产业地产市场竞争格局
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PART ONE
产业地产的困境
1、用地产化的思维运作产业地产
以重庆茶园片区为例，2015—2016年在售的十多个产业地产项目中，规划为办公类产品的面积达200万m²，从已开发的80万m²办公类产品来看，去化不足50%，部分项目销售两年至今鲜有成交。在重庆港城、水土片区等类似产业地产项目屡见不鲜。
用地产化的思维运作产业地产，旨在看重地块的价值，在规划上最大限度地保障项目的价值最大化，这种思维本无可厚非，但太多的产业地产开发商，一味追求价值最大化，而不顾项目区位的局限性，将项目规划为“高大上”的科研办公楼、总部基地等办公型物业，使项目处于泥潭中无法自拔。
深圳天安数码城
北京总部基地
尽管我国确实有一些在工业用地上规划办公型物业取得成功的案例，比如深圳天安数码城、北京总部基地、成都青羊工业总部基地等，但埋在这些项目光环之外的，是更多项目的失败。
2、产品照搬照抄，脱离当地市场环境
很多产业地产开发商将标杆项目原封不动地照搬到自己的项目中，而忽视了项目所处区域与标杆项目区域条件的差别，这种情况也往往导致项目的失败。这种案例也很常见，甚至一些专业的产业地产开发商也会犯这种错误，尤其是专注于开发单品类产品的产业地产开发商。
3、产品同质化造成无序竞争
如果某一项目卖得好，周边市场蜂拥而上的情形不仅在商业地产领域常见，在产业地产领域的也比比皆是。产品同质化造成同类产品的市场供应量急剧增长，而市场消化量却很有限，最终造成无序竞争。
比较典型的案例是遍地开花的“总部基地”项目。据《成都总部基地市场观察报告》显示，从2005年前后开始，作为四川省会的成都开始出现“总部基地”的产业地产开发模式，成都青羊工业总部基地开发建设后销售迅速，成为全国各地争相模仿的标杆。短短几年，成都“总部基地”开发热潮持续升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个，整体供应的各类总部基地物业逾700万m²。如此大规模供应的“总部基地”，将导致市场的激烈竞争，供大于求的市场现状将成为不少“总部基地”开发商悬在头上的达摩克利斯之剑！
由于“总部基地”项目供应体量较大，同质化现象比较普遍，招商不可避免地出现很强的同质化竞争态势。在产品设计、客户定位和项目配套建设大同小异的背景下，总部基地招商实际上是几家欢喜几家愁。
部分产业地产开发商由制造企业转变而来，由于拿地后自身用不完，或想赚取产业地产的红利而开发产业地产。依托对自身行业的熟悉，开发项目往往以自身所处的行业立项，开发的产品是适合同行业企业需求的产品，但不一定适合其他企业。
造成这些问题的主要原因是产业地产开发商不重视项目的前期定位。在传统房地产领域运用成熟的定位体系，并不适合产业地产领域，需要重新制定一套定位体系以解决目前存在的困境。
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PART TWO
定位前置是解决产业地产困境的良药
产业地产的困境，很大程度上是由于产业地产开发商未将定位前置，在项目动工之前未对市场进行详细客观的分析，最终导致销售遇困。产业地产与商业地产的共同之处在于其“地产”属性，即作为一项地产物业，同样要经历从投资研究、拿地到招商、运营的整个地产开发流程。
产业地产开发流程
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PART THREE
产业地产定位的八大密钥
产业研究业界通过多年实战经验的积累，运用区域经济、产业经济和产业集群等学术理论，对产业地产定位进行系统研究，解码出产业地产定位的八大密钥。
这八大密钥并非简单的平行关系，它们是相互关联、环环相扣的。其中企业定位和产品定位是产业地产定位的核心。
产业定位和行业定位是产业地产定位的基础，由于产业地产是中小企业集聚的载体，要最大限度地发挥集聚与集群效应，必须从产业定位和行业定位入手，通过上下游产业和关联产业的相关行业企业集聚，发挥产业集群效应，有利于项目的后期招商运营，发挥园区的最大价值。
企业定位是产业地产定位的核心，产业定位和行业定位是企业定位的基础和前提条件，企业定位后由企业需求直接决定项目的产品、配套及运营服务定位，同时准确的企业定位能为招商定位锁定目标，有利于项目后期的精准招商。
产品定位是指导项目规划设计的基础，其定位方向不但直接关系到项目的建设，更关系到项目的成败，因此也是产业地产定位的核心关键。
配套定位是产业地产项目不可或缺的一环，入驻企业及员工除了对主体的标准厂房或科研办公楼有严格要求外，必要的办公、生产和生活配套也是重点关注的要素。
服务定位是产业地产区别于商业地产或其他传统地产的关键。一个好的产业地产项目，给客户提供的不应仅仅是一个空间载体，更是一个企业发展的生态圈。
招商定位是对项目招商模式、招商渠道的设计，由对定位企业的行为分析演绎而来，有利于提高项目后期的招商效率，实现精准招商。
运营定位是为了使产业地产项目后期能实现持续赢利运转。一个产业地产项目招商的成功并不意味着整个项目的成功，能够实现持续运营才真正称得上是一个成功的项目。
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PART FOUR
结语
达摩克利斯之剑是一个古希腊神话中的故事，象征着悬在头顶的利剑，随时可能落下，意味着潜在的巨大危险。
在产业地产领域，产业定位就如同这把利剑，一旦定位不准确，就可能导致整个项目的失败。产业定位是产业地产项目成功的关键之一。它需要项目方进行深入的市场调研和分析，了解目标客群的需求和市场需求趋势，结合项目的实际情况，从行业、企业、产品、配套、服务、招商、运营等方面进行科学合理的定位。只有这样，才能确保项目在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续发展。
图：南通海门康佳江海科技城/厂房可以市区何必郊区
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