【编者按】房企促销手段多样，包括买房送家电、车位、电商卡、装修包等，但税务处理要小心，视同销售、个税扣缴不能忽视。华政税务为您深度解析相关增值税、个人所得税、企业所得税、土地增值税如何处理，快来一探究竟！ |
为了激发人们的购房热情，吸引购房者入市，房地产开发商的促销手段层出不穷，其中比较典型的包括买房送家电、送车位、送电商购物卡、送装修包等。促销方式的税务处理应关注哪些方面？视同销售、客户礼品的个人所得税扣缴等是房企日常税务处理中常见的税务问题。华政税务将针对促销方式涉及的增值税、个人所得税、企业所得税、土地增值税进行详细分析。
在判定税务处理方式前，应当先厘清以下促销相关问题：
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辨别促销对象。明确促销商品受赠对象究竟是已签订购房合同的购房者，还是随机到访的潜在客户。 -
划分促销商品的来源。针对为激发销售活力而推出的多样化的促销商品，应当明确区分是自产自建亦或是外部采购。 明确促销赠送的方式。应当区分促销行为是否在购房合同中有明确约定且确保该赠送与房款是一并支付的。
增值税涉税分析
向购房人赠送家电、车位、购物卡、装修包等，其主要目的是为促成房产交易达到卖房目的。结合多地税务局给出的指导意见，以销售为目的且与房款统一支付对价的赠送行为属于有偿赠送，无需视同销售，参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。
为进一步证明营销赠送行为是从属于房产销售而产生的，建议将促销赠送商品在《商品房买卖合同》中注明，比如购买房屋的同时赠送装修包（含装饰、家具、家电等费用）。购房合同以外单独赠送商品存在被税务机关认定为无偿赠送货物要求视同销售的可能。
向到访人员随机赠送礼品，以提高其转化为购房者的概率，但最终能否促成交易还存在较大的不确定性，在这种情况下，房企应就赠送的礼品按照视同销售货物缴纳增值税。如促销商品是外部采购的且取得了增值税专用发票，则可抵扣进项税额。
政策依据：
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第十四条
个人所得税涉税分析
向随机到访的潜在客户赠送礼品，由于尚未达成销售交易，属于企业的业务宣传、广告等活动，因此随机向本单位以外的潜在客户赠送礼品按“偶然所得”项目代扣代缴个人所得税，如未能获取受赠人身份证号信息可采用汇总申报方式缴纳。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第一条、第三条
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)附件1第十四条
《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）
企业所得税涉税分析
向未订立合同关系的随机潜在购房者赠送礼品，应按照视同销售处理，按照被移送资产的公允价值确定销售收入。
参考依据：
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三条规定
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条
《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）
土地增值税涉税分析
买房送车位（有产权车位）通常可参考企业所得税收入确认原则，按照公允价值分摊的方式分别确认商品房和车位的销售收入，但也存在部分税务机关认为应做视同销售处理，具体应以各地税务机关的清算要求为准；车位相关的土地及建造成本、费用准予扣除。
促销买赠的电商购物卡、电子产品、高档礼品等作为销售费用核算，属于清算扣除项目中的房地产开发费用。
买房送家电家具等行为相关成本作为清算扣除项目的认定，主要应区分买赠的是不可移动或者拆除移动会影响其使用功能亦或是可移动的家具家电，以及买赠方式是购房合同中已注明交付标准中包含的家具家电亦或是购房合同外加赠等情况综合考虑。一般对于不可移动且在合同约定的交付标准内的家具家电可以作为清算扣除项目，但由于土地增值税各地税务机关的处理口径有差异，具体请以各地税务机关的清算要求为准。而对于可移动的家具家电，各地处理方式主要有以下几种：
1. 可移动的家具、家电和用品的成本不予扣除，如北京、厦门和贵州。
2. 可移动的家具、家电和用品，不计入收入，同时也不允许扣除与其相关的成本费用。其中，河北和青岛在计算收入时，明确应从收入按这些物品的购置成本剔除。
3. 可移动的家具、家电和用品的外购成本，允许根据实际情况进行扣除。但是，这些成本不得作为计算20%加计扣除的基数，如广州。
参考依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)
编辑：华政研究院
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