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导读
提到服务式长租公寓,你会想到哪几个品牌？近期探盘社长实地考察了景瑞控股旗下的重资产悦樘臻选公寓,本期结合社长观感浅显分析一下,以期能抛砖引玉。接下来，听社长好好说说景瑞·悦樘首家臻选旗舰店这个项目吧！
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项目概述
项目背景：原物业为酒店式公寓，之前已有一定的日籍客户入住，景瑞斥资买下整栋楼，现属于自持性物业，也是景瑞在上海的唯一一栋自持性物业，本店属于重资产；
工程改造：景瑞主要是在外立面、一二楼进行改造，较大的节约了成本。房间内主要添置了家具软装；
试营业：2019年7月试营业，整个工程改造大概用时1年，但2019年1月份就在推广带看了；
说完项目的简单概述，下面社长要从区位交通、项目配套、产品设计、营销推广这四个方面深入分析。接下来，小伙伴们要仔细听讲哦！
首先说的是区位交通：
【区位】：城市核心区位，扼守城市核心发展区域的黄金配套与价值
内长宁板块作为上海浦西国际化都会中心，国际总部、外商机构云集，更聚集了大量日企进驻于此，是外籍人士驻留上海的高端居住圈之一。作为上海14个城市级商圈之一，拥有通达全城的立体交通，更占据都市难得的城市级公园绿境，居繁华里，却与自然雅趣相伴，秀美宜居，又高效便捷，完美契合当代精英人士和外籍人士的高奢人居需求。
【交通】：出门3轨交，城区核心位置
地铁：步行2分钟可抵达地铁2/3/4号中山公园站，交通优势十分突出；
这样的地理位置，社长表示：^-^
接下来说的是项目配套：
【公区配套】：公区较小但服务意识强，较好契合日籍客户需求
公区约为600㎡，以日式风格为主，相较于其他服务式公寓，公区面积较小；
公区使用频率不高，日籍客户不长使用，配备餐厅、健身房、酒吧、烧烤区、会客区等常规配套；
前台24h服务，要求会中文、英文、日语三种语言；
电梯刷卡对应楼层，安全性较高；
【周边配套】：生活配套优越
商业：400m范围内坐拥有龙之梦购物公园、兆丰广场、来福士广场等大型商业；
医疗：1.5km范围内多家三甲医院：光华中西医结合医院、光华中西医结合医院、龙华医院，周边还有多家二甲医院和多个社区卫生服务中心；
休闲：与中山公园一路之隔，尽享公园景色。
其次呢，是 产品设计：
产品定位：轻奢公寓追求生活品质感，聚焦外企高管
户型面积: 30㎡大床房、45㎡单间居室、60-80㎡一居室、126㎡二居室、216 ㎡3+1四房(均为套内面积)
客户画像：项目入住客户多为中山公园周边外资企业高管，日本企业居多，如三菱、长谷川等；
房间特点：由于日籍客户较多，电视都接入NHK日本卫星电视，且卫生间专门采用日本客人习惯使用的电子坐便器和浴缸。
看到这里，社长都想入住了呢！
再看一下营销推广：
社长表示景瑞这次似乎是重线下轻线上呢！社长立马捂了捂自己的钱包，决定再看看吧。
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市场信息
第一点：人口特征
【人口体量】内长宁版块常驻人口以25.69万，以上海市户籍人口为主。办公人口38.78万，其中，以周边古北、虹桥版块导入的高收入企业员工为主要的租赁群体。
【租赁人群画像】从年龄分布来看，以26-35岁的客户为主，占比高达53.4%；其中多为未婚单身客户；从学历分析来看，中高学历租房人群占比56%左右；
（来源：CRIC城市租售系统）
第二点：产业特征
内长宁版块产业类型丰富，其中，商贸类、IT类、服务类合计占比约56%，其中，企业规模较大，具有较大的发展前景。如美团点评、戴尔（中国）、中原地产总部等都在该板块，有利地提升了板块的产业价值。
（来源：CRIC城市租售系统）
社长表示该板块产业价值不错哦，下面奉上热腾腾的租金详情。
第三点：租金特征
内长宁板块内集中式公寓有10个左右，10月份活跃房间数约1461间，平均坪效约168元/月/㎡，整体出租率73%，其中，开发商系以嘉里和景瑞为主；分散式公寓活跃房间数约248间，平均坪效129元/月/㎡；个人租赁房源挂牌约395套，平均坪效108元/月/㎡。
悦樘臻选项目坪效较板块内的其他集中式公寓、分散式和个人租赁均有溢价。归根结底，项目的地理位置较其他租赁房源更加优越，出门3轨交，联通虹桥机场和上海火车站，无论市内出行亦或差旅，都十分便捷。此外，周边商业、办公环境成熟，居住氛围浓厚，且整个公寓环境较为符合主力客群日籍客户的居住习惯，绝大多数为公司承担租金。
（来源：CRIC城市租售系统）
咳咳咳...社长认为呢，在经济下行的大环境影响下，企业对租金价格较以往更加敏感，周边其他服务式公寓的价格都有所下降，因此本项目在租金价格方面具有较大的劣势。除去价格因素，社长还是满意的。
综上，社长针对此项目，总结如下。
最后社长表示：
景瑞·悦樘臻选|中山公园店客群定位清晰，整栋楼基本沿用原酒店物业的配置，大幅度节约楼栋改造成本，因此房间稍显老旧，房型较小，部分边套拼合户型不方正，功能布局相对不合理，卧室和客厅位于入户门两侧。地板等硬件设施也较为陈旧，以及楼层层高较低等因素，或将影响非日籍客户对项目的接受度。出租率从7月份的56%到10月底的75%，出租率变化不大，后续导客乏力，或许受到了市场对较高租金压力的直接影响。
探盘社长，性别男，爱好女，35岁小腊肉一枚，思维敏捷、口齿伶俐的首席分析师，从事房地产行业10年以上，目前主要负责城市规划研究。身为热爱工作的好市民，当然是要侦察相关租赁行业啦！记得要关注探盘社长的实时更新哦！
报告涉及数据主要源于下渠道：
克而瑞CRIC系统
克而瑞城市租赁系统
克而瑞城市调研数据
政府、企业和行业第三方自媒体相关公开信息、网站
免责声明：
本报告的经济数据、行业统计数据、项目参数、企业参数主要来自CRIC系统，相关政府/企业官方网站及克而瑞城市机构抽样调查，部分数据来源于网络媒体，并未得到有关企业和项目的最终确认，本报告中涉及的企业或项目若发现与实际情况有出入，请及时与本研究组联系，以便我方修改。
本报告大多数据受调研方法和调查范围的影响，部分数据不能够完全反映市场情况，本报告只做参考资料，对报告数据的准确性不承担任何法律责任。
