我公司近期购入一批商品房，用作对外出租。合约规定带租房客户缴纳物业费，每年收取10万元。我公司实际向物业公司支付的物业费用为8万元/年。请问1.此代收的物业费应如何记账确认收入？2.我公司无物业经营资质，发票应如何开具？
专家回复：
1、此项代收的物业费按10万元确认收入，按8万元确认成本。
2、贵公司无物业经营资质，不能差额缴纳营业税，应当按照10万元开具服务业发票。
政策依据：
《中华人民共和国发票管理办法》
第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》
财税[2003]16号
三、关于营业额问题
（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
