存量物业改造的这几个网红公寓，你打卡了没？

近年来，各大城市的发展逐渐从增量扩张向存量提升转变。盘活低效物业，加快存量提升成为许多城市的重要发展方向。

国家层面鼓励各大城市存量改造，对租赁市场而言，将这部分存量物业改造成出租房源，有利于缓解租赁房源短缺，同时通过改造及运营提升物业价值。

但是存量物业改造租赁住房有一定的难度，受限于原始项目的消防安全标准、建筑形态、立面等硬件条件，以及项目预算、成本控制等客观条件，改造后的公寓产品普遍同质化、标准化。

面对千篇一律的长租公寓项目，我们挑选了一些从设计理念、公区营造等方面具有创新的项目，供大家参考。

受限于存量物业的建筑形态，利用垂直交通空间，融入创新设计概念。

◆ 山居理念｜龙湖冠寓乐山路店

龙湖冠寓乐山路店是龙湖冠寓在上海市中心板块内首个“核桃”产品系列概念店，同时也是城市核心区存量更新的实践。

项目原先是一座上世纪的电子厂，设计师将这五层的建筑作为山居的隐喻。

▲ 龙湖冠寓乐山路店项目规划图

在设计里，原来的建筑依形态而形成山居的群落：山脚的集市对应沿街的商业、山腰的溶洞对应共享办公、山间的村落对应长租公寓，以及山顶的乐园对应顶层屋面。

▲ 公区-图书馆

◆ 积木理念｜成都积木公寓

成都积木公寓的前身是一座位于水井坊老街区的七层办公楼，设计师将前庭、中庭、后院概念垂直化分布在7层建筑中，将公共区域和三十余间客房进行划分。

▲ 项目规划图

项目的“前庭”为隐藏的入口，通过狭小的通道进入室内；“中庭”抽出了一块“积木”，制造了一个双层挑高空间；“后院”为项目顶楼空间。

▲ 前庭、中庭、后院实景图

此外，相较于公共空间，积木的元素也融入于房间中，房间内的家居和物品都选择了较为方正的造型，如同积木一般。墙体的镂空设计、柜体的错位设计也像积木般错落有致的堆叠在一起。

▲ 房间实景图

在满足租客的社交、生活需求等基础功能外，兼顾“视觉”与“体验”的公区是项目溢价的关键。

◆ 商业共享公区｜万科泊寓苏州石路社区

苏州的泊寓石路社区由老旧公寓改建而成，将公共区域规划成主题式区域空间，提供租客多元化的社交场所。

同时，设计团队将花园概念融入公寓设计，通过绿色元素打造空中、公区“秘密花园”。

▲ 项目改造前后对比图

➀ 共享商业区设计

项目把公共区域打造成“社区商业”，整个一层由三大商业板块构成：主题健身馆（可对外对内营业）；快时尚商铺（营业时间将休闲区作为店铺的营业区）；虚拟美食城（以外卖为主、堂吃为辅的美食店集合）。商铺设置前后门，对内对外皆可使用，提升项目的增值收入。

▲ 首层平面图

▲ 餐厅实景图

▲ 休息区

➁ 打造花园概念

项目将原有建筑外立面的金属栅格进行裁剪，并种上绿植，形成空中花园；将建筑原有的双中庭空间，打造成内外呼应的休闲花园；另外在顶楼设置观景平台、烧烤区，打造项目独有的屋顶花园。

▲ 空中花园设计图

▲ 空中花园实景图

▲ 秘密花园

◆ 社区型共享公区｜朗诗寓瓜山未来社区

杭州朗诗寓瓜山未来社区是首个落地的未来社区试点项目，既是城中村改造的一次全新尝试，也是业内规模化租赁型社区的一次探索。

瓜山社区总占地45公顷，地上建面30万方，共有279栋楼，涵盖了长租公寓、文创办公、民宿、商业等多元化业态。

▲ 社区鸟瞰图

▲ 社区规划图

项目为打造邻里文化，改造后为社区各居住组团规划了多元化主题社交场景，如电竞主题、宠物主题、女神主题、音乐酒吧主题、桌游主题、动漫主题等。通过线下社交场景的打造，为社区邻里互动提供物理空间基础。

▲ 社交场景示意图

此外，社区公建配套的改造，兼具实用与艺术，设计有辨识度的建筑场景。如组团间的连廊、滨水码头、樱花林、3.8KM 多功能环形夜光慢跑道等。

▲ 滨水码头示意图

◆ ins风公区｜后社·西岸

后社·西岸是由香港鹏里集团和迪臣发展国际集团共同携手投资改建，原身为一处经济型酒店。项目最与众不同的是每层都设置了24小时公区，项目体量较小，仅由66间公寓组成，但公区面积超过700平米。

项目B1层在改造之前为经济型酒店的工作区域，经重新设计后，将B1层整层改造为功能空间，配置影音室、洗衣间、公用厨房、吧台、用餐区及多功能休息区，另每层设置大面积休息区。整体ins风的设计，即便是洗衣房，也能成为网红及明星的拍摄地。

▲ 后社·西岸正门

▲ B1公共空间

▲ 人气女歌手强东玥在项目洗衣房拍摄的宣传图

◆ 艺术空间公区｜朗诗寓南京迈皋桥项目

朗诗寓南京迈皋桥项目原为中电熊猫晶体公寓，是朗诗寓南京的首个重资产改造项目。由于项目的“U”型建筑轮廓，使得内部围合成独立的庭院空间。

设计师打造的旋转楼梯成为中庭空间的视觉中心，顶部玻璃天棚设计将阳光照射进内部共享空间中，形成独特的艺术氛围感。一经推出便成为南京网红打卡地。

▲ 旋转楼梯

▲ 玻璃天棚

◆ 文化特色公区｜龙湖冠寓上海华泾天街店

龙湖冠寓上海华泾天街店是龙湖冠寓上海首个重资产项目，原址是一处闲置的办公商务中心，共享空间的打造以“穿越魔都”为主题，将旅行箱、留声机、收音机、航班表等具有魔都时代感的元素融入公区的设计。

▲ 行李箱元素艺术墙前台

▲ 上海滩风情走廊

▲ 咖啡吧台

▲ 休息区

存量物业改造固然有诸多硬件条件限制，在成本红线之内，巧花心思，加强对产品的个性化打造，避免千篇一律，便可从同质化的产品市场里“脱颖而出”。

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