旧州镇历史悠久，据史志记载已长达2300余年，曾是战国时期且兰民族酋长国的古都。旧州是长江支流沅江沿舞阳河上溯到黔东的最后一个通商码头，古时所有京广百货均由舞阳河水路泊来，后转驮至贵阳、安顺等地，而当地土特产又经此水运到洞庭湖后，分销武汉、上海、江浙一带。历代货运频繁，商贾云集，市井喧啸，经贸发达。由此也形成了当地少数民族文化、汉文化、外来文化、宗教文化融为一体的多元文化之乡。悠久的历史给旧州留下了丰富的文化遗产，古城的街区与建筑群多形成于明清时期，文物古迹众多，曾有“九宫、八庙、三阉、四堂”之谓，现保存完好的有西上古街、文昌宫、仁寿宫、万寿宫、天后宫、朱氏宅院、天主教堂等文物古迹。旧州古城2006年被国务院列为全国重点文化保护单位；2007年被建设部列为国家级历史文化名镇；2013年被贵州省人民政府列为省级100个旅游景区。
旧州古城古迹众多，文化环境浓郁，又有“玉带”——舞阳河的环绕，风光奇佳，具有很高的旅游开发价值。黄平县旧州古城旅游综合开发项目，以维护和修缮现保存完好的古建筑群为主体，完善并丰富其他旅游业态，打造集古城观光旅游、休闲娱乐、文化演艺等为一体的旅游综合体。
2、建设条件
区位交通条件
黄平县位于贵州省黔东南苗族侗族自治州的西北部，东临施秉县和台江县、南壤凯里市，西接黔南州的福泉市、瓮安县，北连遵义市的余庆县。距离省会贵阳179公里，距离州府凯里47公里。旧州古城位于黄平县中部偏西北方向，距离黄平县城25公里，距凯里黄平机场约16公里。
图表 1黄平县及旧州古城区位
黄平县交通便利，湘黔公路横穿县境，省道湄黄公路直达遵义通重庆、四川，周边五县公路畅通黄平；湘黔铁路横穿县境，凯里经黄平至余庆的高速公路已纳入全省高速路网规划，列为第一批县县通高速的实施范围，年内将全程贯通；黄平机场正式通航，已开通昆明-凯里-杭州往返航班、海口-凯里-北京往返航班，将陆续开通到北京、上海、成都、深圳、重庆、三亚、桂林等国内大中城市的航线航班。沪昆高铁的开通优化了黄平对外的交通条件。黄平县城距离沪昆高铁凯里站约为45公里，通过沪昆高铁，黄平县与长株潭经济区、长三角经济区将更加密切，黄平县将能更为便利地承接中东部地区产业转移，同时中东部地区游客也能更方便到达黄平。
为推进旧州古城景区开发，黄平县投入资金14.5亿元建设新州（黄平县城）至旧州古镇城区快速通道，工程已全面动工，预计2015年末将建成；凯里至余庆高速公路距古城也仅10公里。
图表 2黄平县主要交通
交通 |
主要内容 |
公路 |
高速公路：凯里至余庆高速公路，其中黄平至余庆段已经通车；天黄高速，其中黄平至施秉县已通车 湘黔公路、省道湄黄公路以及连通周边五县的公路 |
铁路 |
湘黔铁路 |
机场 |
凯里黄平机场，已开通昆明-凯里-杭州往返航班、海口-凯里-北京往返航班 |
自然资源条件
旧州古城位于国家级风景名胜区舞阳河上游，山清水秀，自然风光优美。依傍着“金盆(万亩大坝)、银碗(舞阳湖)、圣水(浪洞温泉)、玉带(舞阳河)”，造就了风光奇佳、人杰地灵的一方宝地。
文化条件
旅游为体，文化为魂。只有融入文化的旅游项目，才具有生命力、才有更好的市场前景。旧州古城拥有深厚的文化内涵，为本项目的发展注入灵魂。
1、历史文化
旧州古城，历史悠久，有史可考达2300余年，是战国时期的且兰国都，是贵州境内9个历史文化名镇之一。古建筑群是巴蜀、湘鄂等外来文化和宗教文化与当地民族民间工艺在特定社会历史条件下相融合的产物，宫阁庙宇与玲珑古朴的古民居交相辉映。建筑造型壮观优美，精致典雅，别具特色，颇具规模，系黔东一座独具风格的历史文化古城。
2、红色文化
旧州是中国工农红军长征路过的红色土地。毛泽东、周恩来、朱德、彭德怀、贺龙等老一辈革命家曾留下光辉的足迹。尤其是肖克将军率先头部队进驻旧州，获得的一张由勃沙特翻译的《贵州地图》，为红军顺利走出贵州，北上抗日发挥了重要作用。此外，贺龙元帅曾居住过的民居以及抗战时修建的军用机场主、副跑道仍得以完整保存。
3、民族文化
苗族经过历代迁徙，由黄河流域南下江浙、江西、湖广，由洞庭湖溯沅江而上迁入贵州黄平等地定居，至今人口多达18万人。黄平苗族历史悠久，文化浓郁，节日众多，歌舞多姿多彩，工艺精湛，已被联合国有关组织列为世界十个少数民族文化“返朴归真，重返大自然”最高档次旅游圣地和世界18个少数民族文化保护圈之一。
市场条件
旧州古城位于黔东旅游圈的中心区，与周边旅游景点有很强的互动性。古城离“贵州漂流的王牌”——洞中漂流绝景野洞河、黔南第一洞天飞云崖、飞云大峡谷仅25公里；距国家级风景名胜区杉木河、世界自然遗产云台山景区仅50余公里。本项目具备融入周边精品旅游线路的区位交通条件，上述已经获得市场认可的、知名度高的景区将带动本项目的旅游发展。
3、建设方案
项目定位
旧州古城旅游综合开发项目应充分发挥古城的特色优势和资源，渲染文化氛围、挖掘悠悠岁月所承载的丰富内涵，同时附以新时代的商业活动或商业文化以及市场开发理念，从而让游客在畅游“历史隧道”和现实交替的过程中，达到休闲、放松的目的，不但满足游客精神上的无形需求，同时也满足现代社会文明进步所离不开的物质文化需求。在古城观光旅游的基础上，发展休闲娱乐、文化演艺，增强项目游客体验性，提高项目的吸引力。在回味中体验，在体验中怀念——正是这样一种交替过程中的体验，达到让游客身心愉悦的目的，从而激发游客的消费潜力。
在上述发展理念的指引下，项目将以维护和修缮现保存完好的古建筑群为重点，辅以旅游休闲业态（舞阳河水上游乐项目、低空飞行项目）、文化演艺业态（演艺剧场）、商业服务业态（民族风情酒店、特色餐饮街区），打造集古城观光旅游、休闲娱乐、文化演艺、旅游商业服务等为一体的旅游综合体。
建设内容
根据项目定位，本项目的主要建设内容包括：维护和修缮现有古建筑群、旧州文化历史展览馆、开展舞阳河治理并建设水上游乐项目、建设文化演艺剧场、建设民族风情酒店、特色餐饮街区；配套建设游客服务中心和生态停车场。
维护和修缮现有古建筑群：对核心区西大街立面进行整治，修缮古民居，并配套建设地面道路、公共厕所、垃圾箱、消费设施、旅游标识牌以及景观小品。
旧州历史文化展览馆：展览馆占地面积15亩，建筑面积3000m2。展览馆按两大主题划分功能，一部分展现抗战时期飞虎队英雄事迹，依托展览馆，打造旧州飞虎队主题爱国主义教育基地；一部分展示旧州且兰古国历史文化，对且兰古国的传说、文物、故事进行系统包装，增强旧州古城历史韵味。
开展舞阳河治理并建设水上游乐项目：治理流经旧州镇的舞阳河段约6公里，复建舞阳河旧州码头，并购置水上游乐设施——水上自行车、水上步行球、划艇、脚踏船等，建设水上游乐项目，满足游客旅游休闲需求。
开展低空飞行项目：占地面积60亩，建设停机坪4座、飞机库、飞行指挥塔，总建筑面积5000m2。购置4架观光直升机，开展低空飞行项目，让游客在高空感受旧州古城、旧州万亩大坝、舞阳河自然风光。
演艺剧场：占地面积15亩，临近旧州古城外围区域修建与古城建筑风格相协调的演艺剧场3500m2，利用以旧州古城为代表的且兰文化元素，集全州历史文化、民族文化（歌舞、音乐等）精粹为一体，创意策划大型演艺产品——《且兰千古情》。
民族风情酒店：占地面积30亩，靠近舞阳河，建设滨河休闲度假酒店10000m2，建筑风格与古城徽派建筑协调。
特色餐饮街区：占地面积20亩，临近旧城古城外围修建特色餐饮街区约5000m2，招商引进民族特色餐饮经营企业，为景区游客提供餐饮服务。
游客服务中心：旧州古城入口处修建游客服务中心1500m2。为游客提供导游、咨询、票务等基础性服务。
生态停车场：占地面积10亩，修建有100个停车位的停车场5000m2。
图表 3旧州古城旅游综合开发项目主要建设内容
建设内容 |
占地面积（亩） |
建筑面积（㎡） |
旧州历史文化展览馆 |
15 |
3000 |
演艺剧场 |
15 |
3500 |
民族风情酒店 |
30 |
10000 |
特色餐饮街区 |
20 |
5000 |
游客服务中心 |
5 |
1500 |
生态停车场 |
10 |
5000 |
维护和修缮现有古建筑群 |
||
开展舞阳河治理并建设水上游乐项目 |
||
开展旧州古城低空飞行项目 |
||
4、建设地点
本项目以原古城范围为基础，东至东门街以西，西至福众桥以东，北至旧州中学以南，南至旧州第一小学以北。项目建设地主要特性如下表所示：
图表4建设地点情况汇总表
序号 |
名称 |
选址状况 |
1 |
地理位置 |
黄平县旧州镇 |
2 |
距县城距离 |
25公里 |
3 |
交通条件 |
投资14.5亿元的县城至旧州快速通道已全面动工 |
4 |
自然资源 |
紧靠舞阳河，风光秀美 |
5 |
周边环境 |
万亩大坝观光园、二战机场遗址 |
6 |
施工条件 |
供水、供电保证，建筑材料可通过快速干道运送至项目地 |
7 |
综合评价 |
风光秀美、文化浓厚，适宜旧城旅游的开发 |
5、预期投资
本项目总投资额36908万元，其中：
建筑工程费用：维护和修缮现有古建筑群预计费用为12000万元；舞阳河治理每公里200万元，总治理费用为1200万元；演艺剧场、旧州历史文化展览馆、民族风情酒店、特色餐饮街区以及游客服务中心总建筑面积23000m2，建安成本按1200元/m2测算，则建筑工程费用为2760万元；停车场修建成本按600元/m2测算，建筑费用为300万元。因此，项目总建筑工程费用为16260万元。
设备购置费用：包括水上游乐设备1200万元、演艺剧场演艺设备300万元，观光直升机市场价格为1500万/架，4架直升机总成本为6000万元、其他设备（酒店设备、经营设备及飞机零配件等）1000万元。项目总设备费用为8500万元。
工程建设及其他费用：包括规划设计、项目勘探、项目建设管理、项目监理费等，总费用为1200万元。
土地成本：游客服务中心、生态停车场、旧州历史文化展览馆用地属于旧州古城景区用地，不牵涉招拍挂。项目需要支付用地费用的土地包括演艺剧场、民族风情酒店、特色餐饮街区占地，总共65亩。按照旧州古镇商业用地价格100万/亩测算，项目土地成本约为6500万元。
基本预备费：按上述费用的6%估算，则基本预备费为1948万元。
铺底流动资金：按2500万元估算。
图表 5旧州古城旅游综合开发项目预期投资
费用内容 |
金额（万元） |
建筑工程费用 |
16260 |
设备购置费 |
8500 |
工程建设及其他费用 |
1200 |
土地成本 |
6500 |
基本预备费 |
1948 |
铺底流动资金 |
2500 |
总计 |
36908 |
6、市场分析
客源市场定位
根据《旧州古镇旅游总体规划》，并综合考虑黄平旧州古城现有国内客源市场情况，客源地开发潜力、经济发展水平等因素，本项目客源市场定位如下：
基础市场：黄平周边地区及贵州省内市场。相对于周边地区及贵州省内市场，旧州古城知名度更高，更容易被市场接受。本项目初期将主要以基础市场为重点，完善项目服务水平，提升项目知名度。
核心市场：重庆、成都、杭州、北京、深圳、湖南等地区。分析黄平县旅游市场、旅游客群结构，来自于成渝地区、杭州、北京、深圳、湖南等地区的游客数较多，是黄平县省外游客主要的来源地。本项目承续黄平旅游客群特征，以上述地区客群为核心市场，加强旅游宣传，提升客流量。
潜力市场：随着长三角、珠三角、京津冀区域经济的快速发展，人们可支配收入的不断提高，都促进了城镇居民旅游需求的增加。长三角、珠三角以及京津冀地区是我国经济最发达地区，人们生活水平高，出外旅游人数以及平均消费水平也高于全国其他地区。旧州古城旅游综合开发项目将以上述地区为潜力市场，有针对性地投入营销宣传，提高项目在这些地区的知名度和影响力。
游客规模预测
2014年黄平县共接待游客111.7万人次，同比增长24.13%，旅游总收入达7.6亿元，同比增长28.63%。随着黄平旅游载体设施的建设以及交通体系的完善，黄平县未来旅游仍将保持快速增长趋势。假设按照年均25%的速度预测，2017年黄平县接待游客将达到218万人次。黄平县主要旅游景点包括飞云崖景区、舞阳湖国家级水利风景区、野洞河漂流景区、飞云大峡谷漂流景区、旧城古城景区等。假定本项目2017年建成后，年接待旅游人数占黄平县总旅游人数的10%，则项目2017年旅游人数为21.8万人次。随后，项目接待人数按20%速度增长。
图表 6 2017-2022年旧州古城旅游综合开发项目接待人数（万人次）
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
21.8 |
26.2 |
31.4 |
37.7 |
45.2 |
54.2 |
65.1 |
7、风险分析
根据项目特点和市场环境，本项目的主要风险包括收入风险、市场风险和竞争风险。
收入风险：常规景区的稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目的主要盈利方式并非是依靠门票，而是通过组合性的赢利手段和利润增长点，这些赢利点的产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。经营性项目的引进，为项目的整体收入结构形成了不确定性的风险。
应对措施：最重要的风险控制手段是，开发企业一开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理、营销管理和市场管理。并做好充分的前期准备，根据市场的需要及时调整相应业态的比例。
市场风险：国内旅游市场发展迅速，游客的旅游行为模式和需求也由此变化迅速，如不能准确掌握国际国内旅游发展的趋势，特别是民族地区旅游和古镇旅游的特征和趋势，将形成客源波动大、消费水平波动大等风险。
应对措施：对于该风险，一是，需要在项目前期做好深入细致的研究和产品研发，保证项目的先进性；二是，充分利用既有资源，将旧州古城旅游定位于深度文化体验和特色休闲娱乐，实现观光式旅游与体验式旅游的结合，实现真正的游客参与；三是，需要以项目的业态为纲，充分做好营销宣传，并提升地位，以产业借力，使旧州古城成为黄平县乃至黔东地区的文化旅游的窗口，以保证稳定和充足的客流量。
竞争风险：项目在黔东南面临可比性项目——镇远古镇、隆里古镇等直接竞争的风险。
应对措施：项目首先需要在“和合之美”这一具有传统和现实意义的总体概念下，强化项目的核心竞争力和差异性。尤其是差异性，要找出项目与其他古镇旅游的区别，并运用现代的营造手法进行放大和提升；其次，项目应充分运用好各类商业杠杆和商业模式，让政府、原住民和商家一同参与到古城核心竞争力的打造中，形成一个共同整体，使古城各业态和谐、健康发展。
图表 7项目主要风险评估
风险 |
风险程度 |
说明 |
||
严重 |
较大 |
一般 |
||
收入风险 |
√ |
加强产品管理、营销管理和市场管理。并做好充分的前期准备，根据市场的需要及时调整相应业态的比例 |
||
市场风险 |
√ |
1、做好深入细致的研究和产品研发 2、定位于深度文化体验和特色休闲娱乐 3、做好营销宣传，并提升地位 |
||
竞争风险 |
1、突出差异性 2、兼顾政府、原住民和商家的利益 |
|||
风险总结 |
风险总体可控 |
|||
风险客观存在，采取合适应对措施，本项目风险总体可控。
8、盈利分析
项目所有建筑物业都由开发企业自身持有经营，其中特色餐饮街区招商出租，其他业态成立经营团队自主经营。
年经营总收入
项目建成后，正常运营年份，主要收入包括门票收入、水上游乐项目运营收入、演艺剧场收入、风情酒店运营收入、特色餐饮街区租金收入以及其他收入等。
门票收入：旧城古城门票价格按照30人/人计，则2017-2023年项目门票收入见下表。
水上游乐项目运营收入：按照项目每年总旅游人数的65%体验该项目，平均每人消费60元。则水上游乐项目年收入见下表。
低空飞行项目运营收入：按照项目每年总旅游人数的10%估算低空飞行游客接待量，平均消费单价按500元/人次估算，则项目低空飞行项目年运营收入见下表。
图表 8 2017-2023旧州古城旅游综合开发项目相关收入（万元）
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
|
门票收入 |
654 |
785 |
942 |
1130 |
1356 |
1627 |
1953 |
水上游乐项目收入 |
850 |
1020 |
1224 |
1469 |
1763 |
2116 |
2539 |
低空飞行项目收入 |
1090 |
1308 |
1569 |
1883 |
2260 |
2712 |
3255 |
演艺剧场收入：每年举行演艺活动100场，每场平均观众数300人，票价为120元，则每年演艺收入360万元；另外剧场平时可租赁给企业、政府等其他单位开展各类活动，假设每年的租金收入为200万元。则每年演艺剧场收入为560万元。
风情酒店运营收入：酒店总建筑面积10000m2，约有客房200间，平均按350元/间测算，入住率为80%，则每年（按365天计）酒店运营收入为2044万元。
特色餐饮街区租金收入：总建筑面积5000m2，租金价格按照200元/m2·月测算，每年的租金收入1200万元。
其他收入：包括游客服务中心的导游服务收入、停车费等，年收入为250万元。
因此，项目2017-2023年的经营收入如下表所示。
图表 9 2017-2023年旧州古城旅游综合开发项目经营收入（万元）
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
6648 |
7167 |
7790 |
8537 |
9433 |
10509 |
11800 |
年经营总成本
项目建成后，正常经营年份，主要的经营成本包括：
水上游乐项目运营费用：按水上项目运营收入的40%测算，年运营费用如下表所示。
图表 102017-2023年水上游乐项目运营费用（万元）
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
340 |
408 |
490 |
588 |
705 |
846 |
1016 |
低空飞行项目运营费用：按低空飞行运营收入的40%测算，年运营费用如下表所示。
图表 11 2017-2023年低空飞行项目运营费用（万元）
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
436 |
532 |
628 |
753 |
904 |
1085 |
1302 |
风情酒店运营费用：按酒店经营收入的40%测算（不含人工成本），年运营费用为818万元。
演艺剧场运营费用：按演艺剧场总收入的60%估算，年运营费用为336万元。
工资及福利费：项目定员100人，人均工资及福利费按2000元/月测算，年工资及福利费为240万元。
维护修理费：按折旧费用的50%折算，年费用为458万元。
其他费用：包括管理费用、宣传推广费用、办公费用等，按总收入的3%测算，年其他费用如下。
图表 12 2017-2023项目年其他费用（万元）
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
199 |
215 |
234 |
256 |
283 |
315 |
354 |
则项目每年的经营总成本和经营利润如下表所示：
图表 13 2017-2023年古城旅游综合开发项目财务分析（万元）
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
||
经营收入 |
6648 |
7167 |
7790 |
8537 |
9433 |
10509 |
11800 |
|
经营成本 |
2828 |
2998 |
3203 |
3449 |
3744 |
4098 |
4523 |
|
经营利润 |
3820 |
4169 |
4587 |
5088 |
5689 |
6411 |
7277 |
|
通过简单财务测算，扣除各种税费的影响，项目到2023年能实现投资成本回收，回收期为7年。（具体分析见附表）
附表：2017-2025年项目简单财务分析
年份 |
接待人数 （万人次） |
年经营收入（万元） |
年经营成本 （万元） |
经营利润 （万元） |
净利润 （万元） |
2017 |
21.8 |
6093 |
7967 |
3821 |
2674 |
2018 |
26.2 |
6098 |
7976 |
4169 |
2918 |
2019 |
31.4 |
6104 |
7988 |
4586 |
3210 |
2020 |
37.7 |
6112 |
8001 |
5088 |
3561 |
2021 |
45.2 |
6120 |
8017 |
5689 |
3982 |
2022 |
54.2 |
6130 |
8036 |
6411 |
4488 |
2023 |
65.1 |
6142 |
8059 |
7277 |
5094 |
2024 |
78.1 |
6156 |
8086 |
8316 |
5821 |
2025 |
93.7 |
6173 |
8118 |
9563 |
6694 |
