1、项目概况

新型墙体材料主要是用混凝土、水泥或粉煤灰、煤矸石、废石膏等工业废料和地产砂石料生产的，具有资源综合利用、环境保护、节约土地和能源等特性，符合国家产业政策的墙体材料。新型墙体材料适应建筑产品工业化、施工机械化、减少施工现场湿作业、改善建筑功能等现代建筑业发展要求。根据财政部财综【2003】55号文件规定，我国新型墙体材料有以下六大类：非粘土砖、建筑砌块、建筑板材、预制及现浇混凝土墙体、钢结构和玻璃幕墙、原料中掺有不少于30%的工业废渣、农作物秸秆、垃圾、江河（湖、海）淤泥的墙体材料产品。

凯里是黔东南州的首府，是黔东南州经济发展的火车头，随着工业化和城镇化的快速推进，市场对新型建筑材料的需求快速增加。由于建筑材料生产具有很强的地域性，为了满足黔东南州市场对新型建材的需求，凯里市拟招商引进外资建设新型节能墙体材料生产项目，项目市场潜力巨大。

2、建设条件

• 基础设施完善

凯里市新型节能墙体材料生产线建设项目选址于贵州炉碧经济开发区。开发区起步建设于2008年，2011年7月被贵州省人民政府批准为省级开发区，是贵州省重点培育的“千亿级”开发区之一，开发区规划面积180平方公里，分为一区两园，即凯里炉山工业园区和麻江碧波工业园区。为了促进开发区产业发展，凯里市始终坚持以加快基础设施建设为突破口，全力推进开发区基础设施建设。当前，开发区基础设施投资已达63亿元以上，“四纵四横”路网主骨架基本形成，炉山至凯里城区的虎炉二级公路、炉山至碧波的产业大道已建成通车，炉山至下司快速通道快速推进，建成通车后，三十分钟内可分别到达凯里市区、凯里经济开发区、麻江县城；炉山至白秧坪14.6公里铁路专用线前期工作已完成，即将开工建设，届时，将形成航空、铁路、高速公路、快速通道为一体的立体交通网络；另外，供水、供电、供气、排水、排污、通信网路、闭路电视、货运物流等基础设施已初步完善，开发区承载能力不断提升。

• 产业基础殷实

截止2014年，炉碧经济开发区入驻企业达96户，正式投产试产企业45户，其中：500万元规模以上33户，2000万元规模以上21户。2014年全年开发区工业总产值完成65.11亿元,同比增长12.28%，已形成了以煤电铝一体化、冶金、建材、装备制造、民族医药、特色食品为主的产业体系。新型建材产业发展势头良好，凯荣玻璃有限公司资源综合利用的年产30万立方米的加气砖项目建设试生产，年产700万平方米的特种玻璃深加工项目于2014年4月启动建设；钢防盗门生产线项目、塑料五金生产线项目、钢化玻璃项目、已正式入驻碧波大坪核心区标准厂房，并正式生产。

• 原材料资源丰富

本项目的主要生产原料为工业废渣，诸如粉煤灰、煤矸石、炉渣、脱硫石膏以及各种废旧砖瓦、石粉、河沙、页岩石各种尾矿等；辅料包括石灰、水泥、添加剂等。贵州炉碧经济开发区区位优越，交通便利，主要生产原辅材料获得便利，且来源丰富。

3、建设内容

• 建设规模

本项目年产新型节能墙体材料15万m³，其中新型轻骨料砼隔墙板8万m³、轻集料砼小型砌块4万m³、陶粒砌块3万m³。

图表 1新型节能墙体材料项目建设规模

• 建设内容

项目总占地面积45亩，项目建设内容包括主体建设内容和辅助工程。其中主体建筑工程总建筑面积约为18430m²，包括生产厂房12000m²、堆场1000m²、锅炉房500m²、变电所200m²、仓库1400m²、办公综合楼1500m²、食堂及员工宿舍1800m²、门卫30m²。

辅助工程包括道路、绿化、供排水、供电工程等。

图表 2新型节能墙体材料项目主体工程建设内容

4、建设地点

项目建于贵州炉碧经济开发区炉山工业园内，炉碧经济开发区基本特性如下：

图表3建设地点情况汇总表

5、预期投资

项目总投资6447万元，其中：

建筑工程费用：项目建筑工程包含主体建筑工程和辅助建筑工程。主体建筑工程建设总面积为18430m²，按照平均1000元/m²测算工程费用，则主体建筑工程费用为1843万元；辅助工程费用按350万元估算。则项目总建筑工程费用为2093万元。

设备购置费：包括生产设备、运输设备、辅助生产设备和办公设备，其中生产设备包括轻骨料砼隔墙扳机、全自动砌块成型机、装载机、粉碎机等；运输设备包括运输汽车、翻斗车等；辅助设备有变压器、配电框供热锅炉、环保消防设备；办公设备有电脑、打印传真机、通讯设备等。项目设备预期总购置费为2800万元。

工程建设及其他费用：包括项目规划、建设管理、工程监理等费用，按100万元估算。

土地成本：项目总占地面积45亩，土地价格按20万元/亩估算，则土地成本为900万元。

预备费用：按上述所有费用的6%估算，则项目预备费用为354万元。

铺底流动资金：按200万元计。

图表4新型节能墙体材料生产线建设项目预期投资

6、市场分析

• 宏观市场分析：政策支持新型墙体材料快速发展

我国目前建筑物的主要墙体材料仍是实心黏土砖，也就是人们常说的“红砖”。由于实心黏土砖的生产要挖地取土，因此对土地特别是耕地造成了很大的破坏。在环保要求的作用下，国家和地方政府制定了一系列的政策规定，鼓励促进新型墙体材料的发展，限制实心黏土砖的生产。2012年9月，国家发改委发布《关于开展“十二五”城市城区限制使用粘土制品县城禁止使用实心粘土砖工作的通知》，鼓励大力发展节能的新型墙体材料新技术、新产品。

• 微观市场分析：快速城镇化促进凯里对新型墙体材料的需求

“十二五”以来，凯里市城镇建设力度不断加大，城镇化发展成效显著。2013年凯里市城镇化水平达到61.3%，比2010年提高了3.91个百分点。城镇化的加速，农村人口转移进入城市，带动了对商品房市场的需求。2014年，凯里地区商品房销售面积为132.81万平方米，同比增长24.26%。未来几年内，按照凯里市新建商品房面积100万平方米预测，加上城市基础设施、办公厂房等在内，凯里地区每年新建各类建筑物总量为150万平方米左右。年需标准砖3.8亿块，约合75万m³。本项目年产15万m³新型节能墙体材料，约占凯里市每年墙体材料需求量的20%。考虑到国家政策支持新型墙体材料的应用，以及凯里市目前暂无大规模新型墙体材料生产企业的现状，本项目生产的产品市场竞争压力不大，市场需求前景良好。

7、风险分析

项目主要风险有建设风险和市场风险。

建设风险：项目在建设过程中，会牵涉到诸多环节，例如规划设计、土建施工、设备安装等。规划设计质量、施工企业的管理水平、技术手段和能力等，都有可能影响到项目的工程建设进度和工程建设质量。

针对项目建设风险，项目投资方应把好设计、施工、监理等合作单位选择的各个环节，所有合作和服务关系均按市场经济条件下依法签订的合同加以控制，建立违约赔偿制度，从而将建设风险影响因素降到最小程度。

市场风险：主要表现在市场销售规模和销售价格方面。项目生产的产品销售不畅，产能无法充足释放；墙体材料价格低，项目销售收入达不到预期，从而影响项目正常利润的实现。

项目市场风险相对较小，原因如下：第一，项目产品属新型节能墙体材料，相对于传统墙体材料拥有更大的溢价空间；第二，从墙体市场价格波动情况来看，价格相对稳定，并呈现总体上涨态势；第三，为了降低市场风险，投资方可采取积极的措施应对：充分利用地域资源优势，加强与上下游企业合作，提高服务质量和效率，同时强化内部管理，降低经营成本，并且注重实施多元化市场经营开发，加强质量、价格、信息管理，不断提高企业的市场竞争力。

图表6项目主要风险评估

风险客观存在，采取合适应对措施，本项目风险总体可控。

8、盈利分析

项目投资资金全部自筹，不考虑银行贷款。项目建设期为1年。测算项目建成后，年销售收入、经营成本，并计算项目利润以及投资回收期。

• 年销售收入

按照当前市场价格估算新型轻骨料砼隔墙板为500元/m³、轻集料砼小型砌块为450元/m³、陶粒砌块为400元/m³，则项目全部达产年，年销售收入为7000万元。

图表 7新型节能墙体材料项目销售收入

• 年经营成本

项目每年总成本包括原辅材料费用、能源费用、工资及福利费用、折旧费、维护修理费、摊销费用、销售费用以及其他费用等。

原辅材料费用：按照同类项目经验显示，新型节能墙体材料原辅材料费用约占项目总销售收入的50%，则本项目每年的原辅材料费用为3500万元。

燃料及动力费：主要为电费、水费、运输油费等，每年按650万元测算。

工资及福利费：项目定员150人，人均工资及福利费按2000元/月测算，则每年的工资及福利费为360万元。

折旧费：建筑工程按20年、设备按15年期折旧，残值率为5%，年折旧费278万元。

维护修理费：按折旧费的50%测算，年费用为138万元。

摊销费用：土地成本、建筑工程及其他费用按10年摊销，年费用为100万元。

销售费用：按销售收入3%测算，年销售费用210万元。

其他费用：包括管理费用、办公费用等，按销售收入3%测算，每年其他费用为210万元。

则项目每年的总成本为5446万元。

图表8新型节能墙体材料项目盈利分析

通过简单财务测算，项目每年经营利润=销售收入-经营成本=1554万元，扣除增值税、销售税金及附加，项目每年的净利润约为1000万元。项目总投资额约为6400万元，资金回报率为15.68%。考虑折旧费、摊销费用的影响，项目投资回收期约为5年。