以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
【提示1】转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
【提示2】合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用（有扣除限额）、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
【提示3】住房装修费用：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为装修房，不得再重复扣除装修费用。
【提示4】纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级税务局或者省级税务局授权的地市级税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。
（一）在2024年1月1日至2025年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。
（二）纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：
1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额＝现住房转让时缴纳的个人所得税；
2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额＝（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
【提示1】现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
【提示2】纳税人享受上述规定优惠政策须同时满足以下条件：
①纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；
②出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
举例：
王先生是某市居民，2024年1月出售其名下的一套家庭唯一住房（持有满5年），取得不含增值税的转让收入为 300万元。该住房的原始购置成本为 150万元，其按照规定缴纳了相关税费10万（假定其他税费可忽略不计），并缴纳了个人所得税。
王先生于2024年8月在同一城市重新购买了一套住房，不含增值税的购房金额为 400万元。
问题：
（1）王先生出售旧房时应缴纳多少个人所得税？
答：应纳税所得额 = 300万 - 150万 - 10万 = 140万元
王先生出售旧房时应缴个税 = 140万 × 20% = 28万元
（2）王先生在新购住房后，可以申请退还多少个人所得税？
答：由于新购住房金额大于等于旧房转让金额，可以全部退还出售旧房时缴纳的个人所得税。
可退税额 = 出售旧房时实际缴纳的个税 = 28万元
情景变式：如果其他条件不变，王先生新购住房的不含税金额为 250万元，王先生在新购住房后，可以申请退还多少个人所得税？
答：退税比例 = (新购住房金额 ÷ 现住房转让金额) = 250万 / 300万 ≈ 83.33%
可退税额 = 出售旧房时实际缴纳的个税 × 退税比例 = 28万 × 83.33% ≈ 23.33万元
在这种情况下，王先生可以申请退还约 23.33万元 的个人所得税。
