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专题研究 | 为什么深圳的租赁住房市场不一样

专题研究 | 为什么深圳的租赁住房市场不一样 克而瑞长租
2020-05-18
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导读：整体来看，不同于其他城市，深圳在公共住房市场开启了独特的“深圳模式”



文  |  研究员  侯思雨


深圳作为我国发展最快的一线城市，2019年常住人口1343.88万人,比上年增加41.22万人，人口净增量排名全国第二。

但当地土地资源稀缺，且过度倾斜商业供地，导致居住用地供应比例被挤压，供求严重倒挂。房价高起，居住问题十分紧张。




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“二次房改”推动公共住房筹措，
“十三五”进度已达九成

为解决居住问题，2018年，深圳住建委进行“二次房改”，提出到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，深圳新增住房市场由“商品房”正式转为“保障房”主导。

从短期供应分解来看，2020年底深圳市将全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标。2016-2019 年底，全市安居工程建设筹集共计 35.34 万套，已完成“十三五”规划任务的 88%，整体目标将大概率完成。

“十三五”期间安居工程建设筹集及供应情况
资料来源：市场公开信息，克而瑞租售事业部




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人才安居集团统筹全局，
多渠道供应租赁房源

公共住房体系当中，租赁住房是十分重要的一项，但不同于北京、上海住房租赁市场上，部分国企或开发商均衡参与，深圳市人才安居集团在当地租赁住房供应中占据绝对主导地位。

深圳人才安居集团是深圳市专责从事人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，具有政策性和功能性属性，目前正在从投资建设、合作开发、项目回购等方式多渠道保障政府完成筹集建设人才安居住房的房源目标。

  1、投资建设  
自己拿地投资建设是深圳人才安居集团获取租赁住房房源的主要途径。相较于开发商，人才安居集团以政府需求为主导，对盈利的要求相对不高，因而在土地市场竞价中具备明显优势。

从2017年10月推出首宗自持居住用地起，深圳市共交易26幅居住用地，仅人才安居集团就拍下了13幅，以自持租赁住房及人才住房用地为主。其中纯自持租赁住房建面338476㎡，只租不售人才公寓配建172431㎡，明确用于住房租赁的建筑面积共计51万方。

深圳市人才安居集团住宅项目汇总
资料来源：市场公开信息，克而瑞租售事业部

从具体土地情况来看，深圳龙岗区和宝安区分别有三幅居住用地，分别可提供149632㎡和149037㎡租赁住房建筑面积。

还值得一提的是，2018年10月，深圳市人才安居以18.8亿拿下东莞塘厦的3.9万平方米商住地，该地块周边配套齐全，交通便利，规划建成后不到二十分钟便可速达深圳，为深圳市“借地建房”打响了第一枪。

深圳市人才安居集团住宅项目区域分布
资料来源：市场公开信息，克而瑞租售事业部

地价方面，人才安居集团拿地平均楼板价为9726元/㎡。全年期自持租赁住房用地上的住宅项目需要完全自持，对开发商吸引度较低，多数地块溢价率为0。

但可售人才住房用地中除了只租不售的人才公寓配建外，其余住宅在限制出售人群和定价后仍可卖出，且人才住房用地拍卖地价较低，对于开发商来说顶价拿地仍有获利空间，因而激烈竞争下土地溢价率较高。

  2、企业配建  
人才安居集团除自己投资建设外，还会接管企业拿地后配建的租赁住房。2016年10月，深圳发布楼市调控“深八条”，提出“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。

自此共有14幅居住用地被开发商拍下，公共租赁住房配建面积合计28万平方米，建成后将全部上交给人才安居集团。

深圳含配建比例居住用地情况
资料来源：市场公开信息，克而瑞租售事业部

目前交易地块分布比较集中，多在光明区、坪山区、龙华区及宝安区，土地资源紧缺下供应以郊区地块为主。

开发商拿地平均楼板价21594元/㎡，平均溢价率32%，“单竞双限”、“双竞双限”政策将进一步防止土地超高溢价，提升公共租赁住房配建比例。

深圳含配建比例居住用地区域分布
资料来源：市场公开信息，克而瑞租售事业部

  3、对外合作  
同时，人才安居集团还积极与外部合作，与深圳国际、深投控、万科、远洋等多家大型企业签署战略合作框架协议，与万科共同成立了万科安居物业公司、安居泊寓租赁公司，与建设银行跨界合作成立建信租赁公司。

人才安居会通过共同开发、自有存量改造、项目回购、长期租赁等方式向合作企业筹措房源，同时还开展了装饰装修、物业管理、项目运营等领域合作，共同推进深圳市住房租赁市场发展。

深圳市人才安居集团对外合作梳理

  4、棚户区改造  
除以上提到的自己建设、企业配建、以及对外合作中的共同开发、项目租购等，棚户区改造也是安居工程的重要来源。

现人才安居集团旗下已设立福安基业棚改服务公司、罗湖安居特发棚改服务公司、宝安安居天健棚改服务公司、坪山安居天健棚改服务公司，从2017年2月开启首个棚改区改造项目起，不断推进深圳各区棚改工作，筹集公共住房房源。




3

小 结 

整体来看，不同于其他城市，深圳在公共住房市场开启了独特的“深圳模式”，由人才安居集团指导多渠道房源筹措，构建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“三位一体”的运作体系，形成了全市人才住房建设管理的“一盘棋”格局。对全国各城的公共住房体系构建都具有借鉴意义。

随着深圳的高速发展，越来越多的人才会涌入进来，安居工程的推进将为他们解决后顾之忧，从而更好的为城市建设贡献力量。





／End.




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