1、项目概况

我国十分重视物流业的发展。物流业是融合了运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是对国民经济发展起到基础和战略性支撑作用的产业。2005-2013年，我国物流业增加值从1.2万亿元增长至3.9万亿元，年均复合增长率15.9%。2014年，国务院出台《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》，规划提出：着力降低物流成本，增强物流业对经济发展的支撑和保障能力。到2020年，基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系。

丹寨县建设物流园的需求十分迫切。一方面，丹寨县政府大力推进物流园区的规划和建设。2015年丹寨县政府工作报告提出，加快金钟开发区物流园区规划、招商和建设，引进扶持商贸流通企业做强做大。另一方面，丹寨金钟经济开发区物流需求快速增长。目前，园区已经初步形成装备制造、电子应用、特色食品、民族医药等主导产业，累计投产项目63个。加快建设围绕园区主导产业发展服务的物流园区，建立更加便捷高效的物流配送服务体系，对于大幅降低园区物流企业成本、提升企业的市场竞争力意义重大。这些都为丹寨规划和建设物流园项目创造了有利的基础条件,因此，拟通过招商引资建设年周转10万吨物流园项目。

2、建设条件

• 园区物流需求大

目前，装备制造、电子应用、特色食品、民族医药等已发展成为园区的主导产业，一批重大项目和龙头企业相继落户。随着企业的不断发展壮大，物流需求越来越大。通过粗略测算，2014年，我国每亿元GDP产生0.15万吨货物运输量。2014年，开发区完成500万元以上工业总产值39.34亿元，对应5.9万吨的货物运输量，这为项目未来发展提供了较好的市场需求保障。

• 项目具有唯一性

目前，丹寨县没有大型、集中的物流仓储设施，物流园处于空白状态。因此，项目具有唯一性，基本没有竞争压力。同时，物流园的建设用地条件极好，在金钟经济开发区核心位置预留了100亩平整土地来建设物流园，为项目创造了优良的基础条件。

图表1 项目建设用地实景图

• 交通条件日趋完善

在高速公路方面，厦蓉高速公路、凯羊高速公路均在县城附近设互通立交。在铁路方面，丹寨离贵广高铁普安站、贵广高铁都匀站、昆高铁凯里站的距离分别为16公里、30公里、40公里，行程均在半小时以内。在机场方面，离贵阳龙洞堡机场的距离是100公里，行程在1小时以内。不断完善的交通条件将更加凸显物流园的集聚和流通效应。

图表2 丹寨的区位交通示意图

• 地方政策支持

装备制造是丹寨县重点打造的主导产业，金钟经济开发区装备制造园的定位是贵州装备制造基地。为了促进园区装备制造及相关产业的发展，出台了一系列的优惠政策。

图表3产业发展优惠政策

3、建设方案

主要建设仓储物流区、综合服务中心、生活服务区以及其他配套服务设施，打造功能完整、服务齐全、配套完善的物流园区。项目占地面积为100亩，总建筑面积约165000m²。具体规模如下所示：

• 仓储物流区

主要建设仓库、货场及其他辅助用房，总建筑面积为120000m²。其中，仓库分为普通仓库、冷链仓库两种，建筑面积分别为60000m²、24000m²；货场用于集中堆放、装卸货物等，建筑面积为30000m²；其他辅助用房辅助建筑面积为6000m²。

• 综合服务中心

建设接待中心、、物流信息服务中心、办公楼等，为入驻商户和企业提供物流信息咨询、物业管理、商务办公楼等一系列综合服务，总建筑面积为22000m²。其中，招待中心建筑面积为2000m²，物流信息服务中心建筑面积为5000m²，商务办公楼建筑面积为15000m²。

• 生活服务区

为物流园的企业员工提供餐饮、住宿等配套服务，建筑面积15000m²。

另外，建设停车场、道路、绿化、给排水、消防等其他配套服务设施，建筑面积8000m²。

4、建设地点

从地理位置、地貌地势条件、交通条件、建设用地、拆迁、供电条件、供水、周边环境等方面综合来看，项目建设地点选择在丹寨金钟经济开发区。

图表4项目建设地点情况分析

5、预期投资

项目总投资29630万元，其中，建设工程投资20980万元、土地成本900万元、流动铺底资金4500万元。

图表5项目总投资估算

注：土地成本按90000元/亩进行计算

6、市场分析

（1）市场定位

本项目的市场定位为：为金钟经济开发区提供物流配套服务。2014年，与开发区工业产值相对应的货物运输周转量估计在6万吨左右。考虑到园区、企业未来的发展，货物运输周转量将不断提高，足以支撑本项目的发展。

（2）市场分析

根据本项目的市场定位，金钟经济开发区企业的物流需求状况是影响项目盈利的关键性因素。

2014年，我国货物运输总量为439.1亿吨，国内生产总值为636463亿元，通过简单换算，我国每亿元GDP对应产生0.15万吨货物运输量。2014年，园区完成500万元以上工业总产值39.34亿元，对应产生约5.9万吨的货物运输量。未来，随着区域、园区和企业的快速发展，单位GDP货物周转量将不断提高。假定按照15%的增速进行测算，到2020年，金钟经济开发区的货物运输周转量预计将达到11.9万吨。即使扣除其他一些偶然性因素的影响，未来园区的物流需求足以保障项目的可持续经营。

图表6金钟经济开发区为项目带来的潜在市场需求预测（万吨）

因此，金钟经济开发区不断增长的物流运输需求将为本项目提供很好的保障。

7、风险分析

对于本项目而言，面临可能存在的风险主要是开发商风险和经营管理风险，通过采取适当的应对措施，都是主观可控的。

Ø 开发商风险

开发商风险是指由于投资方的资金安排、开发方案等不合理给项目带来的风险。项目实施单位对本项目的资金筹措和使用计划、开发方案设计与执行、营销方案等各个环节的决策是否准确到位十分关键。

为了有效降低此风险，建议：首先，政府应选择资金充裕、信誉良好的投资方来负责整个项目的开发，并且在项目开发的过程中，要注意检查和督导。其次，开发商应在项目的开发经营中做好资金使用安排、成本控制工作和运营管理服务，提升项目的知名度，吸引第三方物流企业和其他配套服务企业入驻。

• 经营管理风险

经营管理风险是指项目后期的运营管理不得当给项目持续发展带来的风险。经营管理风险主要来自于缺乏项目管理经验、缺少专业管理人员或管理人员流失等多个方面。

建议项目实施单位：一方面，提前搭建好专业的管理团队或聘请专业的外部管理机构，负责整个项目的运营管理，做好相应的配套服务。另一方面，加大对人才的引进和培养力度，建立科学、人性化的管理制度，尽量完善其在工作、学习、生活等方面的软硬环境和条件，争取做到人才引得进、留得下。

图表7项目风险综合评估

8、盈利分析

• 年经营收入

本项目的年经营收入主要包括仓储收入、运输配送收入、租金收入等。

仓储收入：普通仓库按照30元/月/m²测算，每年的收入为2160万元；冷链仓库按照60元/月/m²测算，每年的收入为1728万元。因此，每年总的仓储收入为3888万元。

运输配送收入：普通运输车按5万元/月/辆测算，每年的收入为3600万元；冷链运输车按8万元/月/辆测算，每年的收入为1440万元。因此，每年总的运输配送收入为5040万元。

租金收入：生活服务区总建筑面积为15000m²，按照30元/月/m²测算，每年的租金收入540万元；综合服务中心总建筑面积为22000m²，按照45元/月/m²测算，每年的租金收入1188万元。因此，每年总的租赁收入为1728万元。

因此，本项目总的年经营收入为10656万元。

• 年经营成本

运输配送成本：主要包括指燃油费用、路桥费用等。单辆车运输配送成本按照收入的50%来进行测算，则每年总的运输配送成本为2520万元。

工资及福利费：项目定员120人，人均工资及福利费按照1800元/月测算，则年工资及福利费259万元。

折旧费：本项目的折旧费包括两部分：建设工程投资折旧年限按20年测算，残值率为5%，年折旧费为996.6万元；设备折旧的折旧年限按10年测算，残值率5%，每年折旧费为308.8万元。因此，每年总的折旧费用约为1305万元。

维护修理费：按照项目总固定资产投资额的1.5%测算，则年维护修理费为364万元。

其他费用：包括管理费用、财务费用等，按年经营收入的10%测算，则其他费用1066万元。

因此，项目总年经营成本为5514万元。

图表8项目盈利能力分析

项目建成后，通过简单动态财务测算，扣除增值税、销售税金及附加，能实现净利润约为3500万元。根据净现金流量来测算，投资回收期约为5年。