Wework
2017年4月wework在中国北京光华路开设一家办公空间，标志着其正式进军中国市场。其后的一段时间里，又在望京、前门北京坊、三里屯、金融街、朝阳大悦城等地开出了26个办公空间。像大多数创业型公司一样，取得规模后的WeWork也开始谋求上市之路。专业机构评估WeWork市值约在470亿美元，其IPO将是共享经济的又一次腾飞。
但其上市之路不像其扩张之路那般顺利。快速扩张的背后导致了公司运营管理能力滞后，并引发了投资者的严重担忧。最终其最大投资者软银集团敦促推迟股票发行，此后，企业估值也大幅缩水至150亿美元左右。曾经的市场的宠儿，如今一落千丈，是否意味着写字楼租赁行业发展进入了衰退期？
01
我国写字楼租赁行业现状透视
随着中国经济结构调整的进一步推进，新兴产业崛起，第三产业逐渐成为经济增长的主力。在“新旧动能转换”及不断创新的创业背景下，金融、科技、专业服务类企业迅猛增加，成为写字楼市场主要的租赁需求。
近几年来，随着“供给侧改革”、“三去一降一补”等政策的不断推进，在供应端，我国写字楼新开工面积增速有所放缓。2018年全国写字楼新开工面积为0.6亿平方米，同比下降1.5%。
注：数据来源：统计局网站，由克而瑞租售事业部整理
在需求端，我国写字楼租赁面积呈现逐年上升的趋势，每年增量约2000万平方米，2018年总量接近4亿平方米。
02
写字楼租赁行业桥头堡—上海评析
上海是国家经济中心，各行业企业数量均位居全国前列，潜在写字楼租赁需求巨大。
注：数据来源：互联网第三方网站，由克而瑞租售事业部整理
从建筑面积看，上海各区域写字楼总建面约1.34亿立方米，其中浦东新区总建面约2700万方，遥遥领先于其他各区。其背后原因为，以陆家嘴、张江高科、临港为主的一批产业园吸引了一大批科技、金融、制造业企业入驻，带来了巨大的写字楼租赁需求。此外，徐汇、静安等城区占据了上海核心商务地段，黄浦江两岸吸引了一批国内外知名企业入驻，总建面也超过了1300万方。
建筑年份方面，2015年以来，没有较多的写字楼建成；2004-2014年，写字楼迎来了扩建的黄金期，20世纪90年代写字楼的建设开始提速。这主要是因为进入21世纪，中国加入了WTO,市场开放程度越来越高，大批国外企业进入中国市场淘金。此外，在国内随着市场环境不断改善，以阿里、腾讯为代表的一大批高科技企业开始涌现。企业数量不断增长，导致写字楼租赁需求不断上升，写字楼迎来了集中建设潮。进入2015年，中央提出“供给侧改革“、“三去一降一补”等政策，写字楼建设速度放缓。
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注：中心城区包括静安、黄浦、徐汇、长宁、虹口、浦东、普陀、杨浦，其余为非中心城区，写字楼为毛坯房
主城八区写字楼日租金平均值达到3.09元/平米/天，非主城区仅为1.43元/平米/天。主城区中黄浦区高居首位，日租金约3.83元/平米/天，非主城区中闵行区领先于其他各区。物业管理方面也具有同样的特征分布。主城区的写字楼虽然拥有高昂的承租成本，但同时也拥有便利的交通和成熟的配套，往往赢得国内外知名企业的青睐。而非主城区相对较低的租金，则吸引了更多国内创业型、科技型企业垂怜。
03
探索写字楼转租赁住宅的优选区域
以新增招聘人口（万人）作为横轴，以写字楼与住宅坪效差作为纵轴，将上海各区域落位四象限，可筛选出优选区域。主城区中浦东新区新增招聘人口及坪效差均处于较高水平，是优先考虑区域；徐汇区、黄埔区可作为备选区域。
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