万科物流谋上市背后：王石的“红苗”和许家印的“病树”

在房地产行业深度调整背景下，万科通过战略布局物流地产，成功实现业务转型。2014年万科成立物流地产事业部，2015年正式推出独立品牌“万纬”，随后不断拓展高标仓和冷链物流网络。

2017年，万科联合多方资本以约790亿元人民币收购全球最大的物流地产商普洛斯，成为其最大股东。这一战略性举措使万科迅速获取成熟的物流地产资源与运营经验。

截至目前，万科物流已在全国47个城市布局149个仓储项目，其中高标库127个、冷库22个，整体可租赁建筑面积超过1100万平方米，服务客户超850家，成为国内领先的物流综合服务商。

冷链作为新兴增长点，受到政策支持和市场需求推动。万科物流依托现有仓储网络和技术积累，重点发展食品生鲜冷链和医药冷链。

2021年，万科首个自动化立体冷库在嘉兴平湖启用，为肉类、乳制品、水果等客户提供专业冷链物流。同年，与上海市闵行区签约合作，提升区域食品冷链流通效率。

医药冷链方面，万科物流于2021年与上海医药物流中心有限公司签署战略合作协议，提供一体化冷链解决方案，助力药品高效流通。

近日，万科物流注册资本由244.2亿元增至359.68亿元，股权结构从全资控股变为引入五家新股东，包括多家境外及港资企业。

尽管万科方面表示该变动仅为正常信息公示，但市场普遍解读此举或为境外或赴港上市作准备。目前，普洛斯在中国物流地产市场的份额已超第二至第十名之和，显示出强大竞争力。

尽管收入持续增长，但万科物流的盈利能力仍承压。2020年净利润亏损达-1.9亿元，2021年有所改善但仍处于负值状态（-1.4亿元），尚未达到上市盈利标准。

同时，相较于京东物流、顺丰地产等竞争对手，万科物流尚未构建完整的业务闭环，在集团内部协同与市场化能力之间仍有整合空间。

相较之下，中国恒大则深陷财务危机，昔日第一大房企如今黯然落幕。许家印时期过度扩张和多元业务失败，使其无法形成有效产业支撑。而万科凭借精准的战略预判和执行能力，在物流地产领域开辟出新的发展空间。

国家近年来大力推进冷链物流体系建设，也为万科冷链物流带来发展红利。相比恒大的多元化失利，万科聚焦高端物流与数字化升级，展现出更清晰的转型路径。