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导语
经历了 2017 年“房住不炒”政策的热火朝天，和 2018 年超千家企业的在长租公寓蓝海的跌宕起伏，2019 年，长租公寓行业开始冷静下来，回归理性。这一年，企业放慢了规模扩张的脚步，更加专注于自身的开业转化和精细化运营；这一年，金融暴雷事件频发，众多不规范的小微企业在市场竞争中被淘汰；这一年，资本愈加谨慎，加剧行业企业洗牌现象；这一年，政府更加发力整治租赁市场乱象，加大土地规模等建设和投入，出台政策防范风险；这一年，市场规模再上新台阶，参与主体稳步增加；这一年，在各方的努力下，我国的长租公寓市场在逐渐完善，各方规模也在逐渐提升。
以下我们将通过长租公寓行业整体情况、房企系长租公寓、运营商系集中式公寓、运营商系分散式公寓及未来展望五个篇章，研究 2019 年长租公寓的行业和企业发展情况，并展望 2020 年发展。
一、行业洗牌现象加剧，企业马太效应凸显
1、规模增长变缓，注重经营效率
2019 年长租公寓行业洗牌现象加剧，房企和运营商追求规模的速度逐渐放缓，从拓规模到专注开业转化，部分企业被行业淘汰（暴雷、跑路、资金链断裂）。
2、运营模式转变，向轻重端发展
长租公寓模式逐渐分化，由包租的中资产模式向轻重两端发展，对于创业系长租公寓而言，轻资产的运营模式，通过运营方的核心品牌及服务输出，可以减轻项目的运营压力；对于房企系长租公寓而言，重资产持有更有助于盘活资产，增加盈利。
3、城市布局聚集，趋向性更明显
一线城市长租公寓分布数量保持高位，强二线城市借助城市政策、产业发展等因素吸引人口，产生大量租赁需求，逐渐吸引长租公寓企业布局目光。对于长租公寓企业来说，城市进驻和区域选择仍是需要严加考量的问题。
4、开启上市之路，收并购在持续
大型长租公寓企业在2019年开启上市之路，2019 年 11 月青客在美国纳斯达克成功上市，成为市场上第一家上市的长租企业，也给众多长租行业创业者带来了新的希望；10 月同期蛋壳公寓也递交了招股书，预计 将于2020 年 1 月在纽交所上市。国内个别上市房企因盈利问题选择将剥离长租公寓业务；同时，国内部分企业因经营困难面临被收并购的局面，长租公寓市场的激荡仍在继续。
5、融资难金额高，倾向头部企业
2019年，融资总额创新高，但融资事件减少，且多集中于头部知名企业，众多中小型企业并未在19年获得新的资金投入，运营艰难。
二、房企系集中式公寓：背靠大树好存活
1、规模拓展速度变缓慢
1) 拓展规模明显变缓
总体来看，今年不管是开业规模还是拓展规模，速度都明显放缓。2019 年，房企长租公寓开业规模超过 32 万间，超过运营商开业规模近 10 万间，总体拓展规模超过 70 万间。从规模增长对比来看，房企 2019 年长租公寓累计开业量增增幅 87.68%，略低于 2018 年涨幅，与此同时，对比 2018 年拓展规模的大幅增速 173.6%，19 年整体拓展规模仅增长 30.43%，企业的拓展速度明显放缓，更加聚焦在先前拓展房源的转化到开业，由增量转向存量。
数据来源：公开媒体信息，各房企官网等，CRIC整理
2、城市布局与开发关联
从房企长租公寓的城市布局来看，多与主体公司的地产业务相关联，其一原因是主体公司在地产业务端有存量，可以做低效资产转化，其二是在当地城市有成熟的资源可以辅助长租公寓的进驻。以万科泊寓为例，泊寓选择进驻的34个城市中，33个是万科地产已经深耕的城市，只有雄安暂时因政策原因未进驻；龙湖冠寓也是类似的情况，进驻城市重合率也高达94.3%。
总体来看房企长租公寓的布局多是从大本营出发，先拓展一线城市，再向重点二线城市延伸，上海市最受房企布局重视的城市，前几大房企品牌均有布局房企在城市布局上也具有一定的倾向性，如万科泊寓在深圳布局超过 100 家，远超其他几个城市；龙湖拓展城市数约 35 个，与万科泊寓持平，但总体城市分布较为均匀。
从单个公寓品牌的城市拓展情况来看，以龙湖冠寓上海开业情况为例，2017 年主要拓展浦西及近郊区的核心区域，2018 年以后逐渐拓展至浦东新区，外环和郊环项目增多，2019 年新开门店项目更为集中和保守，基本分布在外环以内，速度也明显放缓，仅新增 3 家门店。但也有全国首个自拿地全自建项目--龙湖冠寓顾村公园店项目入市，虽然距离市区较远，但这也是上海冠寓首个住区型、全配套、服务式国际化租住社区，是龙湖“居住生活城”规划理念的体现。
数据来源：CRIC城市租售系统，CRIC制图
3、金融工具使用多样化
2019 年，房企通过银行渠道的融资高达数千亿，同时也积极的使用机构信用进行融资，在住房租赁住宅方面也在积极推行，总体来说房企在租赁项目的金融工具使用多样，涉及银企合作、资产证券化（ABS&ABN、类 REITs、CMBS）、债券融资（专项债券、中期票据、银行贷款）等，缓解房企资金压力，为项目打通退出环节。
4、由包租转向轻重两端
1）中资产模式向两端分化
长租公寓市场的一般发展路径是“轻重结合”，对于房企而言，轻重模式各有裨益，轻资产模式可以助力自己做大规模，增加品牌影响力；重资产持有则可以通过资产证券化盘活资产，同时获得较为稳定的租金收益。
2）企业逐渐调整自身业务
部分房企在一开始被长租蓝海吸引，急于进入，但由于准备不充分，后续资金紧张等原因，业务出现了停滞不前或进展缓慢的情况。对于很多房企来说，地产作为主营业务资金链已经十分紧张，长租公寓目前尚没有成体系且有效的盈利模型，若作为房企的主营业务，可能会影响原本集团业务发展。
三、运营商系集中式公寓运营商：踯躅前行
1、规模拓展增速降低
总体来看，2019 年运营商开业规模有涨跌幅较大，乐乎在去年靠轻资产模式大力拓展，成为开业规模排行首位，每月保持高增长开店速度；安歆在并购逗号公寓后，床位激增超 10 万张；魔方作为老牌头部企业，在今年获得融资，但保持了相对稳定的增速；也有企业因资金紧缺基本已经停止或拓展，等待资产重组。
数据来源：公开资料，CRIC整理
2、城市进入还需谨慎
相比较房企而言，运营商由于缺少地产等重资产的基础，城市布局规模更为集中，在区位选择上更倾向于租赁需求旺盛、产业丰富、外来人口密集的城市。
数据来源：公开资料，CRIC整理
从总体来看，长租公寓主要集中在全国接近 20 个城市，主要以一线城市为主，上海布局品牌最多，其次是北京、深圳、广州；成都和武汉等强二线城市也受到了青睐；西安、重庆、佛山、合肥、宁波、无锡、苏州等城市也有较多门店进驻；从地域来看，长三角区域的集中式长租公寓门店数较高。这些城市外来常住人口量高，产生大量租房需求，吸引了众多企业及门店进驻。与房企相比，运营商应当更加注意不要为拓展而拓展，增加自身风险，应持续稳健谨慎布局
3、中小型企业融资难
1）融资总额创新高
从 2012-2019 年长租公寓市场公开股权融资事件及金额变化趋势来看，2015 年长租公寓市场受到广泛关注，融资事件最多，达到 17 起，但融资总额较小，约 19.95 亿人民币；2016 年融资数量持平，但金额走高到接近 30 亿；2017 年资本逐渐趋于理性，融资总额跌至上年三分之一。
数据来源：公开资料，CRIC整理
2018 年自如、魔方、城家等几大巨头均进行了大额融资，融资市场总额超过上年数倍；2019 年融资事件 10 起，融资总额约 120 亿人民币，融资总额较 2018 年增长约三成，是历年融资总额最高。从 2017 年开始，长租公寓市场融资事件数量持续下降，但融资总额持续走高。
数据来源：公开资料，CRIC整理
2）头部企业更吸引投资机构
根据数据统计显示，2012 年至今，国内长租公寓企业公开股权融资事件 87 起，融资总额合计约 270 亿人民币。从融资总额来看，自如、魔方、蛋壳、城家、V 领地、青客等几大知名巨头企业总计获得约 230 亿人民币股权融资，占 40 家公寓股权融资总额的 85%。
3）融资轮次各有千秋
从融资轮数来看，仅获得天使轮//PreA/A 轮等 1-2 融资的企业占多数，这些企业目前也没有发展成为行业巨头，如拎包客、青沐公寓等。长租公寓目前的几大巨头企业几乎都在 2015 年后获得了大额投资，如魔方在 15 年、16 年分别获得华平投资和中航信托的 2 亿、3 亿美金融资；城家也于 16 年、17 年、19 年分获三轮融资。头部企业大多融资在 3 轮以上（除自如），自如虽融资轮数较少，但融资金额巨大，分别在 2018 和 2019 年获得 80 亿人民币左右的融资；蛋壳、已公开股权融资达到 7 轮，安歆也达到了 6 轮；已经在美国成功上市的青客，此前也已经公开融资 4 轮。
数据来源：公开资料，CRIC整理
4）收并购时有发生
企业通过收并购，可以扩大自身的房源当管理规模，在市场竞争中占据更有力的位置，另一方面整合优质资源，可以帮助企业有效降低总成本。2019 年的并购潮从年初就已经拉开序幕，也说明我国的长租公寓发展进入到了新的强强整合前进阶段。
数据来源：公开资料，CRIC整理
4、模式创新有助拓张
2019 年，长租公寓企业重资产的经营模式有所改变，部分企业转向轻资产托管模式，这其中的代表企业如乐乎，借助旗下“乐乎有朋”轻加盟品牌，保持了激进的扩张速度，房源同比去年增速接近 70%。乐乎成立于2014年，主要业务模式有乐乎托管和乐乎轻加盟，主要通过轻资产托管及加盟方式快速获取房源，为甲方提供产品方案、管理系统等长租资产管理能力，降低甲方运营压力和试错成本。
四、运营商系分散式公寓运营商：举步维艰
1、头部规模一骑绝尘
对比集中式公寓，分散式公寓的成长性更具优势，规模拓张相对更加容易。综合主要长租公寓品牌开业规模来看，自如房源超百万间，在主要长租公寓品牌开业房源数 TOP20 排行榜中远远甩开后面的企业。蛋壳、相寓、青客等房源也均超过 10 万间，泊寓在一众分散式品牌中，凭借强大的地产背景和出色的运营，挤进前五名。面对外界自如即将上市的传言，CEO 熊林对外回应称“暂不急于启动 IPO，也没有明确的时间表”。在自如看来，长租业务具有复杂性强、产业链重、需标准化经营。
数据来源：公开资料，CRIC整理
2、企业谋求上市出路
创业系长租公寓企业前期扩张成本高，但资金回收慢，加上融资难度较大，容易长期陷于亏损境地，作为企业方源于资金压力，也会选择谋求通过上市获得新一轮资金支持。2019 年长租公寓领域出现了“第一股”--青客。
青客：美国东部时间 2019 年 11 月 5 日，长租公寓品牌青客公寓（QK）在纳斯达克成功上市，成为我国长租公寓海外上市第一股。
蛋壳：蛋壳公寓计划于 2020 年 1 月 17 日以“ DNK”为股票代码在纽交所挂牌上市，这也将是继青客公寓后、又一家在美上市的国内长租公寓服务商。此前蛋壳于美国东部时间 2019 年 10 月 28 日，正式向美国证券交易委员会递交 F-1 招股书。
五、展望
1、发展之道--加强精细化运营
经过一整年的竞争、暴雷、淘汰，未来长租公寓市场即将进入以运营为核心的多元化品牌发展阶段，长租公寓想要加强自身的核心竞争力，需要提升品质、找对产品特色，提供更多增值服务，打造新一代差异化的长租公寓租住产品。从过往已经完成的魔方、蛋壳、窝趣等几家长租公寓公开的资金用途来看，除了将资金用于也业务规模的拓张，也在更多的思考提升自己的服务、智能化和运营管理，使企业在未来的竞争中占据又快又稳的位置。
2、找准模式--提升核心竞争力
从 2019 年长租公寓企业的规模发展来看，一个显著的趋势是都放慢了扩张的脚步，长租公寓长久以来“地贵、钱贵、周转慢”的印象让企业都开始冷静的思考未来战略，如何根据自身特点，降低成本，稳步运营，是企业在 2020 年需要思考的重要问题。重资产主要有两种分化处理方式，一是直接转型，由重转轻，二是处置原有资产，或委托经营；在多种发展方向里，轻资产运营是众多企业探索的首选。
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