近期有小伙伴开始咨询
不动产进项税额如何抵扣？
不动产分期抵扣政策又要怎么用？
……
先别着急，首先跟着云妹
来学习下关于不动产的相关基础知识
再延伸展开相关6个问题的解答哦~
01 不动产？
是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
02 需要分2年抵扣的不动产
（1）增值税一般纳税人在试点实施后取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产），并在会计制度上按固定资产核算的不动产。
（2）增值税一般纳税人在试点实施后发生的不动产在建工程（包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）。
03 不需要分2年抵扣的不动产
（1）房地产开发企业自行开发的房地产项目
（2）融资租入的不动产
（3）在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
了解了以上相关基础干货
我们再带着抵扣政策
来看看下面这6个典型的问题吧~
1
增值税一般纳税人经营租入的不动产在2016年5月1日以后发生改扩建、装饰装修支出的进项税额是否需要分2年抵扣进项税额？
云妹答
纳税人经营性租入的不动产装饰及改建支出取得的进项，符合税法相关规定的，可以一次性抵扣。
政策依据
《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第二条 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
【解析】
根据上述规定，纳税人经营性租入的不动产在会计制度上不按固定资产核算，不属于分期抵扣的范围，因此发生的装饰及改建支出取得的进项，如果符合税法相关规定的，可以一次性抵扣。
2
房地产公司自行开发的房地产项目适用分期抵扣进项税金政策吗？
云妹答
房地产公司自行开发的房地产项目不适用分期抵扣进项税金政策。
政策依据
《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第二条 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2 年抵扣的规定。
【解析】
（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目和工厂购买的厂房，虽然同属于不动产，但在进项税的抵扣上应区别对待。前者属于可以为企业长期创造价值、长期保持原有形态的实物资产；而后者在实质上则属于企业生产出来用于销售的产品，属性不同，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。
（二）融资租入的不动产，其购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。
（三）施工现场修建的临时建筑物、构筑物，虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此，现行政策对于施工现场的临时设施，允许一次性抵扣进项税。
3
纳税人不动产在建工程发生的所有进项税金都需要分期抵扣吗？
云妹答
分三种情况：
1.购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产适用分期抵扣政策；
2.购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，适用分期抵扣政策；
3.不动产在建工程其他情形的进项税额不需要分期抵扣。
政策依据
《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第三条 纳税人2016 年5 月1 日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
【解析】
（一）“在建工程”这个会计科目，主要用来归集和核算企业建设、改造不动产的价值，需要通过这个科目核算的项目很多，包括人工、材料、机械费用等。分2年抵扣的不动产在建工程项目范围，主要限定在了构成不动产实体的货物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。
（二） 购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，才适用分期抵扣政策。如果购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值未超过50%的，可以一次性抵扣。
4
不动产分期抵扣政策中的第十三个月，具体指从发票认证日期开始算还是发票填开日期开始算？
云妹答
40%的待抵扣进项税额应该从取得扣税凭证（认证抵扣）当月起第13个月从销项税额中抵扣。
政策依据
《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
【解析】
根据上述规定，40%的待抵扣进项税额应该从取得扣税凭证（认证抵扣）当期（2018年7月）起第13个月，即2019年7月从销项税额中抵扣。
5
销售取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，应如何处理？
云妹答
销售未抵扣完进项税金的房产时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
政策依据
《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第六条：纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
6
购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其进项税额应该如何处理？
* 案例：公司2018年5月购进了一批建材，准备用于销售，已于购进当期全额抵扣进项税额。2018年6月，公司自建办公楼，将该批建材用于在建工程。已抵扣的进项税额该如何处理？
云妹答
该批建材已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13 个月从销项税额中抵扣。
政策依据
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13 个月从销项税额中抵扣。
【解析】
纳税人购进的货物和服务，当期没有直接用于在建工程（例如计入原材料、工程物资等科目），在2016 年5 月1 日之后又用于不动产在建工程，按照如下方法处理：
1．购进时允许全额抵扣。
2．转用于允许抵扣的不动产项目时，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中转出，计入“待抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13 个月从销项税额中抵扣。
△注：需要特别说明的是，纳税人抵扣不动产进项税额的前提，是要求纳税人凭合法有效的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证。
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