1、项目概况

青曼苗寨位于黔东南州凯里市舟溪镇曼洞村。曼洞村在舟溪镇南部，距离凯里市中心25公里，距镇政府所在地7公里，距离云谷田园·生态农业观光公园8公里。青曼苗寨依山而建，吊脚土楼，层层叠叠，梯形瓦顶，重檐交错，有条不紊，蔚为壮观。情郎河流经乡境，注入丹寨南皋河。全寨辖4个自然寨5个村民小组（520户、2099人），主要居住苗族和仫佬族，其中苗族人口占96%；这里自然风光优美，历史文化悠久，民族风情浓郁，是苗族文化与农耕文明有机融合的典型天然博物馆。

凯里市云谷田园·青曼苗寨建设项目，借助云谷田园·生态农业观光公园旅游带动效应，依托自身悠久的历史和民族文化元素，在现有基础上完善旅游产品，打造以民族文化体验为主，以生态观光为辅的苗族民俗旅游风情区。

2、建设条件

• 区位交通条件

青曼苗寨位于黔东南州凯里市舟溪镇曼洞村。曼洞村在舟溪镇南部，距离凯里市中心25公里，距镇政府所在地7公里，距离云谷田园·生态农业观光公园8公里。青曼苗寨紧邻余安高速，有凯丹(凯里至丹寨)公路穿寨而过，凯里市区行车至项目地约需25分钟左右，舟溪镇行车至项目地约需5分钟左右。项目区位条件优越，交通极为便利。

图表 1云谷田园·青曼苗寨区位交通示意图

• 民族文化条件

青曼苗寨建于明永乐年间，至今已有600多年，苗族祖先迁徙到此后，他们世世代代在征服自然和改造自然的过程中，创造了自己古朴典雅、别具特色的文化。这里的苗族属于短裙黑苗，妇女着短裙，盘发髻，最为奇特的是呈倒“S”形的妇女头式，与唐朝妇女的发式十分相似。

第一、民族工艺。保留着古老的纺织、刺绣、染布等精湛的民族手工艺，其中 “苗族织锦技艺”被列为国家级非物质文化遗产保护名录，精美绝伦的刺绣为青曼赢得“苗族刺绣之乡”的美誉

第二、民族节庆。这里有春节芦笙会、七月吃新节、爬坡节、十月祭尤节等，以春节芦笙会最为隆重，举办有吹跳芦笙、跳铜鼓、苗歌对唱、斗牛、斗鸡、斗鸟等既精彩又富有民族特色的活动。

第三、民族歌舞。民族舞蹈有芦笙舞、铜鼓舞、板凳舞等；民间乐器有芦笙、铜鼓、唢呐、夜箫、木叶等。口头文学有古歌“贾”及酒歌、丧歌、情歌、传说、故事等丰富多彩。

• 旅游基础条件

青曼苗寨是贵州省第一批命名的乡村旅游村寨，是贵州省东线民族风情旅游景点之一，现有古营盘遗址、踩蕨堂、红旗坪、倒天泉、凉风洞等古迹胜景，每年接待游客量约有万余人。前国家主席胡锦涛、前比利时劳动党代表团团长博杜安.戴克尔、著名影视明星李雪健、歌唱家蒋大为、关牧村等众多的各界人士都到过青曼苗寨调研指导和旅游观光。

3、建设地点

云谷田园·青曼苗寨建设项目选址凯里市舟溪镇曼洞村。项目所在地基本特性见下表所示：

图表 2建设地点情况汇总表

4、建设内容

结合青曼苗寨现有古迹胜景，本项目重点改造/建设的内容或景点有：

修葺和改造现有苗寨：青曼苗寨至1984年成为第一批乡村旅游村寨以来，各级政府以及社会友人不断投入资金对青曼苗寨进行基础设施建设和苗寨改造工程，苗寨保存较为完好。本项目将在现有基础之上，修葺和改造破旧的苗寨，营造一个成规模的、焕然一新的苗寨集中区。

建设古营盘遗址：复原古营盘。建设营盘城墙，周长大约为400米，城墙用石头砌成，高3-5米，厚1.5米。城墙内占地面积约10000m²，分别在东西南北面修四个城门，城门采用拱顶样式。营盘内建设点将台、操练场等。

开发凉风洞：主要建设内容有：第一，建设洞内景观步道；第二，建设洞内灯光系统；第三，确定主题，营造文化氛围，根据文化主题进行洞内人工补景。

其他建设内容还包括，建设集导游服务、票务服务、餐饮服务、旅游商品购买服务为一体的旅游服务中心12000m²；扩建各景点之间的旅游道路；建设休闲凉亭、旅游厕所、垃圾站等基础配套设施。

5、预期投资

按照项目建设内容估算预期总投资额，项目总投资额为10276万元。其中：

建筑工程费用：修葺和改造现有苗寨约需投资额1200万元；建设古营盘遗址约需投资额800万元；开发凉风洞投资额约为3500万元；旅游服务中心建安成本按1200元/m²，设备购置及安装费用按200万元测算，则旅游服务中心建筑工程费用为1640万元。其他配套工程费用按1200万元估算。则项目总建筑工程费用为8340万元。

工程建设及其他费用：主要为前期规划设计费用、勘探费用，以及建设过程中的工程管理费用等，全部工程按600万元估算。

基本预备费：按上述费用的6%估算，则项目基本预备费为536万元。

铺底流动资金：按800万元估算。

图表3云谷田园·青曼苗寨项目预期投资

6、市场分析

本项目市场前景良好，主要市场支撑条件有以下三点：

第一、凯里快速增长的旅游市场

2014年，凯里市旅游接待人数为1518万人次，同比增长20.0%。凯里是贵州东线旅游的集散中心，随着沪昆高铁的开通，凯里市的集散中心地位将得到加强，凯里旅游接待人数将保持快速增长态势。

图表 4 2010-2014年凯里市旅游接待人数及增长率

第二、云谷田园·生态农业观光公园的带动

云谷田园·生态农业观光公园项目的建设带动了舟溪镇旅游市场的红火。凯里市云谷田园·生态农业观光公园，总占地面积2500亩，是黔东南州“6个20”重点建设项目，是贵州省十佳农业旅游景区，园区致力建设成为凯里市的菜篮子基地和集生产、科研、科普、展示、休闲、观光为一体的贵州省观光农业旅游示范区。2014年凯里市委、市政府明确将云谷田园现代农业园区作为4A级景区来进行打造。云谷田园·生态农业观光公园已经成为凯里市城镇居民日常休闲娱乐的重要目的地。

第三、原生态苗族文化对全国游客的吸引力

青曼苗寨保存的苗族文化是原生态的，是当地苗族人在与自然和社会接触的过程中形成的能让现代人直观感触的真实优秀文化，它正在被现代人所读写，也正在与外界的世俗进行艰难的抗衡。这里群居的苗族儿女，继续沿袭600年来的农耕文明生活方式，致力于传承和表现。

近年来随着人们旅游观念的提高，传统的观光旅游产品已远远不能满足大多游客的旅游需求，更多的游客希望通过视觉、听觉、味觉、嗅觉甚至触觉等全方位的参与体验，充分理解旅游地的内涵特色。本项目的原生态文化，无论是苗族歌舞，还是苗族传统技艺，都散发着最原始的吸引力。

7、风险分析

项目主要风险竞争风险和经营风险。

竞争风险：黔东南州是苗族侗族集聚的地区，其中苗族人口占全州总人口的41.57%。全州各市县都有不同规模的传统苗寨，苗族文化以及苗寨在黔东南算是“寻常之物”，本项目旅游以苗族文化为依托，面临着周边地区的竞争，例如雷山千户苗寨。因此项目存在一定的竞争风险。

相关说明：首先，西江千户苗寨属于雷山县，与本项目存在一定的空间距离；其次，项目依托的是凯里市大的旅游市场环境，主要承接凯里市旅游外溢游客和云谷田园·生态农业观光公园旅游外溢游客；再次，项目虽以苗族文化为体验主题，但规划有历史文化体验的古营盘遗址和自然观光的凉风洞，项目旅游产品多元。综上说明，本项目虽存在竞争风险，但风险相对较小。

经营风险：本项目的经营难点主要有二：一是整合苗族文化旅游、古营盘历史文化旅游和凉风洞自然观光旅游，使得三种旅游产品协调发展；二是怎样融入周边景点，尤其是怎样加强与云谷田园·生态农业观光公园的协同发展。

为了降低风险，项目投资方可采取的措施有：第一、组建高素质的，有相关经营经验的管理团队；第二、借助凯里市政府的协调，与云谷田园·生态农业观光园建立密切的合作关系；第三、做好前期市场调研，设计出更符合市场需求的，满足消费者偏好的旅游产品。

图表5项目主要风险评估

风险客观存在，采取合适应对措施，本项目风险总体可控。

8、盈利分析

项目投资资金全部自筹，不考虑银行贷款。测算项目建成后，年经营收入、经营成本，并计算项目利润以及投资回收期。

• 年经营总收入

本项目收入来源主要有：门票收入和餐饮等服务收入。

门票收入：综合各方面因素，项目建成后5年之内平均旅游接待人数按30万人次估算，门票价格按照50元/人测算，则全年门票收入为1500万元。

餐饮等服务收入：包括提供餐饮服务、提供导游服务、旅游商品销售等，平均每人按150元额度测算，则全年项目餐饮等服务收入为按4500万元计。

因此，项目每年总经营收入为6000万元。

• 年经营成本

项目每年总成本包括提供餐饮等服务的成本、人员工资及福利费、维护修理费以及其他费用。

提供餐饮等服务的成本：按项目餐饮等服务收入的40%估算，则项目提供餐饮等服务的成本为1800万元。

工资及福利费：项目总定员120人，人均工资及福利费按2500元/月测算，则全年工资及福利费为360万元。

维护修理费：整个项目的正常维护修理，按总投资额的1%测算，则年维护修理费为103万元。

其他费用：包括管理费用、市场推广费用等，按年经营总收入的4%估算，则年其他费用为240万元。

则，项目每年总经营费用为2503万元。

图表 6云谷田园·青曼苗寨项目盈利分析

通过简单财务测算，项目每年经营利润=销售收入-经营成本=3497万元，扣除增值税、销售税金及附加，项目每年的净利润约为2800万元。项目总投资额约为10300万元，资金回报率为27.2%，项目投资回收期约为4年。