未雨绸缪，上海未来商业转租赁住宅的优选区域在哪里？- 大数跨境

克而瑞长租

2019-09-06

导读：火爆全国的“开市客”，映射了商业地产无限的潜力

火爆全国的“开市客”，映射了商业地产无限的潜力

8月27日，开市客在中国第一家门店开业，闻讯赶来的顾客，迅速挤满了整个超市周边。进入停车场停车需要排队3小时，结账付款还要排队2小时，超市周边主干道进行临时交通管制等一系列的突发情况大大超出了超市运营方的的预期。当天下午，超市进入了短暂的暂停营业期，第二天开业后，仍将会限制人数进入。异常火爆的消费现象让国民看到了我国整体的消费能力，也让商业地产运营企业看到了未来的运营方向。

注：图片由Cric租售事业部整理

商业地产是房地产行业重要的细分领域，其运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入，通过运营提升租金议价能力，并享受资产增值。运营的核心目标是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化，从而有效提升租金水平。

在行业升级和消费引领下，2019年商业地产企业在积极布局一二线核心城市，挖掘三四线潜力区域；精准定位客群，根据当地人文差异，打造多元化产品和个性化体验；拓宽融资渠道，积极试水资产证券化；在资本运作与资源整合层面也不断推进。在竞争格局方面，企业间的竞争、区域间的竞争态势愈加清晰，龙头企业的核心竞争力也在逐渐增强，属于中国的商业地产高品质时代已经到来。

壹

上海市商业地产透视

上海是我国重要的经济中心，营商环境相对较佳，商业地产的发展也相对较好。下文将重点对上海商业地产分析。

据克而瑞统计，2018年上海常住人口达到2418.33万人，办公人口也超过800万人。巨大的人口体量背后隐藏着广阔的消费市场，也是支撑商业地产发展的关键要素。

注：数据来源互联网第三方网站，统计范围包括写字楼配套、社区商铺、商业综合体、主题商业四类

据克而瑞统计，全市商铺在租总面积约132.45万方，各区域整体分化较大，其中浦东新区约33.72万方，占全市比例达到26%，而奉贤区却不足1000平米。全市在租商铺总数约8108个，其中浦东、黄浦、闵行、徐汇均超过900个，合计占全市比例达到53%。而青浦、金山、奉贤仅104个，占比不足1%。从单个商铺出租面积来看，金山、青浦、松江、嘉定均超过300平米/个，依次位列全市前四名。

注：数据来源互联网第三方网站

统计范围：写字楼配套、社区商铺、商业综合体、主题商业四类，中心城区包括静安、黄浦、徐汇、长宁、虹口、浦东、普陀、杨浦，其余为非中心城区

据克而瑞统计，中心城区平均坪效约361元/平米/月，明显高于非中心城区，其中黄浦区约471元/平米/月，高居全市第一。非中心城区中宝山、闵行、松江坪效超200元/平米/月。而从单个商铺租金来看，青浦、金山等非中心城区相对较高，这些区域坪效相对较低，商户承租压力相对较小，大面积的商铺成为主流趋势。

贰

对比集中式公寓，商转租的可行性区域在哪里

注：数据来源克而瑞2019年7月多城市租赁报告

各区坪效分化相对较大，黄浦、静安坪效均超过330元/平米/月，嘉定、奉贤不足100元/平米/月。

注：数据来源：克而瑞2019年7月多城市租赁报告，及互联网第三方网站；中心城区包括静安、黄浦、徐汇、长宁、虹口、浦东、普陀、杨浦，其余为非中心城区

商铺与集中式公寓坪效对比，中心城区差值平均值为132元/平米/月，高于非中心城区24元/平米/月。静安区坪效相差为26元/平米/月，是试行商转租的较佳区域。此外，黄浦区坪效比值仅为1.37，可以考虑为备选区域。非中心城区中青浦区坪效相差74元/平米/月，比值为1.59，可以考虑为试行区域。

叁

从招聘人数及薪酬角度，试分析可行区域

注：数据来源克而瑞2019年7月多城市租赁报告

浦东新区招聘人数最多，占全市比例达到27%，其次为徐汇区，占比达14%。静安区常住人口约40万，占全市比例不到2%，但招聘人数占比约5%，由此可以推断，招聘需求相对旺盛，未来潜在租赁人群体量较大，是商转租的较佳区域。

注：数据来源克而瑞2019年7月多城市租赁报告

全市各区招聘薪酬整体分化较大，长宁区达到9033元/月，为全市上限；崇明区仅为1649元/月，为全市下限。静安区达到8367元/月，位居全市第二，区域人群具有较强的承租能力，可考虑为商转租核心试行区域。青浦区达到5258元/月，处于非中心城区中上游水平，未来承租能力将会逐步提升，可作为商转租外延试行区域。

肆

可研区域主力人群画像

以静安区为例分析可研区域客户画像