1、项目概况

休闲养生旅游是一种建立在自然生态环境、人文环境、文化环境基础上，结合观赏、休闲、避暑、康体、游乐等形式，以达到延年益寿、强身健体、修身养性、医疗、复健等目的的大众休闲旅游。随着物质生活水平的提高，人们对“健康、愉快、长寿”的欲望越来越强烈，但单纯的养生已难以满足人们对高品质生活的追求，融合时下发展迅猛的休闲旅游，休闲养生应运而生，并开始在国际、国内范围内成为一种趋势。

2015年2月，贵州省印发《贵州省健康养生产业发展规划（2015-2020年）》明确提出，将着力发展休闲养生、滋补养生、康体养生、温泉养生四大健康养生业态。规划提出，加快发展一批特色休闲养生基地，到2017年打造省级休闲度假示范基地20个以上，到2020年，打造30个左右。

洛贯新区位于贵州省黔东南州从江县，生态环境良好、交通区位优势明显、民族特色突出，具有发展休闲养生旅游的多重优势。为进一步挖掘新区发展休闲养生产业的潜力，现选址洛贯新区的生态核心区域——狮子岭，狮子岭附近有山有溪，山水相依，非常适合建设休闲养生基地项目，并将其打造为“黎从榕”区域旅游度假的一张名片。

2、建设条件

• 产业发展条件

休闲养生旅游市场广阔。我国大城市居民，超半数处在亚健康状态，且人数还将呈现上升趋势，同时随着我国人口老龄化的加剧，人们对旅游出现以下几大诉求：（1）强身健体，即在理想的养生场所进行适时运动来养精固元；（2）医疗，通过优质的生态环境，针对各种疾病进行康复治疗；（3）修复保健，即远离污染严重的城市环境，寻找修复环境；（4）生活方式的体验：体验侗族文化风情。在这种形势下，休闲养生旅游成为热点和潮流，蕴含着广阔的市场空间。

旅游资源丰富。从江县属于亚热带温暖气候，年平均温度18.4℃，四季如春，气候宜人，全县森林覆盖率68.24%，具有建设休闲养生项目的优良环境。县内有增冲鼓楼景区、银潭-小黄侗寨景区、龙图景区、都柳江景区等7个主要景区46个景点，丰富的旅游资源有利于为项目吸引大量的潜在客群。

养生文化资源独特。从江为苗族、侗族、壮族、瑶族等少数民族聚集地，少数民族人口占全县总人口的94%，少数民族风情浓郁，养生资源丰富且独特，如古法瑶药养生泡浴、侗族茶籽养发、竹筒拔罐等；壮族五色糯米饭、侗族油茶等特色美食极具养生功效；壮药、苗药在治疗很多疾病方面效果明显。此外从江盛产“九龙胆”、“血藤”等稀少中药材。这为建设特色休闲养生基地提供了独特的优势条件。

配套资源齐全：项目建设地点靠近从江中医院，该医院利用从江盛产名贵中药材的资源优势，促进和传承民族中医药事业。这为项目提供了良好的医疗配套条件。

• 交通区位条件

从江县隶属贵州省黔东南自治州，位于贵州省东南部，东与广西壮族自治区接壤，为贵州通往广西、湖南和珠三角的东南“门户”；西连荔波、榕江两县，北靠黎平县，距贵阳405千米，距州府凯里252千米。从江处于桂林-黔东南黄金旅游线上，距离我国旅游胜地桂林仅275千米。贵广高速铁路开通后，桂林到从江仅需50分钟，同时从江位于黎从榕旅游区域的核心地带，旅游区位优势明显。

国道321和国道76由西向东横贯从江，贵广高速铁路和建设中的黎洛高速和厦蓉高速公路穿境而过，“两高一快”的建设使从江至广州行程缩短至3小时，通往厦门及港澳台等经济发达地区的通车里程亦将大大缩短。

洛贯新区内均有高速接口，并设有高铁站，随着“两高一快”的开通，将成为黔东南的旅游集散中心。狮子岭位于洛贯新区的核心区域、从江高铁站旁，旅游区位优势更加突出。

• 政策条件

2011年，贵州省颁布了《贵州省城镇体系规划（2011-2030）》，根据《规划》，“从江-黎平-锦屏-榕江”城镇(村)组群的主导功能为文化旅游与旅游服务。以从江县洛贯新城为中心，构筑依托桂林跨越型发展的区域旅游组织中心。2015年5月，省政府批准设立贵州侗乡大健康产业示范区，核心范围涉及从江县和黎平县。随后，从江被定位为“独具民族特色第一站”、“多彩贵州第一城”、“大健康产业第一区”。多项政策叠加，项目的后发优势明显。

3、建设方案

• 项目定位

依托区域内独特的山水资源、文化资源、养生资源，遵循生态化和可持续发展的理念，以少数民族特色养生、保健方式为核心，充分满足现代人的养生和休闲需求，建成黎从榕区域旅游度假的一张名片和必到之地，具体定位为贵州侗乡大健康产业示范区的支柱项目。

• 建设内容

项目占地245亩。根据定位，项目以低层建筑为主，分为四心两区，其中四心为养生中心、疗养中心、会议接待中心和休闲娱乐中心；两区为休闲养生体验区和综合服务区。

养生中心：占地120亩，主要利用从江独特少数民族养生文化资源，并融合现代养生理念，建设保健及养生调理馆15000m²、养生食疗馆3000m²、养生度假酒店20000m²、高级健身房2000m²。

疗养中心：占地50亩，依托少数民族医药资源，并结合现代人疗养需求，建设医疗馆3000 m²、疗养院10000m²。

会议接待中心：占地25亩，利用项目良好的交通区位条件，建设高级会议接待中心2000 m²、大健康产业会展中心3000 m²、宴会厅2000 m²。

休闲娱乐中心：占地25亩，建设山林茶社、书吧、棋艺室、棋牌馆、少数民族歌舞演艺厅等10000 m²。

综合服务区：占地25亩，建筑面积15000m²，设置游客接待室、售票处、停车场，并配套餐饮、购物等商业业态。

康体休闲体验区：主要利用狮子山丰富的山地资源建设游客参与体验项目，包括林中栈道（在风景好的地方修建观赏栈道）、树冠探险（建设一定高度的仿真树体，悬挂树梯、浮桥等）、定向越野（持有地图和指南针，通过徒步或奔跑找出点的所在）、森林自行车障碍场地（设置自行车障碍，使游客获得征服体验）等。

图表1狮子岭休闲养生基地建设内容

功能区	占地面积（亩）	建设内容	面积（m2）
养生中心	120	保健及养生调理馆	15000
		养生食疗馆	3000
		养生度假酒店	20000
		高级健身房	2000
疗养中心	50	医疗馆	3000
		疗养院	10000
会议接待中心	25	高级会议接待中心	2000
		大健康产业会展中心	3000
		宴会厅	2000
休闲娱乐中心	25	山林茶社、棋艺吧等	10000
综合服务区	25	游客接待室、餐饮、购物等	15000
休闲养生体验区	——	林中栈道、树冠冒险等	——

4、建设地点

项目建设于洛贯新区的狮子岭，综合建设条件分析，该项目的建设地点特性如下：

图表2 建设地点情况汇总表

序号	名称	选址状况
1	地理位置	洛贯新区的核心区域
2	交通条件	紧邻从江高铁站，洛贯新区均有高速出入口设置
3	气候条件	亚热带湿润气候，年均温度17。C,空气质量优良
4	森林覆盖率	狮子岭的森林覆盖率达90%以上
5	政策条件	位于贵州侗乡大健康产业示范区
6	配套资源	项目靠近从江中医院
7	综合评价	适宜开发休闲养生项目

5、预期投资

本项目总投资43453万元，其中：

建筑工程费用：包括主体建筑工程费用和配套工程费用，主体建筑工程是指主要建筑物，建筑面积85000m²，建筑工程费用12750万元；配套工程费用包括道路、绿化以及供水、供电设施，配套工程费用4000万元。项目建筑工程总费用为16750万元。

设备购置费用：包括医疗设施、酒店设施、游乐设施及其他设施等，总费用共计5000万元。

工程建设及其他费用：包括规划设计费用、项目管理费用、项目监理费用等，共计900万元。

土地成本：项目建设地点的土地规划仍在变动之中，土地成本按商业用地价格65万元/亩计算，则项目土地成本约15925万元。

基本预备费：按上述费用的5%计算，则基本预备费为1928万元。

铺底流动资金：按1000万元估算。

图表3 项目预期投资额

费用内容	金额（万元）
建筑工程费用	16750
设备购置费	5000
工程建设及其他费用	900
土地成本	15925
基本预备费	1928
铺底流动资金	1000
总计	43453

6、市场分析

• 项目的唯一性和业态的多元性将对游客形成巨大的吸引力

项目巧妙的将“健康养生”和“休闲度假”合二为一，既符合现代人对健康的要求，又满足了现代人对放松身心的需求，真正达到了颐养身心的目的。

在健康养生方面，项目充分挖掘少数民族养生文化资源，建设养生中心、疗养中心等。从江有苗族、壮族、瑶族等多个少数民族，少数民族养生文化资源尤为丰富。少数民族文化资源具有唯一性、排他性，这使该项目和其他养生项目区别开来，形成特色优势，满足人们对少数民族神秘养生方式的猎奇心理，未来这将成为项目吸引游客的一大亮点。

在休闲度假方面，项目依托狮子岭良好的山林资源，开展林中栈道、树冠探险、定向越野等项目，既具有趣味性，又具有健身康体的效果，同时让游客参与其中，增强游客的体验感，使项目和一般的休闲观光项目区别开来，独具特色。

• 从江旅游业的快速发展将为项目带来大量潜在客源

从江县旅游业发展迅速。2010年从江旅游接待人数为35.1万人，2014年达109.65万人次，复合增长率25.6%，高于黔东南州5.7个百分点。随着“两高一快”的开通，从江到桂林仅需50分钟，到广州仅需3小时，从江的旅游区位优势将更加突出，未来从江旅游人数将呈井喷式发展，保守估计到2020年，从江旅游人数将突破300万人。从江旅游人数的快速增长将为项目带来大量的潜在客源。

由于该项目能够满足现代人养生和休闲的双重旅游需求，因此所针对的旅游市场人群范围较广。项目临近高铁站，区域内均设有高速接口，未来将成为旅游集散中心和休闲养生新高地。通过项目的精心打造和宣传，保守估计,到2020年，项目接待的旅游人数将达100万人次/年。

综上所述，该项目将打造区域内独特的休闲、养生旅游综合体，成为贵州侗乡大健康产业示范区的示范性项目。

7、风险分析

该项目涉及的风险主要包括市场风险和经营风险。

市场风险：一般来讲旅游项目由于建设周期长、投资额大等原因，未来市场存在多方面的不确定性，市场风险是旅游项目所面临的主要风险之一，包括：一是，消费者的消费偏好发生变化，使得市场需求发生变化，导致项目规模和预测值发生偏离；二是，市场竞争格局变化，即出现新的竞争对手，对项目收入产生重大影响。

就项目而言，现代人对旅游产生养生和休闲的双重诉求，休闲养生旅游是未来的旅游趋势；项目位于贵州侗乡大健康产业示范区内，政策优势明显；此外项目紧邻从江高铁站，同时随着从江旅游业的发展，项目客群将有充分保障。因此项目市场风险可控。

经营风险：该项目建设包括养生中心、会议接待中心、休闲娱乐中心等多个业态，因此项目经营难度较大，存在一定的经营风险。

为了降低经营风险，本项目可采取的应对措施有：第一，组建专业运营团队，对养生中心、会议接待中心、休闲娱乐中心等板块实行专业化运营。第二，学习业内先进的经营管理模式，不断提高企业内部的经营管理能力。第三，积极调整经营策略，使项目经营更加符合市场要求。

图表5 项目主要风险评估

风险	风险程度			风险分析及应对措施
	严重	较大	一般
市场风险			√	休闲旅游为未来旅游趋势、项目政策优势明显、项目位于高铁站旁，同时随着从江旅游业的发展，客源有保障
经营风险			√	1、组建专业运营团队 2、学习业内先进的经营管理模式 3、积极调整经营策略
风险总结	风险总体可控

8、盈利分析

测算项目正常运营后，年经营总收入、经营总成本以及经营利润，并估算项目投资回收期。

Ø 年经营总收入

根据市场预测，项目旅游人群为100万人次/年，以人均每次消费200元计，则项目年经营收入20000万元。

Ø 年经营总成本

该项目经营成本共计7910.4万元，包括材料及动力消耗费用、工资及员工福利费用、养护及维修费用、管理费用及其他费用。

材料及动力消耗费用：消耗量按照现有市场经营经验指标和项目营业负荷分年计算，正常年份按照3000万/年计取。

工资及员工福利费用：项目合计定员人数为300人，以人均工资及福利费用3万/年计算，则每年支出的工资福利费用为900万元。

年折旧费用：折旧残值率按5%计算，建筑物折旧年限为20年，设备及其他固定资产折旧年限10年，则项目年折旧费用1271万元。

养护及维修费用：按照总投资的3%计算，则养护剂维修费1240万元。

管理费用：参照其他项目，管理费用按1000万元/年计算。

其他费用：包括财务费用、宣传推广费用等，按每年800万计算。

图表6 项目盈利分析

经营总收入	金额（万元）
经营收入	20000
经营成本
材料及动力消耗费用	3000
工资及员工福利费用	900
年折旧费用	1271
养护及维修费用	1240
管理费用	1000
其他费用	800
经营利润	11789.6

项目完全建成后，通过简单的动态财务测算，扣除各种税费后，每年的净利润约为8000万元，投资回收期约为5年（不含建设期）。