6月过了一半，皇庭世茂裕玺终于拿下今年福田001号预售证，216套公寓即将入市。
深圳人的打新热情已经全国闻名。
新房和二手房价格倒挂，的确是重要原因。
刚刚过去的5月，是3年来深圳最缺新房的一个月，也是一个原因。
▲皇庭世茂裕玺展示中心
现在终于能够理解，为什么5月28日，深圳打包官宣了年内即将入市的109个新盘。
不是深圳人冲动打新，是残酷的供需现实点燃了焦虑。
不要怪深圳人冲动
深圳正在经历41个月来最缺新房的1个月
数据显示，2017年1月至2020年5月，41个月中，深圳新房住宅去化周期已经降到6.97个月，创下新低。
去化周期是以目前深圳市场可售新房数量，除以最近6个月或12个月的平均月销售速度。
供应少，如果销售速度慢，去化周期也有可能很漫长，市场的匮乏感也就不会那么强。
常规来说，深圳去化周期在8-15个月属于正常范畴。
超过15个月，说明供过于求，低于8个月，说明供不应求。
▲2017年1月-2020年5月新房住宅去化周期图 / 深圳中原研究中心
库存新房规模212.81万㎡，仅比最低点2018年8月207.84万㎡略高不到5万㎡。
5月深圳二手房成交8553套，在过去的12个月里，仅次于去年豪宅线提高之后的12月。
部分小区挂牌价甚至出现跳涨，触发官方直接勒令房源下架。
6月15日，深圳新增二手房源556套，但是新增买家7411人。相当于1套房放出来，13个人就盯上了。
不要怪现在新房市场太过火热，还不是残酷的供求关系，撩动市场这个无形的手，在默默作用？
来，看下杭州的28场“万人摇”，平静下心情，至少深圳的中签率还是高多了。
▲2018年4月摇号以来，杭州28次摇号人数过万 / 丁祖昱评楼市
底线思维选房
关注产业和城市更新，稳中求升
楼市如此火热，是不是所有新房都“买到就是赚到”呢？
即便安全如深圳，即便去年深圳也算是楼市大年，依然有51个楼盘全年看下来，不涨反降。
其实从2017年，华泰证券首席经济学家李迅雷就已经提出，中国进入存量经济主导阶段，“集中和分化，在存量经济主导下会越来越明显。”
如果说在楼市普涨阶段，尽可能追求更高收益，上限思维更有效。
那么在涨跌共存的市场，稳中求进守正出奇的底线思维会更安全。
房地产本身就是短期看金融，中期看土地，长期看人口。
公寓从买房签约到二次售出，持有周期可能长达8-10年，选房更考验眼光。
随着公寓和学位、户口的逐渐脱钩，产业经济密度，是支撑公寓价值最底层的逻辑。
回顾深圳过去十年公寓史，所有领跑市场的标杆项目，无一不是出自产业经济领跑的福田、南山和罗湖。没有例外。
底线思维，并不意味着只有安全。深圳遍地启动的城市更新，是另一个突破口。
在福田和南山，兼具产业和城市更新双重优势的片区不止一个，但是即将有新盘入市的福田梅林彩田片区，17个旧改扎堆，无疑十分值得关注。业内又叫它梅彩板块。
2019年，福田第三产业生产总值继续蝉联各区之冠。
福田以不到全市4%的土地，贡献了全市超30%的社会消费品零售总额，每平方公里产出GDP45.28亿元，税收14.65亿元，全市十区之首，典型的即能赚钱又懂享受。
放在全国来看，因为拥有86座年税收过亿的“亿元楼”，并且辐射能力最强，被称为“中国含金量最高的CBD”。
从前天刚刚拿到预售许可证的皇庭世茂裕玺到平安金融中心，周三早上9点多略塞车，也只需要12分钟。
作为福田8大升级片区，梅彩板块定位“深圳智谷”，积聚发展以人工智能前沿技术应用为核心的创新型产业，未来融入北部智能科技产业带，成为对标“曼哈顿+硅谷”的支点之一。
据统计，梅彩片区约72%的产业地块已经提议更新。因为前期多为工业厂房，改造也相对容易。
深圳市规土委已经公布的17个旧改项目中，工改居多，住宅极少，就连商业也只有3个，其中2个还和皇庭世茂裕玺同属于下梅林村改造。
可以预见，未来产业升级将带动人口迭代，片区居住需求水涨船高。
同时，已经曝光的城市更新中，改造后多为新型产业研发办公，极少公寓供应，不会稀释现有市场。
当前在售项目价值稳中有升。
梅彩板块可选的新房并不多，对于正在全城比货的公寓买家来说，皇庭世茂裕玺是不错的选择。
所在地段决定了一个豪宅70%的价值，还有4个原因，决定它在未来市场的价值。
但凡美好又实用的东西，都很难一蹴而就。审美如此，服务如此，产品也是如此。
不管是经常出现在电视剧里的上海世茂滨江花园，还是均价1亿/套的北京西山龙胤，又或者是被美国国家地理誉为世界建筑奇迹的佘山世茂深坑酒店，无不是以匠心成就了非凡的想象力。
世茂的豪宅基因背后，是一个个项目走过来，历经无数次产品打磨，面对过数以万计的豪宅业主之后，
沉淀下来对特定圈层生活的洞察，以及构建圈层生活方式的能力。
虽然地段决定了物业绝大部分的价值，但产品细节却决定了生活绝大部分的快乐。
尤其是那些看不见的小细节，平时安分守己，万一麻烦起来才真正刻骨铭心，比如门锁。
在皇庭世茂裕玺，108处建筑精工细节，无一不是精雕细琢。
就以最终选取的4种石材来说，对超过100种石材调研，在十几个国家，耗时3个月选材，才最终确定下来。
根据不同户型目标客群的喜好，特别设计了理查德米勒、宝格丽、保时捷、梵克雅宝和万宝龙5种不同风格的样板房。
让每一个对位的客户走进的那一瞬间，都会心生亲切，感觉有被理解。
没有主题的会所，大概只能被称为“设施”。健身设施，休闲设施，娱乐设施。
主题的背后，是成年人基于兴趣的聚集，聚集的愉悦，才能构成社交和圈层。
在皇庭世茂裕玺，私董际会、书享雅界、智享娱乐、领仕健身、童玩天地、拾光休闲6大主题泛会所，
不仅满足日常健身、娱乐、休闲的生活需要，更让大人物在这里，拥有自己的小圈子。
对客户的理解，来自日复一日的交流和互动。这才是豪宅应该有的物业。
国宾级服务，是为国宾级人物量身定制的一套服务标准，在细节处体现极致用心。
在皇庭世茂裕玺，以一站式全龄奢配，24小时私人管家式服务，121项服务细节，来为业主量身定制更完美的日常生活。
房子从来都不是孤立的个体，它是城市发展与人们对未来预期的综合体现。
产业集群的密度与规模，叠加新房供应紧缺的背景，出身名门的皇庭世茂裕玺是今年福田最值得关注的公寓。
6月过半，皇庭世茂裕玺拿下福田第一张预售许可证，216套公寓，面积121-279㎡，开盘在即。
[1]福田政府在线《深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035年）》
http://sso.sz.gov.cn/pub/ftqzf/bmxx/qwqfb/zwxxgk/zcfg/201804/t20180410_12219908.htm
[2]深圳特区报《“亿元楼”86座！福田CBD成为全国中央商务区“含金量”最高地区》
http://www.sznews.com/news/content/2019-09/20/content_22484704.htm
具体物业服务内容及收费标准以发展商或业主委员会与物业管理服务企业签署的物业服务合同约定为准。本项目推广名为“皇庭世茂裕玺”，备案名为“皇庭世茂央玺园”。预售证号为深房许字（2020）福田001号，发展商为：“深圳市皇庭房地产开发有限公司”；本资料文字、数据和图片仅供参考，不作为要约或承诺。相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。本宣传资料发布时间为 2020年06月19日，有效期至2020年12月30日，敬请留意最新资料。
