园区产业招商

2024-04-11

导读：这两年，在各地新增用地所剩无几的情况下，国有存量资产盘活成了政府获取新增量的重要渠道。

这两年，在各地新增用地所剩无几的情况下，国有存量资产盘活成了政府获取新增量的重要渠道。

对国有企业来说，这些资产曾经为企业的生产经营起到重要作用，在城市化加速发展和产业结构调整的背景下，如何让这些闲置资产物尽其用、创造价值，成了关系到企业发展的重要课题。

园区在线（ID：YQZXGZH）总结了国有存量资产园区化盘活的17条路径，与大家分享。

正文：

一、闲置土地建园+对外销售

按照土地用途，在闲置用地上开发建设科技园、厂房等业态，再以市场化方式对外销售。如果企业没有开发资质，或者在资金方面存在困难，可以引入合作者共同开发。

目前，国企手里的土地主要有划拨地、空转地和出让地三类。其中，划拨地（为国有土地无偿划拨）和空转地（名义上是土地出让，实际上未缴纳土地出让金）需按照《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》等相关规定办理手续并补交土地出让金才能够开发，出让地则没有其他额外要求。

但由于国有企业的特殊性（国有企业需履行经济、社会、政治责任），存量资产盘活往往要与支撑区域和地方经济发展结合起来，而非单纯以利益为导向，所以在筛选客户时可能会受到地方政府的限制。

二、闲置土地建园+独立运营

与当地政府合作，由政府提供产业政策，企业负责园区的建设运营，并完成政府的税收指标。

国有企业参与园区运营，要遵循四条原则：一是要明确国企在区域发展中的定位，充分发挥国企的优势（政府关系优势和低成本获取资金的能力），抢占资源；二是要坚持规划先行，尤其是此前没有园区开发运营经验的企业，必须聘请专业机构来进行策划规划；三是要建立一支专业化、市场化、职业化的国资运营队伍；四是要算好经济账，平衡好成本和租金、税收之间的关系，确保国有资产保值增值。若企业在当地有一定地位，还可以邀请政府投资入股，对园区的品牌形象会有很大提升。

三、闲置土地建园+合作运营

在第二条的基础上，引入第三方运营商合作运营。

具体合作模式有三种：一种是二房东模式，国有企业把物业整体租赁给二房东，由其代为招商运营，期间产生的房租收益与政策奖补均归二房东所有，这种模式的优点是收益率稳定，且无需耗费太多精力，但二房东通常以利益最大化为目标，引进的项目质量无法把控。第二种是委托运营模式，国有企业聘请第三方专业运营机构负责招商运营，国企只需支付运营费，期间产生的收益归企业所有，这种模式的好处是引进的项目质量更有保障，更符合地方政府对专业化运营的要求，但需要企业额外投入更多精力；第三种是顾问模式，在国有企业自运营的基础上聘请一家或多家顾问单位（个人）协助招商。

四、闲置土地建园+资本经营

在闲置土地上建设园区，通过资本运作回笼资金，实现园区可持续发展。

相比于融资渠道单一的民营企业，国有园区资本化的途径要丰富很多。比如可以通过上市，把一部分房产直接证券化；或者以Reits的形式将园区证券化，通过让渡未来租金收益，形成良性资金流动循环；此外，还可以探索PPP与Reits相结合，实现PPP投资项目为Reits提供资产来源，Reits为PPP提供退出通道的闭环。通过资本化运作使国有企业吸纳并支配更多的社会资本，在摆脱债务困境的同时，让闲置的土地资源得以重新焕发生机和活力。

五、股权转让，民企接手

国有企业以股权转让的形式，把土地转给有经营意向的民营企业。

国资委对国有企业产权转让有严格规定（现行法规为《企业国有资产交易监督管理办法》）。通过股权界面完成项目转让，没有出让手续完结及投资额度等限制，在项目公司取得土地的任何阶段都可进行。

具体做法是由国企设立项目公司，把土地装到公司里，再将项目公司股权进行转让，受让方通过控股该项目公司间接获得土地。

六、土地作价入股，合作开发

国有企业以土地使用权作价入股，与民营企业合作开发（运营）。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，已经出让后形成的非国家主体的，会认定为是土地转让行为，需要完成开发投资总额的25%以上才能转让。因此，最好的方式是以国有企业以土地使用权作价设立子公司，再以增资扩股的形式引入民营企业。

但有一点要注意，根据规定，通过增资扩股实施改制的企业，原则上需要通过产权交易市场完成。不过也有地方政府采取「预告登记转让」制度，未完成开发投资总额的25%的国有建设用地使用权签订土地二级市场交易合同后，可以先办理预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记。

七、协议置换+开发利用

与地方政府协商，将自有需盘活的低效用地或者零散的用地置换为面积更小、但价值更高的土地，并根据政府的评估定价平衡差价。

把低价值的土地化整为零，调整为高价值的土地，企业在增加资产规模的同时，能够获得更多可以变现的物业。通过销售+运营的模式，可以最大限度补充和改善企业现金流，放大资产效益，充实企业的总资产价值。

八、企业内部置换，配置资源

将国有企业内部附加值较低的环节转移到低价值的土地上，把盈利水平高的公司置换到土地价值高的地方，以实现资源合理配置。

从理论上讲，通过调配内部资源，确实能够从一定程度上缓解土地资源浪费的问题。但现实中国企间的关系错综复杂，哪怕是同一集团下属的「兄弟单位」，一旦涉及到利益，改革也将会面临难以想象的阻力，操作难度很大。

九、政府回购+土地补偿

地方政府回购土地，国有企业获得土地补偿金。（某些城市土地被收储后公开出让，原土地权利人还可分享一定比例的土地收储收益）

回购是地方政府最「喜闻乐见」的处理方式，但对企业来说却是下下之选。因为土地补偿金是「以工业用地现价补偿为主，双方谈判为辅」，补偿一般包括土地使用权补偿、地上附着物补偿和企业搬迁费补偿，无论怎么算，这个费用也远低于土地本身的价值。

十、工业用地改M0

国有企业向地方政府提出申请，将工业用地变更为价值更高的M0（新型产业用地），用来建设办公用房。

与传统形态的工业厂房不同，M0在土地确权、物业类型、建筑年限、地价、容积率、项目审批等方面给予更多倾斜，土地的价值更高。而国有企业在政府关系上有先天的优势，操作此事具有可行性。

十一、其他用房园区化改造

把位于繁华地段、房屋状况良好，但长期处于亏损状态的酒店、商场等进行园区化改造。

很多老的酒店、商场地理位置优越，有重新改造与开发的价值，而市区闲置用房的盘活也一直是各地政府重点关注的对象，政府在地块用途变更和税收等方面政策都有相应政策支持。通过对原有经营性用房进行园区化改造，既节约了资源，又提高了效益，还创造了价值。

十二、老厂房改造为文创园

由于很多老厂房、老仓库具有交通便利和空间结构的优势，且往往凝聚着某种的历史厚重感。在原有厂房的基础上改造成为创意产业园区，好处有三：首先，老厂房改造无需大拆大建，只需要很少的投入就能完成，经济效益更高；二是虽然土地仍然是工业用地属性，但却可以承载文创企业，在与市场化的文创园（有些是商业用地）竞争中能够占据优势；三是由于是「退二进三」，还有相关政策扶持和税收优惠。

十三、园区化改造+政府整体返租

与政府合作，由国有企业出资，将原有业态改建为产业园区，由政府整体返租，发展新兴产业。

比如，2001年，四季青服装集团在杭州的江干科技经济园（现钱塘智慧城）成立四季青服装研发中心。2009年，四季青服装集团整体「腾笼换鸟」，依托原四季青服装研发中心129亩、总面积14万㎡的存量厂房资源，以「政府整体返租」的模式，通过空间改造，租赁给新的电商企业，打造了首个国家电子商务试点城市拓展区，命名杭州东方电子商务园。

十四、办公用房改造+产业升级

国有企业将原老旧办公用房改建成为科技园区自用。

目前，自建总部已经是各大产业集团和科技公司的「标配」。首先，企业拥有一幢属于自己的大楼，无论对形象还是实力都是很大的提升；其次，房子和土地是企业最保值的资产，可以让国有企业的资产结构更加优化；第三，以科技园区为载体，可以在现有业务的基础上延伸产业链条，做强做大。

十五、办公用房整修+二次出租

有些闲置房产本身就是办公属性，可以将其整修后二次出租。

很多存量用房由于使用时间较长，在设计标准、配套设施等方面与新落成园区存在较大差距，甚至存在安全隐患，难以满足优质企业对办公环境的要求。通过对存量用房的整修以及周边环境的改善，能够显著提升原有物业的品质和功能，对企业有更大的吸引力。同时，因追加投入而增值，园区的租金也会适当提高。

十六、企业收并购

通过横向并购，把同一行业的两家企业进行合并，在高效利用土地的同时实现规模经济，降低生产经营成本。

通过控股式兼并，使一些具有产品优势、技术优势的（国企或民企）企业向拥有资源优势、资金优势的国有企业流动，能够优化资产配置，提高资产利用率。

十七、园区分离，独立经营

对整体经营有严重困难，亟需转型的国有企业，可以将土地和园区资产从母体中分离出来，在合理承担相应债务和义务的前提下，组建新的法人实体，以国有背景和产业资源为优势，独立经营，深耕产业地产领域；老企业继续专注原有业务。

参考资料