发商选择：选择有远见、注重产品力和运营力的开发商，具备政企资源整合能力
5. 具体资产选择：关注地标性综合体项目，具备业态复合带来的协同效应
6. 细节关注：关注项目的品质、设计、运营，重视长期价值而非短期回报
7. 投资逻辑：不仅买对资产，还要注意运营，实现资产的长期增值
这样我们才能像外资一样，抄底布局优质资产，实现资产的长期增值。当然，核心还是要把握不同周期的投资逻辑，选择真正具备核心竞争力的资产。
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