头部轻资产运营商大比拼，未来谁是黑马？

随着我国经济圈及经济带联动发展战略的推行速度不断加快，核心一、二线城市的虹吸效应愈加明显。人口及其他生产要素的不断导入，导致这些区域的房价飙升，使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。

据克而瑞统计，2018年部分核心城市新流入人群首次置业的年龄超过35岁，置业周期超过10年。年龄上升刺激了租房需求，同时也使得需求周期被拉长，带来了长期稳定的租房需求。

未来，伴随核心一、二线城市产业结构调整，流动人口数量或有所下降，但从人群结构来看新流入的人群大都是90后，这部分人群恰是长租公寓的目标人群。另外，据自如发布的《2018 年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群已经占比39.9%，首次超过80后，成为租房主力。

与80后的租房前辈们不同，90及95后对于租房最关心是生活品质。数据显示，17.55%的毕业生愿意拿薪资30%—50%去租房，相对于租住传统民宅，更偏爱集中式长租公寓。未来，随着千禧一代不断进入社会，长租公寓的需求将进一步释放。

 近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。目前业内企业主要可以分为五大类，见下表。据克而瑞不完全统计，各派系企业品牌数近二百家。

为了防止尾大不掉，本期将研究的焦点聚集在头部轻资产运营商，从开业门店数、品牌传播力、租金收入、出租率 、融资规模、产品线战略等纬度对比魔方公寓（下称魔方）、窝趣公寓（下称窝趣）、乐乎城市青年社区（下称乐乎）三家头部企业各自优势。

魔方是入局中资产模式较早的玩家，目前着力转型委托管理的轻资产模式。至今，在全国约有209家门店，其中直营模式的约有190家，轻资产模式约有19家。

窝趣在轻资产运营上走了一条差异化的道路，将拿房和装修交由开发商，自己承担运营，并收取运营费用，目前全国门店约有54家。

乐乎较早进入轻资产模式，其模式主要为乐乎托管和有朋加盟两种。短短一年间，在有朋加盟这种模式加持下，在全国开业门店快速扩张至228家。

从规模上来看乐乎无疑是该领域的领头羊，但魔方依其前期积累的行业口碑和运营管理经验，未来或将大有可为。

数据说明：数据来源企业官网，由克而瑞租售事业部收集整理

魔方高达70.88，在品牌推广传播上优势明显。窝趣领先于乐乎，其更加注重品牌推广与营销，以较小的规模获得了较高的传播度。

数据说明：1、企业范畴：只选取部分拥有自主公寓品牌的企业 （非完整榜单）2、数据来源：微博、微信、微信指数、新榜指数、搜狗指数、百度指数、百度咨讯、alexa等 3、统计时间：截至2019年6月1日至6月30 4、企业榜单来源：克而瑞地新引力

租金收入方面，魔方中资产模式约127.3千万，但轻资产模式仅0.6千万。窝趣在运营效率方面相对较高，出租率达到88%，居首位。乐乎约6千万，高于其他企业，这得益于其背后拥有巨大的门店数量。

注：数据由克而瑞租售事业部整理，租金收入估算方法为开业门店数×平均单体项目房间数×平均月租金×12月×出租率，出租率包含爬坡期门店

魔方整体融资约7亿美元，2018年末转型轻资产模式以来，融资1.5亿美元，远高于其他企业，未来发展轻资产模式资金相对充足。窝趣赢得B轮融资2亿元，相较乐乎更被投资者看好。

数据来源：互联网第三方网站，由克而瑞租售事业部收集整理

（5）产品线战略

魔方：5大系列产品线，分别满足了不同收入人群需求，能较全面的覆盖市场。

数据来源：CRIC租售数据库，企业官网、互联网第三方网站

窝趣：覆盖多样化、多场景的用户需求， 打造最佳居住生活体验

数据来源：CRIC租售数据库，企业官网、互联网第三方网站

乐乎：青年社区与有朋结合，提供优质租赁服务

综合以上维度，可以看出乐乎在经营规模及租金收入方面处于明显的领先地位，规模经济效应愈加明显，未来一段时期内或将维持轻资产模式主导地位。魔方在品牌推广传播及融资方面表现较佳，前期积累的行业资源，使其更容易实现规模扩张，未来或可实现弯道超车。窝趣注重运营效率，未来或将继续提升运营能力，在行业内树立良好的品牌形象。

克而瑞点评

据克而瑞统计，乐乎2016年毛利316万元，2018年达到3044万元，两年间增长了近10倍，在业内掀起了阵阵波澜。毛利快速增长的背后得益于模式的创新。乐乎托管模式是从资方获得托管运营权，按照乐乎标准对项目进行装修改造，并派驻专属团队进行运营管理。有朋加盟模式效仿国外OYO模式，减免了对中小单体业主加盟费，导入乐乎全套服务、系统、标准化产品。

在创新模式引导下，乐乎轻资产模式实现了快速发展，并定下了宏大的目标：2021年开业房间数达到30万间。鉴于乐乎轻资产模式的行业影响，窝趣也开始尝试OYO模式。