2021往事清零·2022万事可期 | 全联房地产商会·链筑分会携手产业链同仁共赴未来!

回望2021年，对于房地产行业来说是最不平凡的一年。地产“暴雷”成为常态，即使被认为千亿级规模“不可能倒的企业”也突然出现了现金流不稳定，随之而来的“地产裁员、优化”以及“地产员工声讨企业”等现象，俨然成为2021不太漂亮的“风景线”。

这一年，房地产行业推上热搜的关键词有太多，在这里我们梳理了2021年房地产行业的十大关键词，一起看看吧！

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《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》全文发布或为未来5年楼市走向定下基调，指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

12月6日中央政治局会议再提“房住不炒”强调要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

“良性循环”就是要支持刚需和改善需求，加强保障房建设，来对冲对投机投资需求的强监管，避免行业因为过紧的监管政策而出现系统或者传染性的信用风险。

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10月23日，全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这意味着房地产税将率先在部分地方开展试点，迈出开征第一步。

目前，财政部、税务总局正在起草房地产税试点办法（草案），老百姓关心的房地产税税率、减免税优惠等将在这一办法中揭晓。试点城市将根据这一办法，制定当地具体实施细则。（据中信证券预测称，试点城市将考虑全国区域统筹布局，上海、重庆、深圳、海南或将成为首批试点征收区域。）

有专家表示，房地产税试点情况，将为房地产税立法提供经验，更好地推进房地产税立法工作。房地产税还可以引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，真正落实“房住不炒”目标。

12月6日，央行表示，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。对购房者房贷宽松也会有直接的影响。

2月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。

这意味着土储丰富的房企，未来会有更大的缓冲空间。因为一年当中三次土拍时间相同，拿到地的房企开工、售卖的时间也较为接近，市场上相同时间段出现大量新房，房企的竞争压力就会比较大。而那些土储较少的房企就会变得艰难。

竞争压力变大，房企若想有更好的销售业绩，只能将产品打磨的更加精细，才会在市场上占有一席之地。这也是集中供地的目的之一，倒逼房企打造高品质产品，同时也利好购房者。

4月30日国家强调，要坚持房住不炒定位，防止以学区房等名义炒作房价。学区房的炒作，既违背了民生意愿，又违背了房子用来住的初衷。

很多城市的高房价多为学区房带动，稳住学区房，整体房价便会大受影响。据中房网不完全统计，目前北京、上海、广州、深圳、海南、厦门、成都、重庆、南京、合肥等10余城已展开行动，整治以“学区房”名义违规宣传和炒作房价等行为。

9月10日，住建部《关于加强超高层建筑规划建设管理通知（征求意见稿）》公开征求意见。提出各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。

城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的，应报省级住房和城乡建设部门审查，并报住房和城乡建设部备案。

这个举措更重要的在于杜绝各地盲目攀高，对宜居环境的打造更有积极意义。

内卷，指同行间竞相付出更多努力以争夺有限资源，从而导致个体收益努力比下降的现象。房地产行业，从拿地，到融资，再到后面卖房，都在严重内卷。行业发展的内卷，导致行业内部也卷起来了。

拿地内卷，亏本也拿地。土地储备是房企持续运营的基础，没有土地可开发，房企就是一副空壳。如果不拿地，就意味着出局，有时候明明算不过账，要亏本，房企还是硬着头皮往里面冲。因为都在赌下一个楼市周期房价上涨。

销售内卷，活下去，亏本也要卖。行情不好，房企为回款，为了求生，陷入严重的内卷竞争。一是中介分销，行情好踢开中介，行情不好依托中介；二是打折，除了五花八门的优惠，就是在比谁的折扣更低；三是销售政策，首付分期比谁长，甚至买房零首付。

职场内卷，不止996，还有007。无休止的内耗和加班，你销售中心8点下班，他销售中心9点下班，我就10点，甚至12点下班。

房地产的内卷，本质上是行业发展已经到达天花板了，增量不够，又无法再向外扩张，只能通过向内挤压竞争，复杂化发展，从而造成大量消耗。一句话，因为大家没法一起把蛋糕做大，所以就只好去抢夺别人的蛋糕。房企之间如此，个体之间也是如此。

可以说，2021年是房地产行业的“暴雷”年，恒大的突然暴雷就像多米诺骨牌一样，随着更多的房企接连倒下，房地产行业迎来了一次大洗牌。

今年政策的密集调控，促使房企的底层逻辑发生改变，行业正在构建新格局。“高速度、高发展、高利润”时代已不再适用当下市场环境，那些不断加高杠杆、沿用传统发展模式的房企，自然会出现问题。

适者生存，优胜劣汰。暴雷对于那些已经倒下或者踩在红线边缘的房企来说是悲剧。大浪淘沙过后，房地产将进入平稳的发展阶段，市场形成良性竞争，行业将朝着利润合理化和管理精细化方向升级迭代。

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面，会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

以往中央政治局会议对房地产业的表述，主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”，而今年对于房地产市场的说法有变，提到了促进房地产业“良性循环”。“良性循环”一词也是首次在中央政治局会议中提出。

中国社会科学院城环所研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强指出，良性循环反映的是一个更加积极的政策信号，对房地产不是单纯限制，要让它与国民经济形成良性互动。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌对澎湃新闻表示，房地产市场有一定的周期性，过去一般是二至三年一个周期，房地产市场由供求关系决定了它的周期性变化，房地产的周期性也和国家的整个经济周期密切相关。“过去，楼市比较热的时候，我们通常采取严格的调控措施，包括限价、限售以及一些金融方面的政策，市场遇冷，就会放松调控。如果房地产市场的周期变动性太大，也会对经济造成影响，对房地产市场本身也不利。”

顾云昌说，良性循环就是让房地产业的周期变化和波动不要太大。“市场过热的时候要浇冷水，但水也不能浇得太多了，总的来说就是要适量。”

2020年，中国GDP总量为101.5986万亿，首次迈入百万亿大关，而2020年全国商品房销售金额总量也突破17万亿大关。这是一眼能算出来的百分比，这个行业占比实在太大、涉及面太多，它关乎到太多人的就业。

所以合理松动和强化调控都是房地产的阶段性调控策略。在2021年12月10日刚结束的中央经济工作会议上，25次提到了“稳”字。阶段性的政策可松可紧，但有一条主轴不能动，就是“坚持房住不炒”，“三稳”政策是房地产的长期策略。所谓“三稳”，温习一遍，是住建部2019年提出的，即“夯实城市主体责任,切实稳地价、稳房价、稳预期。” 

概括起来就是无论地产商还是个人从房地产里得到财产性的收入是正常的，但如果想把房地产的投资属性转化为投机属性，纵容炒作，加杠杆等投机行为，那就一定要严厉打击。

如果说2021年是一场巨变的开始，那么，2022年注定是中国房地产行业直面挑战、披荆斩棘的一年。

2021年，房地产行业信用危机爆发、市场信心不足、土地也随之降温。在这剧烈变化的一年，每一家房企以及供应链企业都活得不容易。站在2022年起点回望，每一家企业在这场巨变中都经历了不同的波澜，有着不同的领悟，也作出了不尽相同的选择。是“彻底变革”还是“坚持自己”？是“勇往直前”还是“审时度势”？一切都需要我们不停的思考、总结并在行动中不断优化。

2021年，房地产市场迎来了太多太多的变化，政策和市场的瞬息万变，让房企发展更加的谨慎理性，让行业从业者持续紧张，不断地尝试改变，寻找新的突破口，也让购房者冷静自持，更清晰的做出自己的购房决策；

2022年，随着“房住不炒”、“健康发展”的政策主基调的深入贯彻，房地产行业必然不会萎靡不振，但是也很难高歌猛涨。往事清零，万事可期。未来稳健、长远的房地产发展，也正在整个社会和国家发展经济所期望的。