近日万科董事长郁亮的战略反思，估计会让很多人看着“心里堵得慌”。
作为多年的行业龙头，郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标，实令人心惊：2017年初，万科遭遇近年来最大危机后，与“野蛮人”缠斗经年，取得最终胜利，并完成新老交接。那时，万科上下士气如虹，高谈“大道当然、合伙奋斗”。
当然万科素有忧患传统，比如2008年，王石提出“拐点论”；2014年，郁亮提出白银时代。2018年，郁亮再提“收敛”和“聚焦”。
这四个字依我理解，就是回归主业，盯住回款，二是将相对更能容忍失败的“八爪鱼战略”转向“以投入产出”来衡量业务是否存续。
一年多时间，房企龙头的预期形成巨大落差。但仔细追溯，实际上有迹可循。
2017年3月以后，价格和杠杆率的快速攀升，让一线城市动用了几乎所有办法来阻止房屋交易的发生。此后，三四线城市为长达两年的大牛市，提供了短暂但广阔的纵深。
但谁也不能违背常识：第三方制造出来的需求无以为继，三四线“盛宴”已近尾声。下一个承载房地产巨轮的市场空间又在哪里？
尽管一线城市终于开始给一些高端住宅陆续批出路条，不过很明显，市场反响早不如前：年初很多项目房源认筹比能够达到1/20~1/30，现在则出现了认筹人数少于推盘量的情况。失去杠杆的庇护，购买力已显疲态。
按说，万科的回款标准过去一直为行业所效仿。如果按照基本动作来，还出了郁亮所警示的麻烦，只能说明金融对房地产支持发生了实质的变化。
大胆预测一句，万亿销售额的房企，可能要迟到了。
尽管与恒大大促销、碧桂园减速，本质没有太多区别，但身为一家混合所有制企业，郁亮说出了行业面临的多重困境。
实际上金融发展也好，房地产的发展也好，都有赖于基本面的向好。当民营实体经济的剩余资本都涌上网贷等平台，辗转又进入房地产项目后，房地产市场购买力实际上已经被透支殆尽。
另外一方面，由于杠杆过高，一些行业top10内的公司，融资成本已经高达10%以上。对企业而言，除了狂抓回款、收敛业务，压制住扩张冲动，还剩下什么选项？
万科是最早推崇组织扁平化、鼓励创新的房企之一，通过著名的八爪鱼计划、赛马机制，过去两三年中在万科全面推动。
在我的观察中，把开发业务作为万科第一主业外，万科花了大价钱收购的物流业务和商业地产业务，包括物业服务业务可能权重会排在第二阵营，作为万科明确将大力发展的业务。而其他多种业务，不设限制、不过多施加压力，仍处在百舸争流状态。
2018年四季度开始前，郁亮吹响了暂停哨。
从他讲话的逻辑看，一方面，砍掉投入产出情况尚不理想的业务，服务于活下来这个大目标，自不待言。另一方面在于，这些业务本身密布着风险点。
前三季度的一系列商业黑天鹅事件，比如碧桂园质量门、滴滴、自如、红黄蓝事件，尤其是万科自己所遭遇的万村事件，都警示在立志做城乡建设和生活服务商——一个似乎可以涵盖诸多业务的称号——的万科，没有做好充分准备就向前狂奔，可能面临的无数暗礁。
由此，郁亮的极度审慎就显得容易理解了。
三年前，离开房企规模榜首的时候，郁亮就宣称万科还会乱三年。如今期限已到，万科或许正在开始进入由“乱”及“治”的过程。乐观地看，此前万科的每一次警示过后，这家公司和行业，总是能够借机实现转型升级或者短期内浴火重生。
短期看，这个行业无疑进入了转换周期。不过，中国城市化进程和改善住房条件的基本面并没有发生根本变化，住房需求以及围绕城市衣食住行链条上的衍生需求，可能都在新赛道上等待蜕变后的万科们。
长按识别二维码，了解一下
