问题描述
某自然人欲以其拥有的一土地使用权作价投资到某非房地产开发公司，经专业评估机构评估为2700万元，请问专家：1、应以什么价格投入？可以大于或小于2700万元的价格吗？2、该投资行为需缴交什么税费？应如何计税？3、接收土地使用权的公司土地成本如何确认？
专家回复
1、应以评估价作为投资入股价格。《公司法》对此有明确的规定。
《中华人民共和国公司法》第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
2、需要缴纳印花税、增值税及个人所得税。
土地使用权对外进行股权投资，属于以土地使 用权为代价取得股权的有偿转让行为，应按销售无形资产处理，缴纳增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号) 第一条规定：“个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。”
《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》财税〔2015〕41号
二、个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。
个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入的实现。
三、个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。
纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。
3、接受方土地成本的确认应当根据无形资产准则确定。《会计准则第6号--无形资产》第十四条规定 投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
专家分析
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。被投资公司为非房地产企业，适用暂免土地增值税政策。
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