南京：三年累计推出超百万方纯租赁土地，助力租赁住房市场发展向好- 大数跨境

克而瑞长租

2020-07-03

导读：巨大体量的土地出让计划，使得纯租赁土地在南京新建租赁住房用地中占据主导地位。

引言

自十九大会议上“租售并举”住房制度提出至今已四年有余。各地政府在总方针的指导下，逐步落地执行，通过各种途径加大租赁住房供应量。增量端，加大公开出让的租赁住房土地供应量，鼓励试点城市利用集体建设用地建设租赁住房。存量端，鼓励存量商办房源转为租赁住房，城中村更新改造过程中将部分普通商品住宅改造公租房等。

不同城市在推进租售并举住房制度落地，增加租赁房源供应过程中既产生了一定的共性，又存在一定的差异性，每个城市均有可圈可点之处。有的放矢，本期研究将对焦长三角区域中心城市—南京，落位增量端，分析租赁土地供求现状。

2018年是南京落实“租售并举”制度的重要一年。当年南京国有建设土地供应计划中明确指出“2018年计划出让600公顷商品住宅用地，其中，租赁住房用地不低于30%”等比例换算后，当年南京计划出让的租赁住宅土地用地面积高达180万方。与此之外，南京作为利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，还提出了2018年初至2020年底将建成一批利用集体土地建设租赁房试点项目，建设集体土地租赁房30万平方米左右。

巨大体量的土地出让计划，使得纯租赁土地在南京新建租赁住房用地中占据主导地位。下文研究将以纯租赁土地为重点研究目标，分析土地成交现状。

政策支撑：

《南京市住房租赁试点工作方案》等政策方案推动租赁住房建设进程

数据来源：政府官网

在这其中，2017年8月18日出台的《南京市住房租赁试点工作方案》中从供给渠道、市场主体、市场监管等方面对于租赁住房建设工作做了一些明确的要求和规定：

1) 供给渠道：

①通过划拨方式，加大租赁住房供地力度，新增一批租赁住房房源。对于出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，将配建5%保障性住房（含租赁性住房）纳入出让合同条款。

②经市政府批准，各区（园区）可结合产城融合、职住平衡实际，利用社区等自有土地新建一批租赁住房。

③试点低效用地建设租赁住房。

④试点房地产开发企业自持住房用于租赁。

⑤试点集体土地建设租赁住房。

2) 市场主体：

①扶持国有企业发展规模化租赁。

②鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务。

③鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务，到2020年底建立房地产经纪试点机构10家左右。

④成立住房租赁管理联盟，发挥行业自我管理作用。

3) 市场监管：

建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁服务监管平台，并提供移动客户端服务。积极推进“互联网+”政务服务。

体量分析：

近三年合计成交纯租赁土地建面144.78万方，2020年上半年零成交

近三年南京合计成交纯租赁土地17幅，成交建面144.78万方，其中2018年成交14幅，成交建面105.45万方，占近三年比重超过70%，当年供地计划完成率约30%。在年租赁住房用地不低于商品住宅用地30%的供地计划加持下，2018年顺理成章成为近三年成交峰值。

巨大体量的土地集中入市后，市场需要2-3年的周期消化，后续供地节奏将会放缓。2019年租赁土地成交明显降温，共成交3幅，总建面39.33万方，同比锐减约60%。2020年租赁土地成交转冷，上半年为零成交。下半年，随着疫情得到有效控制，预计会有小体量土地入市。

数据来源：CRIC城市租售系统，统计时间为2018.1-2020.6

均价分析：

纯租赁土地成交均价仅达普通商品住宅土地均价1/4左右

对比普通商品住宅，租赁住宅往往只租不售，现金回流慢，无法快速变现，导致租赁土地成交价格相对较低。近三年南京每幅纯租赁土地成交均价均低于3000元/平米，仅为普通商品住宅土地均价1/4左右。

与此之外，为了保障租赁住房计划的顺利推进，各地政府会在土地端做出了相当程度的利益让渡，因此土地低价、零溢价成交成为了常态。

数据来源：CRIC城市租售系统，统计时间为2018.1-2020.6

选址分布：

浦口、江宁成为成交主阵地，成交建面占比近80%

随着南京城市化进程的不断推进，主城区可开发利用的经营性用地逐渐变得稀缺，土地开发重心向城市拓展区倾斜。2018-2020年南京普通商品住宅用地成交总建面2339万方，其中非主城区成交1734万方，占比超过74%。

租赁住房作为城市住房体系的一部分，租赁土地的区域分布与商品住宅用地表现出一定的趋同性。2018-2020年南京非主城区成交纯租赁土地137.8万方，占比全市比例高达95%。浦口、江宁作为南京外拓的重点区域，产业集中度高，配套租赁住房需求量大，成为全市纯租赁土地供应主阵地。

相较于普通商品住宅，租赁住宅投资回报率相对较低，在寸金寸土的主城区出让租赁土地，投资性价比变得更低。未来，出让的租赁土地集中在非主城区将成为常态。

注：南京非主城区为江宁区、溧水区、六合区、浦口区、高淳区五区，

统计时间为2018.1-2020.6

拿地主体：

国企南京江北新区建设投资集团博得头筹，拿地份额约21.5%

08年金融危机后，政府出台救市计划，大量的资金流入楼市，致使城市房价过高。近年，为了落实“租售并举”住房制度，同时防止租赁住宅重蹈覆辙。政府管理者对租赁土地出让及租赁住房的建设监管更严。与此之外，国家政策鼓励培育住房租赁市场供应主体，国企发挥引领和带动作用。以国企为主要的拿地主体，有利于土地资源更高效的开发利用和租赁住房市场的早期培育。

在双重因素共同作用下，南京纯租赁土地竞得者大都为当地国有企业。2018-2020年南京成交的17幅纯租赁土地竞得者中民营企业仅占一席之地。其中南京江北新区建设投资集团有限公司竞得4幅，成交建面31.06万方，占比全市比例约21.5%。此外，南京国立资产管理有限责任公司、南京智能制造产业园建设发展有限公司也承接了相当体量的租赁用地，两家企业的土地份额达到20%。

未来，在租赁市场开放程度加大，政府开放民间资本入市的情形下，民营企业数量将会有所上升。