1、项目概况
1)项目行业类别：大健康养老
2)项目建设性质：新建
3)项目业主单位：贵州凯里经济开发区经济发展局
4)合 作 方 式：独资
2、建设条件
1)区位交通便利
凯里经济开发区区位优越，已形成公路、铁路、航空并存的立体交通网络。
Ø 区位优越
凯里经济开发区位于黔东南州首府凯里市中部。凯里是华东、华南进入西南地区的主要交通要道，是贵州乃至西南地区南下东进的重要门户。开发区是凯麻同城新中心，与泛珠江经济合作区、长株潭一体化发展区、滇中经济区、南北钦防经济区、长江上游成渝经济区及长江中、下游经济发达地区联系紧密。
Ø 交通便捷
对外交通——铁路方面，湘黔铁路、沪昆高铁、贵广高铁、株六复线穿境而过，其中沪昆高铁凯里南站已开通运营，另有德江都匀铁路正在规划建设中;公路方面，除沪昆高速(凯麻段)，绕城高速外，还有320国道、拟建雷山连接线等公路;航空方面，从沪昆高速90分钟可达贵阳龙洞堡国际机场，30分钟可达凯里黄平机场。
对内交通——已建成凯开大道、开司大道、开元大道、金汇大道等50多公里的城市主干道，正在加快推进春晖大道、摆仰大道、摆马大道、学院路、百米大道、下司新大桥、太阳岛大桥等14个路网项目建设，将进一步夯实全区“五横八纵”的路网格局。
图表 1 凯里经开区区位交通示意图
2)生态环境优美
Ø 黔东南州
相较于全国其他地区，黔东南州具有发展大健康产业无可比拟的生态条件。首先，黔东南生态环境优美。黔东南州森林面积190万公顷，森林覆盖率达65%以上，，是长江、珠江两江上游的重要生态屏障。森林覆盖率是全国平均水平的3倍，是上海市的4倍多。黔东南是天然的大氧吧，空气质量显著优良，空气负氧离子是全国平均水平的22倍，是上海市区公园的6-8倍。空气清新，空气质量优良率达到100%。其次，药材资源富集。黔东南素有“苗药三千、单方八百，千年苗医、万年苗药”之誉。全州有中药资源2831种，其中苗族常用药材有900种，侗族常用药材有750种，药用物种的丰富居全国之首，被誉为“天然药库”、“苗侗药都”中药资源品种占贵州全省的65.9%，品种数量位于全省第一位。
Ø 凯里市
凯里市属中亚热带温和湿润气候区，是典型的季风气候，具有冬无严寒，夏无酷暑，雨热同季的特点，年平均气温14℃，降雨量1200毫米，森林覆盖率56%。凯里市及凯里经济开发区生态环境优良，山清水秀，空气清新，负氧离子含量高，集中饮用水源地水质达标率100%,城市空气质量达标率95，适宜发展健康养老。
图表 2 凯里经开区生态环境优美
3)基础设施完善
开发区公共服务设施齐全，已实现“七通一平”，城市绿化美化工程成效明显。
公共服务设施：开发区日供水能力3万吨，供电能力52万千伏安，燃气管道16千米，移动、通讯、有线电视、宽带网络全覆盖，污水处理厂、垃圾填埋场正在建设，建成开司大道等城市道路18条共40公里，保证了入园企业的建设发展需要。
城市绿化美化：开发区每年投入大量资金，已建成高铁凯里南站、凯里生态移民文化广场、210广场等多个重点景观点和凯开大道、开元大道、开司大道、滨江大道、金源大道、金汇大道、凯三线等重点景观带，有效提升了城市品位和形象。
3、产业条件
1)养老需求强劲
本项目除服务于黔东南州本地市场外，还可以依托优越的便利区位交通条件、优越生态环境吸引全国各地老年人来居住养老。随着贵广高铁、沪昆高铁的开通，来贵州、黔东南州旅游的人数实现了爆发式增长，2017年，黔东南全年接待旅游总人数9351.53万人次，比上年增长39.5%，其中吸引了大量长三角地区、珠三角地区拥有强大消费能力的中老年人群。凯里市有条件，有能力将部分中老年旅游人群转化为养老人群。
图表 3 2012-2017年黔东南州旅游人数
截止2017年黔东南州有常住人口约为350万人，凯里市常住人口54.5万人;黔东南州常住人口城镇化率为42.5%、凯里市常住人口城镇化率为51.9%，则黔东南州、凯里市城镇人口分别为149万人和28.3万人。根据全国老龄办最新统计，截至2017年年底全国60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重达17.3%。以全国数据为基准，则可以估测，黔东南州、凯里市60岁以上拥有城镇户口的老年人口分别为25.8万人和4.9万人。黔东南州、凯里市目前社会养老设施缺乏，不断加速的人口老龄化对养老项目需求强烈。
4、市场前景预测
Ø 我国养老市场
我国是世界上人口老龄化程度较高的国家之一，老年人口数量最多，老龄化速度最快。2017年末，我国60周岁及以上人口2.41亿人，占总人口的17.3%。我国已步入老年化社会，且老年化情况愈加严重。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右;高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右。我国每百人所拥有的养老机构床位数仅1-2张，与发达国家5-7张的床位数相比有较大差距。我国老年人对养老机构的需求有较大的缺口，养老机构床位数供给远小于需求，供需矛盾十分突出，养老机构发展前景看好。
图表 4 2011-2017年中国65周岁及以上人口数量(万人)
Ø 项目市场定位
结合社会养老项目特征及本项目具体情况，项目养老需求客群定位主要分为两类。
主导客群：凯里市城镇老年人群。通过初步估算，超过60岁以上的城镇户籍老年人约为4.9万人，社会养老需求量大。
重要客群：黔东南州城镇老年人群。凯里是黔东南州首府，是黔中地区中心城市，凯里的基础设施条件、医疗条件、生活条件等都要优于其他15个县，凯里健康养老项目有能力吸引黔东南州其他县的养老客群。
机会客群：贵州及全国老年人群。我国已经进入深度人口老龄化社会，老年人人口规模大，对养老需求强劲。项目依托凯里市优越的区位交通条件、生态环境以及完善的服务，积极加强市场推广和宣传，吸引贵州省内以及全国其他地区养老客群。
Ø 市场竞争分析
黔东南州、凯里市发展大健康养老项目，相较于临近省份及周边州市拥有更加优越的条件和更加广阔的市场前景。
第一，与临近的黔南州、铜仁市相比，黔东南州区位交通条件更佳。随着贵广高铁和沪昆高铁的开通，交通区位优势凸显，成为珠三角、长三角地区进入贵州和西南地区的第一站、第一城。黔东南有更好的条件吸引珠三角、长三角健康养老客群。
第二，与临近的黔南州、铜仁市相比，黔东南州人口更多。根据国家统计局的数据，黔东南州现有常住人口约为350万人，而铜仁市约有人口315万人、黔南州为328万人。黔东南州自身人口基数大，老年人规模大，州内对养老市场需求大。
第三，与黔东南州其他县相比，凯里市发展健康养老优势明显。凯里是黔东南州首府，是黔东南州政治、经济、文化中心，交通枢纽地，相比于州内其他兄弟县，凯里市基础设施更为完善、包括医疗在内的城市配套更为便利，能够更好为健康养老群体提供优质的、有保障的养老服务需求。
5、项目选址及规模
1)建设地点
本项目选址贵州凯里经济开发区。
2)建设内容
本项目占地面积60亩，建(构)筑物面积58000m2，设置床位1000张，建设内容包括老年公寓、护理中心、康复医疗保健中心、娱乐健身中心、办公楼和基础设施建设等。
老年公寓：结合老年人生活需求，加强便利性设计，建设符合老年人生活习惯的老年公寓，供可以自理的老人居住，建筑面积40000m2。
护理中心：包括半护理、全护理和特殊护理三类用房，共计10000m2。
康复医疗保健中心：包括康复医疗室和营养餐厅的建设，引进重点医疗团队并结合远程医疗建设，为项目客群提供优质医疗康复服务。中心建设面积共计4800m2。
娱乐健身中心：包括棋牌室、图书阅览室、老年健身房、超市等内容，建筑面积共计1100m2。
综合办公楼：满足工作人员日常办公、技能培训等方面需求，建筑面积500m2。
基础设施建设：包括150车位的停车场、绿化设备设施等，共计建筑面积1600m2。
图表 5 项目建设内容及规模
6、财务分析
1)预期投资
本项目总投资为11200万元，其中政府补贴约为500万元。包括建设工程费用、相关设备购置费用、工程建设及其他费用、基本预备费和铺底流动资金。
2)年经营收入
结合项目建设内容，项目每年经营收入包括老年公寓租金收入、护理服务收入、医疗康复收入以及餐饮服务收入。经过综合测算，项目每年经营收入为9000万元。
老年公寓租金收入：项目设置床位1000张，每张床位租金按照2500元/月计，则老年公寓每年租金收入为3000万元。
护理服务收入：为身体有疾病的老年群体，提供护理服务，年护理服务收入按照1500万元计。
医疗康复收入：引进有经验的、医疗水平高的团队为项目老年群体常年提供各种医疗和康复服务，年收入按照2000万元计。
餐饮服务收入：提供适合老年群体的健康餐饮，年收入为2500万元。
图表 6 项目年经营收入
3)年经营成本
根据项目建设内容及经营情况，项目每年的经营成本包括运营成本、工资及福利费用、维护修理费用以及其他费用，项目平均每年经营成本为6800万元。
4)主要财务指标
项目经营利润等于经营收入减去经营成本为2200万元。参照国家及当地相关税收政策和规定，项目年净利润为1400万元。经过简单财务测算，项目投资财务回报率为12.5%，项目投资回收期约为8年(不含建设期)。
图表 7 主要财务指标
7、扶持政策
养老服务业是民生产业，贵州省、黔东南州都有针对性的扶持政策，本项目扶持政策有力。
贵州省：《关于支持社会力量发展养老服务业的政策措施》
1.对社会力量兴办的养老服务项目，按床位数100张、300张和500张的标准，分别列入县(市、区、特区)、市(州)和省级服务业重点项目，优先给予用地保障。
2.对社会力量兴办的非营利性养老机构，床位数达到30张及以上、符合相关资质条件的，由省级按每张床位3000元的标准给予一次性建设补助;市、县两级要同时给予一次性建设补助，合计补助金额不低于3000元，并逐步提高运营补贴标准。
黔东南州：《黔东南州“十三五”养老服务体系建设规划》
对符合条件的护理型养老机构，享受民办医疗机构的优惠扶持政策，并由市、县两级额外给予运营补贴和一次性建设补助。对社会力量投资5000万以上兴办的养老机构，由市、县两级政府结合实际给予一次性奖励。中小企业发展专项资金优先扶持符合条件的养老服务企业。
