报告目录
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01 |
上海商办市场概览 |
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02 |
上海写字楼市场分析 |
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03 |
上海土地市场分析 |
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04 |
帝纳预判及策略 |
01
上海商办市场概览
上海市2025年Q4季度宏观数据概览
1
上海生产总值（GDP）
15,987.54亿元，同比减少18.2%
2
人均可支配收入
22,767元，同比增长3.4%
3
居民消费价格指数（CPI）
100.4，同比增长0.3
4
办公楼开发投资
59.32亿元，同比减少52.8%
数据来源：上海统计局
上海市经济趋势发展
数据来源：国家统计局、上海统计局
🔹上海市2025年第四季度GDP总量为15,987.54亿元，比上年同期减少18.2%。
🔹四季度经济态势持续呈现稳中有进格局，稳增长政策持续发挥效力，重点产业与科技创新领域带动强劲，消费与投资保持韧性，为经济平稳运行提供有力支撑。
上海市商办环境分析
🔹2025年四季度上海经济稳中有进，新质生产力加速培育，集成电路、AI与服务业协同发力，内生动力增强，但受全球波动影响，需求恢复仍不均衡。
🔹上海商办市场在新增供给释放与政策红利叠加影响下，呈现需求小幅回升。但租金持续下行的分化态势，行业需求结构进一步重塑，物流运输、专业服务及金融行业成为核心驱动力。
🔹上海市持续推进商务楼宇更新政策落地，通过 “六项举措、两项机制”完善全周期更新路径，明确区域业态兼容清单，支持存量楼宇拓展租赁住房与便民服务等复合功能，以片区统筹更新提升商务生态与空间品质。
02
上海写字楼市场分析
细分市场数据概览
图例中的升降指标根据2025年Q3季度数据对比
🔹核心区写字楼租金达6.9元/平方米/天，空置率达18.2%；非核心区写字楼租金达3.6元/平方米/天，空置率达28.3%。
🔹2025年第四季度上海写字楼市场延续深度寻底态势，租金水平持续走低，企业普遍实施降本增效策略。空置率维持高位运行，市场去化压力尚未缓解，次核心及新兴板块面临招商困境。
全市新增供应/净吸纳量数据
全市新增供应/净吸纳量数据 （数据来源：帝纳）
🔹2025年Q4季度上海全市存量约1,896万平方米，新增供应量约23.9万平方米，净吸纳量约12.8万平方米。
🔹四季度上海写字楼净吸纳量呈现温和增长态势，高品质新增项目去化速度加快，物流运输等行业需求持续发力。
空置率趋势
空置率趋势 （数据来源：帝纳）
🔹2025年Q4季度核心区写字楼空置率达18.2%，非核心区写字楼空置率达28.3%。
🔹四季度上海写字楼空置率持续走高，新增供应集中入市叠加企业降本增效需求外迁，加剧了区域分化与供需失衡。
租金趋势
租金趋势（数据来源：帝纳）
🔹2025年Q4季度核心区写字楼平均租金达6.9元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达3.6元/平方米/天。
🔹写字楼运营方通过增设免租期、叠加孵化器专项补贴等优惠举措吸引租户，然市场供大于求，租金仍承压。
租赁成交（部分）
租赁成交 （数据来源：帝纳）
租赁行业分析
租赁行业分析 （数据来源：帝纳）
🔹2025年Q4季度上海写字楼租赁成交比较活跃的行业有TMT、专业服务、金融业等，其占比分别为27.9%、27%、22%。
🔹TMT行业以27.9%的租赁占比稳居首位，AI需求爆发与集成电路产业活跃驱动办公需求激增；金融业呈现多元化发展，证券、基金业务扩张叠加资管需求崛起；专业服务行业（含律所、教育等）借租金下行机遇，通过"成本驱动型升级"优化办公环境，激活市场需求。
办公楼开发投资市场
办公楼开发投资市场 （数据来源：帝纳、上海统计局）
🔹2025年Q4季度上海办公楼开发投资总额约为59.32亿元，同比减少52.8%。
🔹办公楼市场因投资回报下滑、风险上升，叠加经济预期影响，致投资者意愿受抑，资金投入与开发速度下降。
大宗交易（部分）
大宗交易（数据来源：帝纳）
🔹第四季度上海写字楼大宗交易市场延续活跃态势,呈现“成交活跃、内资主导、以价换量、自用凸显”特征。核心区域优质资产因抗跌性强、现金流稳成布局焦点，年底多宗标志性交易涌现，提振市场信心。
03
上海土地市场分析
上海涉办土地交易市场
土地成交案例（数据来源：帝纳、上海土地市场）
🔹本季度共成交1幅涉办用地，出让面积共计36,621.9平方米,成交金额共计265,090万元。
🔹分区域来看，仅徐汇区有1宗涉办用地成交。
🔹上海市通过强化生态红线管控、优化用地结构等政策，推动土地供应计划结构性收缩，进而间接调节了土地出让节奏。
🔹2025年土地供应向市区集中，宝山、奉贤等外围区域供应量大幅减少，四季度上海涉办土地供应可能更多转向协议出让等非公开方式。
2026-2028年预计新增项目
🔹预计2026年-2028年将有超1,200万平方米项目入市。
2026年预计新增项目（数据来源：帝纳）
2027年预计新增项目（数据来源：帝纳）
2028年预计新增项目（数据来源：帝纳）
04
帝纳预判及策略
机遇：2026年浦东新区发布的“十五五”十大硬核产业集群方案，重点聚焦集成电路、生物医药、智能网联汽车等前沿领域，为写字楼需求提供了明确的产业支撑和增量来源。
帝纳预判
行业需求分化，新兴产业成增长引擎：金融、专业服务、电子信息科技、贸易制造仍为核心支柱，但结构持续优化。电子信息科技（AI、集成电路等）需求增速最快，在张江、漕河泾及徐汇滨江、大虹桥等新兴板块集中扩张；传统制造、贸易类企业需求收缩，成本敏感度提升。
帝纳策略
聚焦产业集群需求，优化空间布局与功能定位：写字楼运营方可主动对接产业集群的战略方向，在重点板块优化空间供给、升级配套服务、共建产业生态，将有助于吸引相关产业链企业集聚，带动研发、运营、总部等多元办公需求，从而支撑新质生产力在商办空间中的落地与蓬勃发展。
END
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