越南工业地产：2024年总述及未来3年的趋势- 大数跨境

越南工业地产：2024年总述及未来3年的趋势

园区产业招商

2025-01-30

2024 年，工业地产板块仍将是越南整体地产市场的亮点。

在整个2024年，三星、LG、富士康、晓星和雀巢等全球主要制造商都宣布了在越南各个地区扩展和启动许多项目的计划。对扩大这些单位生产的坚定承诺，外国直接投资资本的支付达到创纪录的 250 亿美元水平证明了这一点，这是越南工业地产在过去一年中取得积极成果的驱动力。

对于工业用地市场，北部一线市场的工业园区的平均入住率为 80%，而南部地区达到 89%。在电子和电动汽车等各个行业的大额交易推动下，北部地区的吸收面积到 2024 年将达到 400 多公顷。同时，由于主要市场的工业用地基金有限，南部地区的吸纳面积为 265 公顷，比 2023 年下降 52%，主要集中在巴地头顿和隆安的大宗交易。

由于北部价格门槛更具竞争力的市场（如海阳和海防）的租金增长强劲，两个主要工业地区的租金差距正在逐渐缩小。到 2024 年底，北方工业园区平均租金将达到 137 美元/平米/剩余期限，比 2023 年同期上涨 4.2%，而南方工业园区将达到 175 美元/平米/剩余期限，比去年同期增长 1.4%。

值得注意的是，近年来，中部地区，尤其是义安省吸引了立讯精密和富士康等大型制造商。这改变了义安省和邻近的中部省份（如清化省）的工业发展格局。凭借丰富的劳动力和有竞争力的租金（60-90 美元/平方米/剩余期限）等优势，预计中部地区的工业市场将在未来几年强劲发展。

对于现成工厂(RBF)细分市场 ，这两个地区在过去 3 年中都录得最高的吸纳面积。北方 RBF 项目入住率达到 88%，比去年同期增加 1.5 个百分点（ppt），而南方 RBF 项目入住率同比增长 7.7 个百分点，达到 89%。

这是一个令人印象深刻的结果，尤其是当两个地区在过去三年中都获得了最高的新供应量时，每个地区都有大约 50 万平米的新供应。在租金方面，这两个地区都比去年上涨了 2.0%，北部达到 4.9 美元/平方米/月，南部达到 5.0 美元/平方米/月。

至于现成仓库(RBW)部分 ，虽然北部地区的项目净吸纳量保持在约20万平方米（与过去两年的水平相似），但去年南北部的净吸纳面积翻了一番，达到 40 万平米。积极的租金结果帮助南方的租金同比增长 5.3%，而北方的项目则录得 2.1% 的平稳增长。到 2024 年底，RBW 项目在南北的平均租金均价将达到 4.7 美元/平方米/月。

一线市场：北部地区：河内、海防、北宁、兴安、海阳;南部地区：胡志明市、同奈、平阳、隆安和巴地头顿。

二线市场：北部地区包括广宁、北江、永福、太原、河南和太平;南部地区包括平顺、西宁和平福。

租赁交易主要由大型仓库/车间开发商主导，投资组合遍布多个省/市。家具、家用电器和电子行业的制造商，以及电子商务和物流行业的公司的扩张正在推动南方的需求。与此同时，北方的主要交易来自物流、电子和材料制造行业。随着电子商务和物流行业公司的扩张引领南方的需求。

在租户国籍方面，根据向世邦魏理仕询问的行业租户，这两个地区都吸引了不同的租户群体。在北部，除了中国和越南公司的稳定需求外，欧洲制造商正在积极寻找工业用地和仓库。

与此同时，在南部，中国制造商占向世邦魏理仕收到的租赁询价的四分之一，高于一年前的 10%。来自不同国家的需求更加多样化，表明全国工业地产市场的健康市场发展。

未来 3 年，工业用地租金预计北部的每年 4-8% 和南部的每年 3-7% 增长。预计新的工业园区将集中在北部的海防和永福或南部的平阳、同奈、隆安等市场。此外，清化省、义安省、河静省和广南省等中部省份预计将有专业投资者开发的新工业园区，以支持这些新兴工业市场的发展。

与此同时，由于预计这两个关键工业部门的新供应将保持高位，因此预计未来三年现成仓库和工厂的租金每年将略微上涨 0-4%。

在地缘政治变化的背景下，预计 2025 年将是充满挑战的一年。与此同时，政府正在安排和精简机构并实施新法律。国内经济增长的驱动力，即 FDI，以及积极实施基础设施投资和改善投资环境，有望成为下一个发展时期的重要基础。

新闻来源：cafef.vn

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