为什么说WeWork和华住本质上都是科技公司？
空间科技（PropTech）真的是未来最令人激动的投资机会吗？
如果将走在智慧办公、智慧建筑、智慧城市、智慧商业等行业前沿的实践者与研究者们聚在一起，会拼出怎样一幅令人脑洞大开的新空间图景？
9月6~8日，参加学院与柯罗尼资本联合主办、紫牛基金联合发起的新空间地产创新营迎来第二模块，在北京首钢园区开启了一场主题为“科技与新空间”的头脑碰撞。
本模块导师阵容强大，既有来自阿里、腾讯、京东等巨头企业的智慧空间实践者，也有来自垂直行业机构的研究者，还有来自新锐创业企业的解决方案提供者。
首钢工业园区总设计师带领下的首钢园区参访同样令人印象深刻。新空间地产创新营还与千兆跃科技共同签署了《智慧建筑2020白皮书》启动计划。
作为新空间地产创新营的学术发起人，柯罗尼新扬子基金执行董事兼合伙人王知新作了精彩的开场分享。
从技术与应用之间的鸿沟、空间科技的发展与潜力、空间科技的核心应用场景以及新空间地产创新营可以扮演的角色等方面，对科技与空间的关系作了清晰的勾勒。
其间，他抛出了一个耐人寻味的问题：究竟是科技进步赋能了传统空间，还是对新空间应用场景的探索最终为科技指明了方向？
无论答案如何，背后注定需要一群愿意看见未来的人持续不懈地寻找与实践。
几天前的2019世界人工智能大会上，“二马”之间的对话一度引发热议，马云与埃隆·马斯克的观点存在十分明显的冲突，甚至被戏称为“世纪尬聊”。
马斯克是极负盛名的科技信仰者，也是一个看向未来的人；马云是一个极具商业天才和洞察力的商人，他追求解决眼前的问题，认为将来的事应该交给将来的人去处理。
两者很难说谁对谁错，在我看来，冲突背后的一个重要原因是：科技与应用之间存在难以逾越的鸿沟。这也是探讨新空间科技应用的一大背景。
科技在时刻改变我们的生活，衣、食、行领域已经发生了翻天覆地的变化，但唯独在“住”的方面迟迟没有改变。
但我们相信，作为最大资产类型的房地产，将会成为最后被科技改变并享受科技带来的价值提升的行业。
需要探讨的是：在新空间领域中，科技如何与空间结合，才能创造更大的空间价值，帮空间科技找到落地的空间场景？
其中，场景是一个关键词。只有空间技术与应用场景相结合，才能实现空间价值的最大化。
关于这一点，氪空间CEO王雪泉同学作过精准的总结：
智能科技需要找到属于它真正的应用场景，在应用场景中找到良好的商业模式，触达到痛点，才能更好地推动万物互联的实现。那个时候，技术推动之下基础设施的变革，才可以展示出巨大的爆发力。
我们希望能扮演空间技术与应用场景之间的连接者角色：
一边涉及物联网、大数据、5G、人工智能、区块链等技术领域，以及生物识别、传感器、人机交互、云技术、室内定位、AR/VR/CG、全息投影等底层技术；
另一边是以智慧城市、智慧办公、智慧酒店、智慧商业、智慧文旅、智慧物流等为代表的应用场景。
未来，只有跨学科、跨行业的技术才能产生爆炸性、突破性技术，单一领域的技术也许已经不足以改变整个社会。
只有兼具技术信仰和商业洞察的从业者，才能更好地架起科技和应用之间的桥梁，积极开拓科技垂直领域的应用。
关于“空间科技”，一个流行的词是“PropTech”，这是一个基于“property”与“technology”形成的复合词。
我们对“空间科技”的定义是：为房地产行业提供技术创新产品和新商业模式的科技。
“技术创新产品”即所有基于空间、基于科技的硬技术、软技术以及相关技术应用；“新商业模式”包括共享办公、长租公寓等在内的所有模式创新。
关于空间科技，有两种不同的分类方式。
第一，业内常把空间科技分为三大类：智慧建筑（Smart Real Estate）、共享经济（Shared Economy）与房地产金融科技（Real Estate Fintech）。
第二，仲量联行（JLL）从产业链角度将空间科技垂直划分为四大领域：投资与融资、项目开发、物业管理、经纪和租赁。
每个领域都会有不同的proptech的公司出现，比如数据分析、交易顾问、短租及旅游、国际住宅中介、VR/AR、建筑及供应链、装修设计、物业管理、金融工具、联合办公等，
空间科技的发展一共经过了三个阶段：工具时代、信息时代与未来空间时代。
1.0阶段是工具时代。空间科技处于封闭阶段，往往是基于空间或者建筑，为地产业提供一些基础的信息化系统工具。
比如开发系统、财务系统、工程管理、设计系统、物业管理系统、营销系统等。
2.0阶段是信息时代。基于社交、电商以及开源技术的驱动，以及云计算、移动设备、App、4G网络、WiFi等技术，出现了VR看房、电子楼书、在线租房、分享租赁等一些具体的应用场景。
其产物就是联合办公、共享居住、短租公寓、智慧建筑、智能家居、OTA等创新业态。
3.0阶段是未来空间时代。该阶段即智能时代，属于开放式发展，技术得到快速提升，基于大数据、物联网、人工智能、区块链、5G等技术。
一定会出现各种落地场景，最终产物是真正的智慧空间。
PropTech领域最知名的投资人是孙正义。
他的愿景基金（Vision Fund）在人工智能领域的布局相当广，很大一部分集中在地产方向，比如即将面临上市大考的WeWork（公司已更名为We Company）是他豪赌的一个项目。
根据仲量联行发布的数据，2012~2017年整个亚太区60%的PropTech投资都集中在中国。这说明在科技与地产业的结合方面，中国是一个最大的市场。
在亚洲12家被认为是世界最著名的PropTech公司中，5个来自中国：安居客、魔方公寓、房多多、链家和Q房网。
2019年，长城战略咨询发布了《2018年中国独角兽企业研究报告》，202家独角兽企业里与PropTech相关的企业一共有14家，包括：
关于空间科技，有两种不同的分类方式。
4家长租公寓（自如、蛋壳、魔方公寓、香港Weave公寓）；
以上成果是在中国没有一家专门投PropTech的VC机构及基金的情况下取得的，这些与PropTech相关的独角兽都是由产业资本或综合性VC投出的。
从2019年开始，国内已经出现了数家专注于投PropTech的VC机构。在它们的推动下，这个领域会获得更加高速的发展。
空间科技是下一个科技投资机会，它需要既懂地产又懂科技，而且有产业资源的科技投资人的参与。
可以说，空间科技投资是所有VC投资领域里离资本最近的一个领域。
类似黑石、摩根斯坦利等地产基金，如果能做到同时进行左右手轻重投资，一面在相对更“重”的房地产领域作投资。
一面在新的空间科技领域作相对较“轻”的投资，两个方向会产生非常大的协同效应。
通过新的技术、运营方式和商业模式，新的科技可以大大提升地产基金所持有的地产的价值；
同时，地产基金所拥有的资产能够提供大量的项目资源，孵化出新的科技企业。
这种组合也许是未来能够产生最大商业价值的一种组合。
空间科技的应用场景主要包括智慧城市、智慧办公、智慧居住、智慧酒店、智慧商业、智慧文旅、智慧停车、智慧物流等领域。
智慧城市即利用各种信息技术或创新概念，将城市的系统或服务打通，以提升资源运用的效率，优化城市管理和服务以及改善市民生活质量。
智慧城市的应用体系包含智慧物流体系、智慧制造体系、智慧贸易体系、智慧能源应用体系、智慧公共服务、智慧社会管理体系、智慧交通体系、智慧健康保障体系、智慧安居服务体系、智慧文化服务体系。
智慧城市涉及的领域之广，是百度、京东等企业一直在作深耕的原因之一。
其中，城市大数据是智慧城市的一个重要领域，是基于城市功能的各类数据的采集、分析和应用，涉及超大城市发展预测、房价预测、租金预测、社会公共服务优化模型、污染扩散预测分析、图书推荐等。
智慧办公的基础是楼宇的自动化和信息化，智慧办公的核心是大数据。
基于大数据，智慧办公会出现一种全新的管理模式，我们将之定义为IOC（Intelligent Operation Center，智慧办公运营中心）。
新空间IOC运营平台能够实现人与人、物与物、人与物、人与服务的全联接，通过空间智能硬件时时抓取空间内的数据。
在云端实现数据的多维度、精细化的统计和分析，从而达到智慧化的管理和个性化的服务。
目前，所有的商业楼宇都还没有出现完整的IOC。传统的甲级写字楼管理方式一般由以“五大行”为代表的物业管理公司进行管理。
最近几年出现了以WeWork为代表的共享办公企业，它们租下一栋楼里的几层做共享办公区域，但其运营管理能力无法扩展到全楼。
IOC兼具未来办公的三个要素——智能科技、共享经济和社群运营，且分为线下和线上两个部分。
线下的IOC包括空间的共享和服务的共享。最大可能的运营方是共享办公类公司，因为线下IOC天然涉及共享经济、社群运营，目前的商业楼宇运营商、管理商大多不具备这类能力。
未来，共享办公区域外的公司同样可以享受IOC提供的空间和服务，它们一样可以使用共享会议室、共享会客厅，使用共享的前台、保洁、秘书以及设计、装修等服务。
任何一个线下的实体空间，在云端一定会有一个一一对应的虚拟空间。在这个虚拟空间，可以完成项目的整体数字化运营和智能化运营。
以一座办公楼内的咖啡厅为例，在IOC的管理下它能够拥有楼内所有客户的数据，通过App或小程序下单，咖啡厅能获知整个楼的咖啡销售数据。
不仅能做到精准的个性化上门服务，还可以基于大数据实现精准的库存预测，进而使商业业态从“店”转为“仓”，运营效率得到极大提升。
未来在室内办公空间也会有IOC，通过空间内人、机、物的深度融合，利用传感、扫描、语音识别等技术实现对行为的实时记录。
感知用户需求，不断进行机器学习，通过云计算、大数据提供个性化的解决方案。
以居家场景为例，发展可分为三个阶段：仆人（自动化家居）、管家（智能家居）、贾维斯（智慧住宅）。
“仆人”阶段的典型代表是扫地机器人，自己不知道何时该扫、何时不该扫，只能按照你给它的指令去执行。
“管家”阶段的代表是目前市面上较为普遍的智能家居或者叫智慧家居。它们拥有一定的计算和运算能力，能够执行一些指令，同时也可以推荐一些指令。
比如定点把窗帘打开，定点自动扫地。目前的智能家居也多停留在单一品牌或者说单品阶段。
“贾维斯”阶段（JARVIS）是《钢铁侠》里的角色，它代表了真正的智慧空间。
“JARVIS”是“Just A Rather Very Intelligent System”的首字母缩写，未来可以学习和进化，可以与人对话，甚至可以帮人作决策，比如帮钢铁侠给女朋友送生日礼物。
4.智慧酒店
科技体系的搭建、客户体验的提升以及效率和空间面积的结合，是未来酒店发展的三个最重要的增效节能的方式，它们会改变未来酒店的布局。
华住集团在智慧酒店方面的探索较为领先。从市值来看，华住已经是全球排名第五位的酒店，2019年会员数已经达到1.32亿。
与其说华住是一家酒店管理公司，不如说它是一家互联网公司，因为它用科技重塑了酒店的效率、成本和体验。
其核心是华住孵化的一家IT公司——盟广信息，目前已有300多名员工。盟广信息通过技术创新帮助酒店用更少的人，提供更高质量的服务；
通过人工智能提升客户体验；通过开发易掌柜、易发票、易客房等系统，解决入住、退房等过程中的管理痛点，提高管理效率。
目前，华住的人房比为0.17，后台支持比为0.8，一个IT人员可以现场支持45家门店，前台的人机替代比高达30%~35%。更可怕的是，通过华住平台直接订房的比例高达86%。
在与雅高换股后，华住在全球第一个打通了CRS预订系统，使双方的会员和财务、人事系统实现了共享，华住爆发式增长了200家酒店，雅高的股票也因之大涨50%左右。
5.智慧商业
未来的商业空间中，沉浸式体验的构建、新零售业态的布局、数字化运营管理是新空间商业的重要考量点。
如唐硕体验咨询所说，“科技帮助客户更好地在商业空间中找到信息的链接，无论App、官网和小程序，以及虚拟现实、智能监测、数据运营。
它的背后是系统地整理用户和空间所产生的交集的数字点位，打通它们之间的链接，有效抓取客户数据，并用这些数据管理、分析和服务客户”。
以用户与空间相交产生的数字点位为例，对于通常面积为两三万平方米的社区商业体来讲：
通过打通不同的App、官网、小程序积累的数据，在线下再布置一些抓取客户数据的节点，通过分析能够做到精准的客户定位、客户画像、客户推送、结账效率提升等。
谈到未来商业的代表，科技应用比较多、沉浸式体验构建比较好的如：美国的Westfield、凯德的来探、阿里的亲橙里、龙湖的龙湖天街等。
通过科学技术的运用，可以在文旅场景虚拟、叠加出不同的空间，通过不同时空的转换增加客户感受。
一些走在前沿的文旅运营商已经开始运用科技进行改变。
比如，孔府大学堂利用虚拟现实来代替原来所谓的雕塑、泥塑等传统布置，同时利用数字化、个性化的推送来代替传统的文字和图片介绍。
仅仅做智慧停车设备的提升，智慧停车很难做到很高的效率。
如果可以将智慧建筑、智能交通、自动驾驶和汽车共享融合互通，高效配置空间资源，就能产生更高的价值。
8.智慧物流
智慧物流指在仓储、分拣、搬运、送货等环节，通过科技提升人效、节省人工。
通过科技增加仓储的立体存储能力，节省商业物业的地面面积，这是科技对物流地产最大的价值。
这也是为什么最近两年这么多基金投资物流地产的原因。比如，基于堆一层货的面积将其买下来，通过智能化的分拣制度增加立体储藏能力，将其堆成三层、四层，坪效就能大大提高。
房地产本质是空间的制造，空间本身是文明的容器。房子之大，可以承载一切现代文明优秀的成果，当然也包括智能科技。
未来，房地产将与科技深度融合，实现双向赋能。房地产为科技提供应用场景，科技为房地产增加新的内涵和附加值。
在最开始的阶段，科技公司大多只是一个点，但任何单一的技术点都不足以解决一个需求的闭环。
技术需要从一个点走到一条线，从一条线逐渐形成一个面，进而孵化出更多的线。科技的应用场景越多越复杂，运算量就越高，更多的点应用到更多的落地场景的面的土壤里，就能产生突破性的科技变革。
不管是酒店、办公，还是住宅，更重要的是科技能让一个冷冰冰的物理空间变得有人文温度，科技要以人为本。
在智慧空间领域，空间将具备感知、传输、记忆、推理、判断和决策的智慧能力。
在未来的智慧空间年代，空间将是一切服务的载体和流量的入口。当空间足够智能，它将成为基于空间服务的平台型公司（如滴滴、美团、携程）的流量入口，甚至未来将替代这些平台赖以搭建的载体——移动终端。
也许，苹果手机会成为诺基亚手机之后下一个被淘汰的对象，在未来空间里我们也许已经不再需要移动手机这种靠打字输入的设备。
苹果CEO库克曾说过这样一句话：“科技不会改变我们是谁，而是会放大我们是谁。同理，它会放大我们的善，也会放大我们的恶。”
比如，优图实验室是腾讯旗下顶级的机器学习研发团队，通过人工智能技术帮助警方寻回了多名被拐超过10年的儿童，后来又通过手语识别技术，解决听障人士的沟通问题，这是腾讯对“科技向善”理念的又一次践行。
科技可以决定我们奔跑的速度，而爱和慈悲决定了我们奔跑的方向。科技向善加人心向善才是真正的美好生活。
如果你想成为一家伟大的科技公司，首先要实现真正的价值创造，解决垂直产业痛点，二是要以人为本。只有兼具技术信仰和商业洞察的从业者，才能更好地架起科技和应用之间的桥梁。
这也是新空间地产创新营的使命：我们要引领更多的空间科技在适合的场景中落地，消除科技与应用之间的鸿沟，为科技的发展指明方向。
我们要思考：在未来的科技时代，我们能做点什么有意义的事？我们在新空间中应该扮演什么角色？如何让科技创造更大的价值？科技如何以人为本？
