租赁专题|武汉就业大学生激增，引发租赁住房需求上升- 大数跨境

克而瑞长租

2019-09-27

导读：由于武汉允许“N+1‘’模式，导致市场租金水平相对较低，长租公寓运营商的利润空间相对较小，企业进驻积极性相对较低。但政府为了实现规划的建设目标，会加大对运营商的政策优惠力度，给予一定的拿房补贴，提高运

城区范围不断扩大，人口持续流入

武汉地处江汉平原东部、长江中游，是长江经济带核心城市、中部崛起战略支点、全面创新改革试验区。同时也是国务院批复确定的中国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。近几年来，武汉城区范围不断扩大，人口持续流入，住房租赁需求不断攀升，市场的规模不断增大。

数据来源：1.武汉市统计公报， CRIC租售事业部整理

优惠政策频出台，鼓励大学生留汉就业

武汉是中部地区的教育中心，拥有84所高等院校，其中不乏“985”与“211”等著名高校；在校学生数量超过百万，名列全国第二位。但由于武汉GDP增速在放缓，整体工资水平相对较低，众多优秀的毕业生从各大高校毕业后，大部分都流向沿海发达城市，人才流失严重。

数据来源：1.武汉市统计公报， CRIC租售事业部整理

近两年来，为了缓解尴尬境地，武汉政府启动了“百万大学生留汉创业就业计划”，在落户、住房、收入等方面出台优惠政策，鼓励和吸引高校毕业生在本地就业、创业。该计划启动和执行，在很大程度上缓和了人才流失严重的问题。

（1）落户政策

2017年下半年，武汉市公安局、人社局等部门先后出台《武汉市公安局关于贯彻落实全市户籍制度改革相关政策的通知》、《关于进一步放宽留汉创业就业普通高校毕业生落户实施办法》。武汉市发改委牵头拟制《积分落户管理办法》，起到了政府兜底的作用。

（2）住房政策

为了加大吸引人才的力度， 2017年10月发布《关于加强大学毕业生安居保障的实施意见（试行）》，未来五年，规划250万平方米以上大学毕业生保障性住房，其中，大学毕业生安居房85万平方米，以60平方米的小户型为主；大学毕业生租赁房165万平方米，以人均租住面积20平方米为主。让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房，以低于市场价20%租到租赁房（合租的可低于市场价30%)，形成留汉大学毕业生“租购并举”的安居路线图，构建起大学毕业生保障性住房政策体系。

除了低价租房外，为了让武汉就业创业的大学生安心奋斗，洪山区针对在武汉无自有住房的大学生，推出每年可申请7200元到9600元租房补贴措施。

人才公寓相关举措也是武汉吸引人才就业的重要法宝。从2017年开始，武汉将提供首批大学生人才公寓3600余套，今后每年将建设和筹集50万平方米以上的人才公寓，5年内满足20万人的租住需求。

此外政府还积极与专业化的长租公寓企业合作建设人才公寓。例如，洪山区率先与自如、江寓、蛋壳、龙湖等长租公寓企业签订人才公寓战略合作协议，此举也标志着洪山区“人才公寓”计划又创新模式。

2019年7月发布《武汉市引才育才年度重点任务及资金安排》，着力发展专业化人才公寓，年内筹集50000套(间)，对留汉大学生租住提供补贴；加快建设共有产权房，年内推出1000套。

（3）收入政策

为吸引更多大学生留在武汉，政府出台了大学毕业生最低年薪指导标准，专科毕业生4万，本科毕业生5万，硕士毕业生6万，博士毕业生8万。

两年来，大学生留汉总数激增至70.7万人，年均同比增长约20%，武汉成为新一线城市最受大学生青睐的城市。

留汉大学生数量的不断增加，毕业后核心需求是什么？当然是租房。以每年约35万大学生留汉就业计算，去除约三分之一买房和当地市民群体，剩余约需要23万人需要租房。但武汉平均每月新增挂牌的个人租赁房源约2.3万套，年新增挂牌约27万套。这样的供应体量，勉强可以满足新毕业的大学生住房需求，但考虑到外来务工人员时，房源供应就变得相对紧张啦。

租赁房源新增供应及去租速度剖析

武汉具有中国城市区域发展的通病，各区域经济发展水平及生活配套成熟度差异明显。正是这种差异造就了各区域对人力资源的吸附力不同，而对应的租赁房源供求关系也因人而异。

分区域看，江岸、洪山、江汉三区挂牌房源数量较多，合计占比约50%。洪山、武昌、江岸三区成交数量较大，合计占比近半。环比变化方面，由于逐渐淡出毕业季，租房市场逐渐回归理性，全市各区挂牌成交量基本呈现不同程度的下跌趋势。

数据来源：1.克而瑞城市租售数据库， CRIC租售事业部整理

洪山、武昌、东湖高新三区不仅新增挂牌体量较大，且挂牌成交比较低。江岸、江汉二区挂牌成交比相对高。这背后的主要原因是江岸、江汉地处老城区，发展空间受限，人口老龄化严重，年轻人口流入少。而洪山、东湖高新为新城区，高新技术企业密集，吸引人才就业政策较多，有大量年轻人口流入。武昌区是武汉的绝对核心区域，其产业结构齐全，科教先进，人口集聚效应明显。