最高院案例：抵押房屋买受人有权对抵押权判决提起第三人撤销之诉

案例名称：中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行与黄惠英、陆桥（天津）实业有限公司第三人撤销之诉案

案例来源：中国裁判文书网

案号：（2019）最高法民终1808号

合议庭法官：李春、吴晓芳、王丹

裁判日期：二〇二〇年一月七日

简要案情：

农行自贸区分行、陆桥公司于1999年9月16日签订《抵押担保借款合同》。农行自贸区分行共向陆桥公司贷款2573万元。陆桥公司以其国有土地使用权及地上在建项目抵押给农行自贸区分行用以担保上述借款的偿还。合同到期后，陆桥公司未能履行还款义务。2003年2月10日，为继续担保双方签订的抵押担保借款合同的履行，双方又签订了抵押合同，约定陆桥公司将其房产抵押给农行自贸区分行用于担保借款合同的履行。合同签订后，双方共同办理了房地产抵押权证明书。

上述合同签订后，陆桥公司仍未能全部偿还借款本金及利息。农行自贸区分行向天津市第二中级人民法院提起诉讼。该院该院作出86号判决判决陆桥公司偿还尚欠农行自贸区分行借款本金433万元及利息；陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对上述给付事项承担抵押担保责任，不足部分由陆桥公司继续清偿。

2004年5月3日，陆桥公司与黄惠英签订《天津市商品房买卖合同》约定，陆桥公司将涉案房屋出售给黄惠英。2004年5月8日，黄惠英向陆桥公司交付房款。农行自贸区分行向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》载明，农行自贸区分行同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售。后陆桥公司将该出售证明交付黄惠英。

2014年7月24日，黄惠英将涉案房屋出租给同福酒店。2018年8月1日，同福酒店收到航泰公司告知函，内容为因航泰公司受让了农行自贸区分行对陆桥公司享有的债权，天津市滨海新区人民法院作出裁定，航泰公司为上述债权的申请执行人，要求同福酒店停止支付案涉房屋租金。

天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的天津市房地产抵押权证明书,抵押物清单中记载抵押房产包括黄惠英所购买的涉案房屋，该房产的性质属于在建工程，权利人目前仍为陆桥公司。

黄惠英起诉请求：撤销第86号民事判决抵押物担保责任中涉及黄惠英房屋部分；注销案涉房屋的抵押登记。

最高法院裁判理由：

本院认为，关于黄惠英在本案中是否具有诉的利益。本案虽缘起于陆桥公司未能为购房人黄惠英办理案涉房屋产权证，但各方的争议焦点并不在此。第三人撤销之诉主要解决的是生效判决是否存在全部或者部分内容错误以及是否损害第三人民事权益的问题。本案中，因86号判决认定农行自贸区分行对案涉房屋享有抵押权，导致作为该房屋买受人的黄惠英实现权利存在障碍，黄惠英在本案中具有诉的利益。农行自贸区分行主张黄惠英不具有诉的利益，依据不足，本院不予支持。

关于农行自贸区分行对其同意转让并已转让的抵押物，是否可以行使抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

可见，该条对抵押权人的权益已予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。农行自贸区分行作为案涉房屋抵押权人，出具《同意抵押期房出售证明》，同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售，即明知陆桥公司将出售房屋取得价款。

其完全有权要求陆桥公司将转让所得价款提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，但农行自贸区分行并未采取相应的监管保障措施，放任陆桥公司不以售房款清偿贷款债务，明显具有过错。

黄惠英基于农行自贸区分行出具的同意出售证明购买案涉房屋并无过错。农行自贸区分行同意陆桥公司出售抵押的房产后，怠于行使《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款赋予的要求陆桥公司以售房款直接清偿债务的权利，却转而继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的利益，有失公平。

农行自贸区分行应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。一审判决对黄惠英撤销14号判决维持的86号判决第三项中涉及天津经济技术开发区1号楼803室房屋部分的请求，予以支持，并无不当。

转自：小甘读判例

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