丹寨县物流园建设项目

　　一、项目提出背景……………………………………1

　　二、项目建设方案……………………………………2

　　三、项目建设优势……………………………………3

　　四、项目市场分析……………………………………7

　　五、项目投资估算……………………………………8

　　六、项目财务评价……………………………………8

　　七、项目风险分析……………………………………9

　　八、项目联系方式……………………………………10

　　一、项目提出背景

　　我国十分重视物流业的发展。物流业是融合了运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是对国民经济发展起到基础和战略性支撑作用的产业。2005-2013年，我国物流业增加值从1.2万亿元增长至3.9万亿元，年均复合增长率15.9%。2014年，国务院出台《物流业发展中长期规划(2014—2020年)》，规划提出：着力降低物流成本，增强物流业对经济发展的支撑和保障能力。到2020年，基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系。

　　丹寨县建设物流园的需求十分迫切。一方面，丹寨县政府大力推进物流园区的规划和建设。2015年丹寨县政府工作报告提出，加快金钟开发区物流园区规划、招商和建设，引进扶持商贸流通企业做强做大。另一方面，丹寨金钟经济开发区物流需求快速增长。目前，园区已经初步形成装备制造、电子应用、特色食品、民族医药等主导产业，累计投产项目98个。加快建设围绕园区主导产业发展服务的物流园区，建立更加便捷高效的物流配送服务体系，对于大幅降低园区物流企业成本、提升企业的市场竞争力意义重大。这些都为丹寨规划和建设物流园项目创造了有利的基础条件。

　　二、项目建设方案

　　(一)项目建设地址

　　从地理位置、地貌地势条件、交通条件、建设用地、拆迁、供电条件、供水、周边环境等方面综合来看，本项目建设地点选择在丹寨金钟经济开发区。

　　项目建设地点情况分析

　　(二)项目建设内容

　　主要建设仓储物流区、综合服务中心、生活服务区三大功能区块，以及其他配套的基础服务设施，打造功能完整、服务齐全、配套完善的物流园区。项目占地面积为100亩，总建筑面积约165000平方米。具体内容和规模如下、：

　　1.仓储物流区。

　　主要建设仓库、货场及其他辅助用房，总建筑面积为120000平方米。其中，仓库分为普通仓库、冷链仓库两种，建筑面积分别为60000平方米、24000平方米;货场用于集中堆放、装卸货物等，建筑面积为30000平方米;其他辅助用房辅助建筑面积为6000平方米。

　　2.综合服务中心

　　建设招待中心、物流信息服务中心、办公楼等，为入驻商户和企业提供物流信息咨询、物业管理、商务办公楼等一系列综合服务，总建筑面积为22000平方米。其中，招待中心建筑面积为2000平方米，物流信息服务中心建筑面积为5000平方米，商务办公楼建筑面积为15000平方米。

　　3.生活服务区

　　为物流园的企业员工提供餐饮、住宿等配套服务，建筑面积15000平方米。

　　另外，建设停车场、道路、绿化、给排水、消防等其他配套服务设施，建筑面积8000平方米。

　　三、 项目建设优势

　　(一)区位交通优越

　　丹寨处于我国几大重要经济区快速通道接节点上，周边产品市场广阔，产品运输条件优越。丹寨东临雷山县、南临三都县、西临都匀市和麻江县、北临凯里市，是连接珠三角、长株潭、北部湾、成渝、滇中、黔中等经济区快速通道上的重要节点城市。丹寨县交通便利，拥有高速公路两条、国道一条：厦蓉高速、凯羊高速和G321国道，构成了丹寨对外交通的主骨架，县域普通公路交通密布交织。其中，凯羊高速穿金钟经济开发区而过，在开发区设有匝道口，丹寨北接沪昆高速公路和沪昆高速铁路，南连厦蓉高速公路和贵广高速铁路，已成为贵州省连南接北，承东起西的交汇点。在高速公路方面，厦蓉高速公路、凯羊高速公路均在县城附近设互通立交。在铁路方面，丹寨离贵广高铁普安站、贵广高铁都匀站、昆高铁凯里站的距离分别为16公里、30公里、40公里，行程均在半小时以内。在机场方面，离贵阳龙洞堡机场的距离是100公里，行程在1小时左右。不断完善的交通条件将更加凸显物流园的流通和聚集效应。

　　丹寨县区位交通示意图

　　(二)园区物流需求大

　　目前，装备制造、电子应用、特色食品、民族医药等已发展成为园区的主导产业，一批重大项目和龙头企业相继落户。随着企业的不断发展壮大，物流需求越来越大。通过粗略测算，2014年，我国每亿元GDP产生0.15万吨货物运输量。2014年，开发区完成500万元以上工业总产值39.34亿元，对应5.9万吨的货物运输量，这为项目未来发展提供了较好的市场需求保障。

　　(三)项目具有唯一性

　　目前，丹寨县没有大型、集中的物流仓储设施，物流园处于空白状态。因此，项目具有唯一性，基本没有竞争压力。同时，物流园的建设用地条件极好，在金钟经济开发区核心位置预留了100亩平整土地来建设物流园，为项目创造了优良的基础条件。

　　项目建设用地实景图

　　(四)地方政策支持

　　1、土地优惠政策

　　土地按相应性质用地评估最低价挂牌出让，企业依法取得土地使用权。

　　2.基础设施建设税费优惠政策

　　(1)基础设施配套费可按最低标准收取。(2)修建加工厂的基础设施配套费的县级所得部分可减收。

　　3.企业所得税自项目建设投产当年起，享受西部大开发政策。

　　4.其他优惠政策

　　(1)按国家政策，县人民政府对企业进行员工培训给予奖励。

　　(2)根据企业需要，县人民政府可以给公租房指标给企业，由企业自建，供企业的管理人员使用。

　　(3)新命名为国家或省级创新型企业,牵头组建的国家级、省级产业技术创新战略联盟，新认定的国家级和省级企业技术中心、产品检测中心，国家级和省级工程技术研究中心、重点实验室，除了省、州补助外，县级给予一定奖励。凡争取到上级科技项目，县里再按上级项目资金的10%给予奖励。

　　四、项目市场分析

　　(1)市场定位

　　本项目的市场定位为：为金钟经济开发区提供物流配套服务。2014年，与开发区工业产值相对应的货物运输周转量估计在6万吨左右。考虑到园区、企业未来的发展，货物运输周转量将不断提高，足以支撑本项目的发展。

　　(2)市场分析

　　根据本项目的市场定位，金钟经济开发区企业的物流需求状况是影响项目盈利的关键性因素。

　　2014年，我国货物运输总量为439.1亿吨，国内生产总值为636463亿元，通过简单换算，我国每亿元GDP对应产生0.15万吨货物运输量。2014年，园区完成500万元以上工业总产值39.34亿元，对应产生约5.9万吨的货物运输量。未来，随着区域、园区和企业的快速发展，单位GDP货物周转量将不断提高。假定按照15%的增速进行测算，到2020年，金钟经济开发区的货物运输周转量预计将达到11.9万吨。即使扣除其他一些偶然性因素的影响，未来园区的物流需求足以保障项目的可持续经营。

　　金钟经济开发区为项目带来的潜在市场需求预测(单位：万吨)

　　因此，金钟经济开发区不断增长的物流运输需求将为本项目提供很好的保障。

　　五、项目投资估算

　　本项目总投资29630万元，其中：(1)建设工程投资20980万元，其中：仓储物流区146400万元、综合服务中心3290万元、生活服务区2250万元、其他配套服务设施800万元。

　　(2)土地成本900万元，

　　(3)设备购置3250万元

　　(4)流动铺底资金4500万元。

　　六、项目财务评价

　　本项目总的年经营收入10656万元，年经营收入主要包括仓储收入、运输配送收入、租赁收入等。其中：

　　仓储收入。每年的收入2160万元、冷链仓库每年的收入1728万元，总计3888万元。

　　运输配送收入。普通运输车每年的收入3600万元，冷链运输车每年的收入1440万元，总计5040万元。

　　租赁收入。生活服务区总建筑面积为15000m2，每年租金收入540万元;综合服务中心总建筑面积为22000m2，每年的租金收入1188万元。总计1728万元。

　　项目建成后，经动态财务测算，扣除增值税、销售税金及附加，能实现净利润约3445万元，投资回收期约为7年。

　　七、项目风险分析

　　对于本项目而言，面临可能存在的风险主要是开发商风险和经营管理风险，通过采取适当的应对措施，都是主观可控的。

　　开发商风险。开发商风险是指由于投资方的资金安排、开发方案等不合理给项目带来的风险。项目实施单位对本项目的资金筹措和使用计划、开发方案设计与执行、营销方案等各个环节的决策是否准确到位十分关键。为了有效降低此风险，建议：首先，政府应选择资金充裕、信誉良好的投资方来负责整个项目的开发，并且在项目开发的过程中，要注意检查和督导。其次，开发商应在项目的开发经营中做好资金使用安排、成本控制工作和运营管理服务，提升项目的知名度，吸引第三方物流企业和其他配套服务企业入驻。

　　经营管理风险。经营管理风险是指项目后期的运营管理不得当给项目持续发展带来的风险。经营管理风险主要来自于缺乏项目管理经验、缺少专业管理人员或管理人员流失等多个方面。建议项目实施单位：一方面，提前搭建好专业的管理团队或聘请专业的外部管理机构，负责整个项目的运营管理，做好相应的配套服务。另一方面，加大对人才的引进和培养力度，建立科学、人性化的管理制度，尽量完善其在工作、学习、生活等方面的软硬环境和条件，争取做到人才引得进、留得下。

　　八、项目联系方式

　　项目业主单位：丹寨县人民政府

　　项目服务单位：丹寨县投资促进局

　　联系人：陈红鑫 电话：15329853833

　　项目服务单位：黔东南州商务局

　　联系人：李 平、廖媛媛 电话：0855-8223698